Conclusiones clave
- VICI Properties ofrece un rendimiento del 8,0% y Healthpeak Properties del 6,7%, y ambas reportaron un sólido segundo trimestre de 2026.
- VICI ha aumentado su dividendo cada año desde que salió a bolsa en 2018, mientras que Healthpeak lo recortó en el año fiscal 2021 y lo aumentó en el año fiscal 2025 tras cuatro años sin cambios.
- Ambas distribuyen aproximadamente tres cuartas partes de su AFFO: 74% y 72% en el año fiscal 2025, y 74% y 78% según el consenso para el año fiscal 2026.
- VICI cotiza a 9,2 veces el AFFO futuro, cerca del mínimo de su rango de cinco años, frente a 12,2 veces para Healthpeak.
Un rendimiento del 8,0% capta la atención de cualquier inversor por ingresos, y eso es lo que paga VICI Properties (VICI) a su precio actual. Healthpeak Properties (DOC) no se queda muy atrás con un 6,7%.
Ambas salieron de la temporada de resultados con buenas noticias también. El AFFO por acción de VICI aumentó un 4,6% hasta 0,62 dólares en el segundo trimestre de 2026, y en agosto Healthpeak elevó sus previsiones para todo 2026 de FFO ajustado a un rango de 1,73 a 1,77 dólares por acción.
Pero un alto rendimiento solo es tan bueno como el flujo de caja que lo respalda y hacia dónde se dirige ese efectivo. Entonces, ¿cuál es la mejor acción de alto dividendo?
| Métrica | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 8,0% | 6,7% |
| Crecimiento del dividendo, año fiscal 2020–2025 | 7,1% anual | -3,8% anual |
| Ratio de pago sobre AFFO, año fiscal 2025 | 74% | 72% |
| Ratio de pago sobre AFFO, consenso año fiscal 2026 | 74% | 78% |
| Deuda neta/EBITDA (últimos 12 meses) | 4,81x | 5,44x |
| Cobertura de intereses (últimos 12 meses) | 4,33x | 1,49x |
| Precio/AFFO (próximos 12 meses) | 9,2x | 12,2x |
Los aumentos de VICI siguen su flujo de caja
VICI ha aumentado su dividendo cada año desde que salió a bolsa en 2018. La dirección afirma que mantiene un ratio de pago sobre AFFO de aproximadamente el 75%, y el historial coincide. Desde el año fiscal 2019 hasta el año fiscal 2025, ese ratio se mantuvo entre el 74% y el 79% cada año, mientras que el dividendo por acción aumentó de 1,17 a 1,76 dólares y el AFFO por acción pasó de 1,48 a 2,38 dólares.
VICI proyecta un AFFO para 2026 de entre 2,45 y 2,47 dólares por acción, en línea con el consenso de 2,46 dólares, lo que mantiene el ratio de pago futuro en el 74%. La dirección afirma que pretende "proteger la santidad del dividendo", y esa cobertura le da margen para hacerlo.
Sin embargo, los aumentos se han ralentizado: un 3,5% en el año fiscal 2025, frente al 7,1% anual desde el año fiscal 2020 hasta el año fiscal 2025, y luego un 2,2% el 3 de septiembre, hasta 0,46 dólares por trimestre.
El principal riesgo es el mayor inquilino de VICI. Caesars, uno de los dos mayores inquilinos de VICI, está siendo comprado por Fertitta Entertainment por 31 dólares por acción en efectivo, un acuerdo que los accionistas de Caesars aprobaron el 22 de septiembre y que aún deben aprobar los reguladores. El arrendamiento regional de Caesars con VICI aún no está resuelto. "Esa es una conversación que tendrá lugar en algún momento", dijo el CEO Ed Pitoniak en la llamada del 30 de julio, y "obviamente cobramos cada dólar del alquiler mientras tanto".
El dividendo de Healthpeak se está recuperando
Mientras el dividendo de VICI ha subido cada año, el de Healthpeak ha ido en la dirección contraria. Recortó el pago dos veces en cinco años, de 2,10 dólares por acción en el año fiscal 2016 a 1,48 dólares en el año fiscal 2017, y luego a 1,20 dólares en el año fiscal 2021, a medida que el AFFO por acción caía de 2,57 a 1,35 dólares desde el año fiscal 2016 hasta el año fiscal 2021.
La recuperación desde entonces es real. El AFFO por acción se recuperó hasta 1,69 dólares en el año fiscal 2025, el ratio de pago sobre AFFO cayó del 102% en el año fiscal 2020 a un cómodo 72%, y Healthpeak aumentó su dividendo a 1,22 dólares tras cuatro años en 1,20 dólares.
Sin embargo, el consenso prevé que el AFFO por acción caiga a 1,57 dólares en el año fiscal 2026, lo que eleva el ratio de pago futuro al 78%. Aún está cubierto, pero con menos margen. El negocio es mixto. Janus Living, su negocio de viviendas para personas mayores, aumentó sus ingresos un 45% en el segundo trimestre de 2026, mientras que el NOI ajustado de propiedades comparables de laboratorios cayó un 3,2% respecto al segundo trimestre de 2025. El CEO Scott Brinker ve oportunidades en los laboratorios: "durante los próximos años, será un juego de adquisiciones, y tenemos la plataforma y el balance para capitalizar la oportunidad".
En cuanto a ingresos, 10.000 dólares pagan 670 dólares al año ahora. Al ritmo del año fiscal 2025 del 1,7%, eso son unos 777 dólares en el año 10. A la tasa de 5 años del -3,8% anual, se reduce a unos 473 dólares.
La deuda es el principal riesgo. La cobertura de intereses de Healthpeak es un escaso 1,49x, y su deuda neta es de 5,44 veces el EBITDA.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
VICI Properties es la mejor acción de alto dividendo. Paga el cheque más grande, lo cubre mejor según el consenso para el año fiscal 2026 (74% frente al 78% de Healthpeak) y tiene mucho menos riesgo de deuda, con una cobertura de intereses de 4,33x frente a 1,49x. Al ritmo de cada dividendo del año fiscal 2025, los ingresos de Healthpeak nunca alcanzan: unos 1.093 dólares de VICI en el año 10 (menos a su ritmo de septiembre), frente a unos 777 dólares.
Tampoco se está pagando una prima por ello. VICI cotiza a 9,2 veces el AFFO futuro, cerca de su mínimo de cinco años de 9,1x establecido el 5 de octubre de 2026, y muy por debajo de su promedio de cinco años de 13,8x…
…mientras que Healthpeak cotiza a 12,2x.
Esto no quiere decir que el dividendo de Healthpeak esté en problemas. Su ratio de pago sobre AFFO cayó cada año desde el 102% en el año fiscal 2020 hasta el 72% en el año fiscal 2025, aumentó su dividendo en el año fiscal 2025 y paga mensualmente. Es solo que VICI paga más, aumenta más rápido y tiene el balance para seguir haciendo ambas cosas.
Por supuesto, cómo se resuelva el acuerdo de Caesars y su arrendamiento regional es la próxima prueba para VICI.
Entonces, ¿cuál es el valor real de las acciones de VICI Properties?
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