Estadísticas
- Precio actual: ~201 $ (11 de mayo de 2026)
- Ingresos 1T 2026: 1.630 millones de dólares, un 19% más interanual
- 1T2026 FFO inmobiliario: 1.200 millones de dólares, o 3,17 dólares por acción, un 7,5% más interanual
- 1T 2026 FFO declarado/acción: $2.91
- T1 2026 Crecimiento del NOI de inmuebles nacionales: +6,7% interanual
- Ocupación en centros comerciales y establecimientos de primera categoría: 96,0%, 10 puntos básicos más que en el mismo periodo del año anterior.
- Ventas minoristas por pie cuadrado: 819 $, +11,8% interanual
- Previsión de FFO inmobiliario para 2026 (actualizada): 13,10-13,25 $ por acción (frente a 12,73 $ en 2025)
- Precio objetivo del modelo TIKR: 240 $ (caso medio)
- Alza implícita: ~19% desde el precio actual
Simon Property Group Resultados 1T 2026: FFO sube un 7,5% gracias a la aceleración de la ocupación y las ventas minoristas
El FFO inmobiliario alcanzó los 1.200 millones de dólares, o 3,17 dólares por acción, en el 1T 2026, un 7,5% más que los 2,95 dólares por acción del periodo del año anterior.
Las acciones de Simon Property Group(SPG) abrieron el año con unos resultados que superaron el plan de la propia dirección, impulsados por las ganancias de ocupación, el aumento del tráfico de compradores y el incremento de las ventas minoristas en todas las plataformas principales.
La cifra de ventas minoristas a nivel de cartera fue de 819 dólares por pie cuadrado en el trimestre, un 11,8% más interanual, con un crecimiento de las ventas comparables del 6,5%.
El volumen total de ventas aumentó un 8,8% en el trimestre y un 5,6% en los últimos 12 meses, una señal de que los esfuerzos de remerchandising están produciendo resultados mensurables en todas las categorías, incluyendo lujo, joyería, athleisure y juniors.
Simon firmó más de 1.100 contratos de arrendamiento por un total de más de 4,7 millones de pies cuadrados en el primer trimestre, de los que aproximadamente el 25% correspondieron a nuevos acuerdos.
Los nuevos contratos firmados se sitúan entre un 20% y un 25% por encima de los de hace un año, según declaró Eli Simon, consejero delegado de Simon, en la conferencia sobre resultados del primer trimestre de 2026.
El NOI de las propiedades nacionales creció un 6,7% interanual, con aproximadamente 120 puntos básicos de ese crecimiento atribuibles a la adquisición por parte de Simon del resto de los intereses de Taubman completada en noviembre de 2025.
La ocupación de Malls y Premium Outlets terminó el primer trimestre en el 96,0%, 10 puntos básicos más que en el mismo periodo del año anterior, mientras que The Mills alcanzó el 99,2% de ocupación, 80 puntos básicos más.
El alquiler mínimo básico medio de Malls y Premium Outlets aumentó un 5,2% interanual, y el de The Mills un 9,1%.
Simon elevó su previsión de FFO inmobiliario para todo el año 2026 a una horquilla de 13,10 a 13,25 dólares por acción, frente a los 12,73 dólares por acción de 2025, lo que supone un aumento del 5% en el punto medio.
En cuanto al rendimiento del capital, Simon declaró un dividendo en el segundo trimestre de 2,25 dólares por acción, un aumento de 0,15 dólares o un 7,1% interanual, pagadero el 30 de junio.
Durante el trimestre, Simon recompró aproximadamente 965.000 acciones por valor de 175 millones de dólares a un precio medio de 181,59 dólares por acción, según informó el director financiero Brian McDade en la llamada de resultados del 1T 2026.
El balance cerró el 1T con aproximadamente 8.700 millones de dólares de liquidez y un ratio de deuda neta sobre EBITDA de 5,0x.
Los proyectos de desarrollo están actualmente en marcha en 29 centros, con una participación de Simon en el coste neto de 1.060 millones de dólares y una rentabilidad mixta del 9%.
Simon también tiene otros 1.000 millones de dólares en proyectos que espera empezar a construir este año, y aproximadamente 3.000 millones más en cartera a largo plazo.
El sector de alimentación y bebidas fue el más flojo del trimestre, con unas ventas brutas prácticamente estables, una tendencia que Eli Simon atribuyó a la debilidad general del sector de la restauración.
Los establecimientos dependientes del turismo internacional, en particular Woodbury Common, también registraron un rendimiento inferior a la media -las ventas brutas de Woodbury se situaron en torno al 2,5%, frente al 6,5% de toda la cartera-, lo que refleja un menor tráfico de visitantes europeos y canadienses.
Datos financieros
La cuenta de resultados del 1T 2026 muestra una compresión de los márgenes operativos trimestre a trimestre incluso cuando el crecimiento de los ingresos se aceleró, impulsado por el aumento de los gastos operativos a través de los costes inmobiliarios y la depreciación.
Los ingresos totales crecieron de forma constante de 1.460 millones de dólares en el segundo trimestre de 2024 a 1.580 millones en el cuarto trimestre de 2024, para retroceder a 1.470 millones en el primer trimestre de 2025 antes de volver a subir, alcanzando 1.790 millones en el cuarto trimestre de 2025 y 1.760 millones (redondeado) en el primer trimestre de 2026, un aumento interanual del 19%.
Los ingresos por alquiler siguieron un arco similar, pasando de 1.320 millones de dólares en el segundo trimestre de 2024 a 1.630 millones en el primer trimestre de 2026, lo que refleja un crecimiento sostenido de los ingresos por arrendamiento en toda la cartera.
Los ingresos de explotación aumentaron de 730 millones de dólares en el primer trimestre de 2025 a 760 millones en el primer trimestre de 2026, lo que supone un incremento interanual del 4,7% según la cuenta de resultados, pero los márgenes de explotación se redujeron drásticamente, pasando del 49% en el primer trimestre de 2025 al 43% en el primer trimestre de 2026.
Este descenso de los márgenes refleja un aumento de los gastos de explotación totales de 750 millones de dólares en el primer trimestre de 2025 a 990 millones en el primer trimestre de 2026, con un aumento de los gastos inmobiliarios de 270 millones a 350 millones y de la depreciación y amortización de 330 millones a 460 millones en el mismo periodo.
La imagen secuencial refuerza la tendencia: los márgenes operativos oscilaron entre el 50% y el 53% desde el segundo trimestre de 2024 hasta el cuarto trimestre de 2024, cayeron al rango del 49%-51% durante los tres primeros trimestres de 2025 y luego se redujeron al 43% en el primer trimestre de 2026.
McDade señaló en la presentación de resultados del 1T 2026 que el aumento de los gastos por intereses y el descenso de los ingresos por intereses combinados supusieron un lastre de 0,05 dólares por acción en comparación con el año anterior en el 1T, y que se espera que el viento en contra de todo el año derivado de la dinámica de los tipos de interés sea de aproximadamente 0,25 dólares por acción en el punto medio de las condiciones actuales.
La cifra de FFO del sector inmobiliario -3,17 dólares por acción- es la lectura más limpia de la generación de efectivo subyacente de las acciones de Simon Property Group, sin tener en cuenta el gasto acelerado por compensación de acciones y otros gastos de inversión en plataformas que redujeron el FFO declarado a 2,91 dólares por acción.
¿Qué dice el modelo de valoración?
El modelo de caso medio de TIKR valora las acciones de Simon Property Group en 240 dólares, lo que supone una revalorización de aproximadamente el 19% desde el precio actual de ~201 dólares.
El modelo asume un crecimiento de los ingresos del 4,7% CAGR hasta 2035 y un margen de beneficio neto de aproximadamente el 36% en el caso medio, hipótesis que parecen razonables en relación con el 8,3% CAGR de los ingresos que Simon registró en el último año y el 37% de margen de beneficio neto en ese mismo periodo.
El caso alto conlleva un objetivo de precio de 365 USD, lo que implica una rentabilidad total de aproximadamente el 82%, basada en una CAGR de ingresos del 5,2% y un margen de ingresos netos de aproximadamente el 37%.
El objetivo del caso bajo de 259 $ - también por encima del precio actual - utiliza una TCAC de los ingresos del 4,3% y un margen de ingresos netos cercano al 35%, lo que sugiere que el modelo ve una desventaja real limitada a este precio.
La TIR anualizada en el caso medio es del 5,2%, modesta pero coherente con un REIT de alta calidad con una ocupación casi plena y un dividendo creciente superior al 7%.
El crecimiento del 7,5% de los beneficios antes de impuestos del primer trimestre y el aumento de las previsiones refuerzan las hipótesis del caso medio en lugar de debilitarlas, y el aumento de las previsiones a 13,10-13,25 dólares por acción sitúa el crecimiento de los beneficios antes de impuestos para todo el año en el buen camino.
Los argumentos de inversión a favor de las acciones de Simon Property Group son cada vez más sólidos después de este trimestre: los fundamentos operativos superaron el plan, el aumento de las previsiones fue significativo y el balance sigue estando en condiciones de financiar la cartera de desarrollo sin restricciones de capital.
Los resultados del primer trimestre de Simon Property Group fueron limpios desde el punto de vista operativo, pero el verdadero debate es si una revalorización del 19% es suficiente compensación para un REIT en el que la compresión de los márgenes es real, los gastos por intereses son un viento en contra conocido y el motor de crecimiento depende de la ejecución de una cartera de desarrollo de miles de millones de dólares a lo largo de años, no de trimestres.
Los resultados de Simon en el primer trimestre fueron buenos desde el punto de vista operativo, pero para mantener ese impulso es necesario que el crecimiento del NOI nacional se mantenga por encima del 5% durante todo el año, que los nuevos alquileres se mantengan entre un 20% y un 25% por encima de los niveles del año anterior y que la cartera de promoción de 1.000 millones de dólares ofrezca una rentabilidad combinada igual o superior al 9%.
Los gastos por intereses siguen siendo un lastre conocido, y se espera que la carga para todo el año se acerque a 0,25 dólares por acción.
En el lado negativo, los márgenes operativos se redujeron del 49% en el primer trimestre de 2025 al 43% en el primer trimestre de 2026, al aumentar los gastos de depreciación e inmobiliarios, y esa presión podría aumentar a medida que crezca la cartera de proyectos.
Los establecimientos dependientes del turismo como Woodbury están rezagados con respecto a la media de la cartera en más de 400 puntos básicos, y la TIR del 5,2% del modelo de caso medio sitúa a SPG como un valor a mantener a largo plazo más que como una historia de revalorización a corto plazo.
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