Points clés
- Un conjoint survivant qui ne s'est pas remarié peut exclure jusqu'à 500 000 $ de plus-value sur la vente de sa résidence principale dans les deux ans suivant le décès de son époux, et 250 000 $ après ce délai.
- Une veuve hypothétique vendant la maison de 900 000 $ qu'elle et son mari ont achetée pour 200 000 $ réalise une plus-value de 350 000 $, car la moitié qu'elle hérite prend sa valeur au jour de son décès.
- Si elle vend dans les deux ans, aucune partie de cette plus-value n'est imposée. La troisième année, 100 000 $ le sont.
- Alors que les vendeurs baissent leurs prix cet automne, une veuve attendant une meilleure offre doit savoir quand sa deuxième année se termine.
Une veuve hypothétique qui ne s'est pas remariée possède toujours la maison qu'elle et son défunt mari ont achetée ensemble pour 200 000 $. Aujourd'hui, elle vaut 900 000 $, soit une hausse de 700 000 $ par rapport à leur prix d'achat.
Deux règles fiscales fédérales déterminent quelle part de cette hausse est imposée, et l'une d'elles expire au deuxième anniversaire de son décès. Si elle vend avant cette date, elle ne doit aucun impôt fédéral sur la plus-value. Si elle vend la troisième année, 100 000 $ de celle-ci sont imposables.
Cet automne, cette échéance est facile à manquer. Les vendeurs à travers le pays baissent leurs prix. Environ 21 % des annonces en septembre ont vu leur prix de demande initial réduit, un niveau record depuis quatre ans, selon Realtor.com. L'Associated Press a rapporté que le taux hypothécaire moyen sur 30 ans a grimpé jusqu'à 7,4 % en octobre. Une veuve attendant une meilleure offre peut dépasser la date limite sans s'en rendre compte.
La moitié de la maison repart à zéro
La première règle fixe son coût de base. Lorsqu'un conjoint décède, la moitié de ce que le couple possédait conjointement est comptée comme lui appartenant, selon la Publication 551 (12/2025) de l'IRS. Elle conserve le coût d'origine de sa propre moitié. La moitié qu'elle hérite prend sa juste valeur marchande au jour de son décès. Cela s'applique aux biens détenus en indivision avec droit de survie, ou en tant que copropriétaires par le tout.
Les couples dans les États à régime de communauté de biens suivent une règle différente, et les calculs ci-dessous ne les concernent pas.
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Deux ans à la limite du couple
La deuxième règle détermine quelle part de la plus-value échappe à l'impôt. Tout vendeur d'une résidence principale peut exclure jusqu'à 250 000 $ de plus-value, ou 500 000 $ sur une déclaration conjointe, après l'avoir possédée et occupée pendant au moins deux ans sur les cinq dernières, indique l'IRS dans le Sujet n° 701.
Un conjoint survivant conserve le chiffre du couple pendant un certain temps. Selon la Publication 523 (2025), elle peut exclure jusqu'à 500 000 $ si elle remplit deux conditions :
- Elle vend dans les deux ans suivant le décès de son conjoint.
- Elle ne s'est pas remariée au moment de la vente.
Les tests de possession et d'occupation de deux ans s'appliquent toujours. Aucun des conjoints ne doit avoir utilisé l'exclusion sur une autre maison dans les deux années précédentes. Une fois la fenêtre fermée, elle est une vendeuse célibataire avec une limite de 250 000 $.
Son coût de base a deux parties :
- Sa propre moitié conserve son coût : 200 000 $ ÷ 2 = 100 000 $.
- Sa moitié prend sa valeur au décès : 900 000 $ ÷ 2 = 450 000 $.
Cela lui donne un coût de base de 550 000 $. Une vente à 900 000 $ laisse une plus-value de 350 000 $.
Si elle vend dans les deux ans, l'exclusion de 500 000 $ couvre l'intégralité des 350 000 $, avec 150 000 $ de marge. Sa plus-value imposable est de 0 $.
Si elle vend la troisième année, la limite tombe à 250 000 $. Cela laisse 350 000 $ – 250 000 $ = 100 000 $ de plus-value imposable.
| Métrique | Vend dans les 2 ans | Vend la troisième année |
|---|---|---|
| Prix de vente | 900 000 $ | 900 000 $ |
| Coût de base | 550 000 $ | 550 000 $ |
| Plus-value | 350 000 $ | 350 000 $ |
| Exclusion | 500 000 $ | 250 000 $ |
| Plus-value imposable | 0 $ | 100 000 $ |
La réévaluation à la valeur du jour du décès sur sa moitié compte autant que la date limite. Sans cela, son coût de base serait les 200 000 $ qu'ils ont payés, et sa plus-value serait de 700 000 $. Même la limite de 500 000 $ laisserait 200 000 $ imposables.
L'anniversaire compte plus que la prochaine baisse de prix
Pour une veuve qui prévoit déjà de vendre, la date à laquelle elle vend compte plus que le montant qu'elle obtient.
Dans la fenêtre, elle pourrait vendre jusqu'à 1 050 000 $ (coût de base de 550 000 $ plus l'exclusion de 500 000 $) avant qu'aucune partie de la plus-value ne soit imposée. La troisième année, ce plafond tombe à 800 000 $ (550 000 $ plus 250 000 $). Chaque dollar d'une offre meilleure au-dessus de 800 000 $ devient une plus-value imposable.
Un marché plus faible modifie une partie de ce calcul. Si la maison se vend moins cher la troisième année, la plus-value diminue avec le prix, et une vente à 800 000 $ ou moins ne laisserait rien d'imposé. Mais attendre un prix plus élevé après la date limite signifie qu'une plus grande part de chaque dollar supplémentaire est imposée.
Trois faits déterminent dans quelle colonne elle se retrouve :
- La date de la vente, mesurée par rapport à la date de son décès.
- Si elle s'est remariée au moment où elle vend. Se remarier avant la vente fait disparaître la limite de 500 000 $ même dans les deux ans.
- La valeur de la maison au jour de son décès. Ce chiffre représente la moitié de son coût de base, donc chaque étape du calcul en dépend.
Deux ans, ce n'est pas long après un décès, et beaucoup de veuves ne seront pas prêtes à déménager d'ici là. C'est une raison parfaitement valable de rester sur place. Il est utile de savoir ce que coûte le fait de rester si elle prévoit de vendre plus tard de toute façon.
Même maison, même prix de 900 000 $, même coût de base de 550 000 $. Vendue dans les deux ans suivant le décès de son mari, aucune partie de la plus-value n'est imposée. Vendue la troisième année, 100 000 $ le sont.
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