Puntos clave
- Un cónyuge sobreviviente que no se ha vuelto a casar puede excluir hasta $500,000 de ganancia en la venta de su vivienda principal dentro de los dos años posteriores al fallecimiento de su cónyuge, y $250,000 después de ese plazo.
- Una viuda hipotética que vende la casa de $900,000 que compró con su marido por $200,000 tiene una ganancia de $350,000, porque la mitad que heredó toma su valor el día en que él falleció.
- Si vende dentro de los dos años, ninguna de esas ganancias está sujeta a impuestos. En el tercer año, $100,000 de ella sí lo están.
- Con vendedores reduciendo precios este otoño, una viuda que espera una mejor oferta debe saber cuándo termina su segundo año.
Una viuda hipotética que no se ha vuelto a casar aún posee la casa que compró con su difunto marido por $200,000. Hoy vale $900,000, un aumento de $700,000 respecto a lo que pagaron.
Dos reglas fiscales federales deciden cuánto de ese aumento está sujeto a impuestos, y una de ellas expira en el segundo aniversario de su fallecimiento. Si ella vende antes de esa fecha, no debe impuesto federal sobre la ganancia. Si vende en el tercer año, $100,000 de ella son imponibles.
Este otoño, ese plazo es fácil de pasar por alto. Vendedores en todo el país están reduciendo precios. Aproximadamente el 21% de los anuncios en septiembre habían reducido su precio de oferta inicial, el nivel más alto en cuatro años, según Realtor.com. The Associated Press informó que la tasa promedio de hipoteca a 30 años subió hasta el 7.4% en octubre. Una viuda que espera una mejor oferta puede pasar el plazo sin darse cuenta.
La mitad de la casa empieza de nuevo
La primera regla establece su costo base. Cuando un cónyuge fallece, la mitad de lo que la pareja poseía conjuntamente se cuenta como suyo, según la Publicación 551 del IRS (12/2025). Ella conserva el costo original de su propia mitad. La mitad que hereda toma su valor justo de mercado el día en que él falleció. Esto se aplica a propiedades mantenidas conjuntamente con derecho de supervivencia, o como arrendatarios por la totalidad.
Las parejas en estados de bienes gananciales siguen una regla diferente, y los cálculos a continuación no los cubren.
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Dos años al límite de la pareja
La segunda regla establece cuánto de la ganancia escapa al impuesto. Cualquier vendedor de una vivienda principal puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta, después de poseerla y vivir en ella durante al menos dos de los últimos cinco años, dice el IRS en el Tema No. 701.
Un cónyuge sobreviviente conserva la cifra de la pareja por un tiempo. Según la Publicación 523 (2025), ella puede excluir hasta $500,000 si cumple dos condiciones:
- Vende dentro de los dos años posteriores al fallecimiento de su cónyuge.
- No se ha vuelto a casar en el momento de la venta.
Las pruebas de propiedad y uso de dos años aún se aplican. Ninguno de los cónyuges puede haber tomado la exclusión en otra vivienda en los dos años anteriores. Una vez que se cierra la ventana, ella es una vendedora individual con un límite de $250,000.
Su base tiene dos partes:
- Su propia mitad conserva su costo: $200,000 ÷ 2 = $100,000.
- Su mitad toma su valor al fallecimiento: $900,000 ÷ 2 = $450,000.
Eso le da una base de $550,000. Vender a $900,000 deja una ganancia de $350,000.
Si vende dentro de los dos años, la exclusión de $500,000 cubre los $350,000 completos, con $150,000 de sobra. Su ganancia imponible es $0.
Si vende en el tercer año, el límite cae a $250,000. Eso deja $350,000 – $250,000 = $100,000 de ganancia imponible.
| Métrica | Vende dentro de 2 años | Vende en el tercer año |
|---|---|---|
| Precio de venta | $900,000 | $900,000 |
| Base | $550,000 | $550,000 |
| Ganancia | $350,000 | $350,000 |
| Exclusión | $500,000 | $250,000 |
| Ganancia imponible | $0 | $100,000 |
El ajuste al alza en su mitad importa tanto como el plazo. Sin él, su base sería los $200,000 que pagaron, y su ganancia sería de $700,000. Incluso el límite de $500,000 dejaría $200,000 imponibles.
El aniversario importa más que la próxima reducción de precio
Para una viuda que ya planea vender, la fecha en que vende importa más que cuánto obtiene.
Dentro de la ventana, podría vender por hasta $1,050,000 ($550,000 de base más la exclusión de $500,000) antes de que ninguna parte de la ganancia esté sujeta a impuestos. En el tercer año, ese techo cae a $800,000 ($550,000 más $250,000). Cada dólar de una mejor oferta por encima de $800,000 se convierte en ganancia imponible.
Un mercado más débil cambia parte de esto. Si la casa se vende por menos en el tercer año, la ganancia se reduce con el precio, y una venta a $800,000 o menos no dejaría nada sujeto a impuestos. Pero esperar un precio más alto más allá del plazo significa que más de cada dólar extra está sujeto a impuestos.
Tres hechos deciden en qué columna cae:
- La fecha de la venta, medida contra la fecha de su fallecimiento.
- Si se ha vuelto a casar para el momento de la venta. Volver a casarse antes de la venta quita el límite de $500,000 incluso dentro de los dos años.
- Cuánto valía la casa el día en que él falleció. Esa cifra es la mitad de su base, por lo que cada paso del cálculo depende de ella.
Dos años no es mucho después de un fallecimiento, y muchas viudas no estarán listas para mudarse para entonces. Esa es una razón perfectamente válida para quedarse. Ayuda saber cuánto cuesta quedarse si planea vender más tarde de todos modos.
Misma casa, mismo precio de $900,000, misma base de $550,000. Vendida dentro de los dos años posteriores al fallecimiento de su marido, ninguna de las ganancias está sujeta a impuestos. Vendida en el tercer año, $100,000 de ella sí lo están.
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