Puntos Clave
- McDonald's anunció su aumento de dividendo anual número 50 consecutivo el 17 de septiembre, y Realty Income declaró su aumento número 136 desde 1994 el 8 de septiembre.
- Ambas son, en esencia, propietarias de inmuebles: McDonald's recaudó $10.44 mil millones en alquiler de sus franquiciados en 2025, y Realty Income alquila a 1,798 inquilinos.
- Realty Income ofrece un rendimiento por dividendo de aproximadamente 6% y McDonald's de aproximadamente 3%, y cada dividendo está bien cubierto según su propia métrica.
- El número de acciones de Realty Income es aproximadamente 3.7 veces el que tenía en 2016, lo que ha limitado el crecimiento de su AFFO por acción a aproximadamente 4.5% anual.
McDonald's (MCD) vende hamburguesas, pero una gran parte de su dinero proviene del alquiler: los franquiciados le pagaron $10.44 mil millones en 2025, el 63% de sus ingresos por franquicias. El 17 de septiembre, aumentó su dividendo trimestral un 4% a $1.93 por acción, calificándolo como "un hito dorado con su 50º año consecutivo de aumentos de dividendos".
Una propietaria de inmuebles pura alcanzó su propio hito nueve días antes. Realty Income (O), que alquila a 1,798 inquilinos, declaró lo que su CEO Sumit Roy llamó triunfalmente "el aumento de dividendo número 136 desde que Realty Income cotizó en la Bolsa de Nueva York en 1994".
Entonces, ¿el dividendo de cuál de estas propietarias crecerá más rápido en los próximos 10 años?
| Métrica | McDonald's (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo forward | 3.3% | 6.1% |
| Dividendo anual | $7.72 ($1.93 por trimestre) | $3.258 ($0.2715 por mes) |
| Crecimiento del dividendo a 5 años | 7.3% anual | 2.9% anual |
| Racha | 50 años consecutivos de aumentos | 136 aumentos desde 1994; 116 trimestres consecutivos |
| Cobertura, último reporte | Ratio de pago de dividendos en efectivo, TTM: 67% | Ratio de pago de AFFO, 2025: 75% |
| Cobertura, forward | Ratio de pago de dividendos en efectivo, consenso 2026: 73% | Ratio de pago de AFFO, consenso 2026: 73% |
| Deuda neta ÷ EBITDA, TTM | 3.23x | 5.74x |
Fuente: TIKR, precios al cierre del 30 de septiembre de 2026; rachas de los comunicados de las empresas de septiembre de 2026.
McDonald's: una cadena de hamburguesas que es dueña del terreno
Aproximadamente el 95% de los restaurantes de McDonald's son franquiciados. McDonald's es propietaria o arrendataria del local, y el franquiciado paga el equipo y el mantenimiento. Es propietaria de aproximadamente el 56% de la tierra y el 80% de los edificios, frente al 45% y 70% en 2016, y su alquiler creció un 4.2% el año pasado.
El lado de las hamburguesas es más inestable: las ventas comparables en EE.UU. subieron solo un 0.8% el último trimestre, debido a un relanzamiento fallido de su menú de valor.
Su dividendo trimestral ha crecido desde $0.94 a finales de 2016 hasta $1.93, aproximadamente un 7.5% anual. El ratio de pago de dividendos en efectivo es un cómodo 67% TTM y un aún saludable 73% según el consenso para 2026. El ratio forward es más alto porque el capex aumenta a ~$3.7 a $3.9 mil millones para unos 2,100 restaurantes nuevos netos.
El flujo de caja libre superó al dividendo en los 10 años, y el colchón se amplió de $1.18 mil millones a $2.07 mil millones. Eso es mucho margen para seguir aumentando.
El riesgo: en su Día del Inversor del 23 de septiembre, McDonald's comprometió aproximadamente $8.5 mil millones hasta 2036 para apoyar a sus franquiciados, incluido alivio en el alquiler. Eso podría ralentizar el crecimiento del alquiler que ha sido tan crítico para su dividendo.
Realty Income: más aumentos, pero más pequeños
McDonald's aumenta una vez al año, y mucho. Realty Income aumenta cuatro o cinco veces al año, casi siempre en $0.0005 por mes, o aproximadamente un 0.2% cada vez. Su dividendo mensual ha crecido desde $0.2020 en octubre de 2016 hasta $0.2715, un crecimiento anual de aproximadamente 3.0%.
Las propiedades funcionan bien: la ocupación es del 98.8%, y el espacio re-arrendado generó el 102.7% del alquiler anterior. Aumentó su plan de inversión de este año a $10 mil millones, gran parte en propiedades industriales.
Por supuesto, todo el que conoce los REITs sabe que se mira o los fondos de operaciones (FFO) o los fondos de operaciones ajustados (AFFO), el efectivo que generan sus propiedades después del mantenimiento, en lugar del flujo de caja libre. El ratio de pago de AFFO de Realty Income fue un cómodo 75% en 2025 (el dividendo consumió $3.22 de $4.28 por acción en AFFO) y es del 73% según el consenso para 2026.
El AFFO por acción subió cada año, y la parte pagada como dividendos cayó de aproximadamente 83% a 75%. Así que ha tenido margen para aumentar más rápido. Simplemente no lo ha hecho.
El freno son las nuevas acciones: su número de acciones es aproximadamente 3.7 veces el de 2016, por lo que el AFFO por acción creció solo aproximadamente 4.5% anual. Su deuda (una necesidad para que los REITs financien su expansión) también deja menos margen: la cobertura de intereses es de 2.4x, frente a 7.8x de McDonald's.
Entonces, ¿qué dividendo crece más rápido?
En última instancia, tengo que decantarme por McDonald's: su dividendo debería seguir creciendo más rápido en los próximos 10 años. Ha crecido más del doble de rápido en la última década, el flujo de caja libre lo cubre con margen de sobra, y su alquiler sigue subiendo. Con su número de acciones aún aumentando, esperaría más aumentos pequeños.
Así que veo todas las razones para pensar que McDonald's aumentará su dividendo más rápido. Dicho esto, estoy bastante seguro de que el dividendo de Realty Income pagará más a los inversores. Y he aquí por qué:
$10,000 en McDonald's pagan aproximadamente $330 en el primer año y, creciendo un 7.5% anual, aproximadamente $633 en el año 10. Es decir, un rendimiento del 6.3% sobre su efectivo hoy. No está mal, y por supuesto también hay que considerar la apreciación del capital. Los mismos $10,000 en Realty Income pagan aproximadamente $610 ahora y, al 3.0% anual, aproximadamente $796 en el año 10 (aproximadamente un 8% de rendimiento sobre el efectivo de hoy). A esas tasas, McDonald's no alcanza hasta aproximadamente el año 15. La racha de 136 aumentos de Realty Income es una que estoy seguro de que la dirección trabajará muy duro para extender.
Por supuesto, Realty Income ahora financia mucho menos de su crecimiento con nuevas acciones: Aproximadamente el 18% de las inversiones de este año, frente al 47% en promedio en los últimos tres. Si el número de acciones deja de aumentar, su dividendo podría crecer más rápido que su récord. (Pero probablemente aún no más rápido que el de McDonald's).
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