Die wichtigsten Punkte
- Die Aktie von Welltower fiel heute um 5,2 %, obwohl der normalisierte FFO im dritten Quartal von 1,67 $ je Aktie die Konsenserwartung von 1,64 $ übertraf und das Unternehmen seine Prognose für 2026 erhöhte.
- Die Aktie stieg im frühen Pre-Market-Handel, bevor sie in der regulären Sitzung fiel. Im Telefonat sagte das Management, die Wirtschaftslage habe sich weiter verschlechtert, sehe aber mehr Transaktionsmöglichkeiten, da Verkäufer mit der Finanzierung kämpfen.
- Das Geschäft wächst weiterhin schnell: Der NOI im Bestand (Same-Store) im Seniorenwohnbereich stieg um 21,0 %, und die neue Prognose würde ein FFO-Wachstum von 23 % für 2026 bedeuten.
- Bei etwa 37x des zukünftigen AFFO, gegenüber einem Fünfjahresdurchschnitt von 30x, lässt die Aktie bei steigenden Zinsen wenig Spielraum für Fehler.
Welltower (WELL) verlor heute 5,2 %, obwohl der REIT für Seniorenwohnungen den FFO übertraf und seine Prognose für 2026 zum dritten Mal in diesem Jahr erhöhte.
Die Aktie stieg im frühen Pre-Market-Handel, bevor sie in der regulären Sitzung fiel. Im Telefonat beschrieb das Management eine sich verschlechternde Wirtschaftslage, sagte aber, die Nachfrage bleibe robust und die angespanntere Finanzierungslage schaffe Kaufchancen. Der Umsatz lag auch leicht unter einigen Prognosen.
Was Welltower berichtete
Welltower veröffentlichte die Ergebnisse des dritten Quartals nach Börsenschluss am Montag:
- Normalisierter FFO von 1,67 $ je Aktie, ein Plus von 24,6 % gegenüber dem Vorjahr und über der Konsenserwartung von 1,64 $
- Umsatz von 3,72 Mrd. $, ein Plus von 38 %, leicht unter den von einigen Analysten erwarteten 3,75 Mrd. $
- NOI im Bestand (Same-Store) im operativen Seniorenwohnungsportfolio um 21,0 % gestiegen
- Jahresprognose für normalisierten FFO auf 6,47 bis 6,53 $ je Aktie angehoben, von zuvor 6,36 bis 6,44 $
Der neue Mittelwert von 6,50 $ würde ein Wachstum von 23 % gegenüber 2025 bedeuten.
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Was Welltower zur Wirtschaftslage sagte
Co-Präsident und Chief Investment Officer Nikhil Chaudhri sagte im Telefonat, dass "sich das makroökonomische Umfeld weiter verschlechtert hat", Wochen nachdem die Fed im September zum ersten Mal seit 2023 die Zinsen erhöht hatte. Er stellte dies als Chance dar: Eigentümer, die vor der "Maturity Wall" 2027 stehen, müssten "rekapitalisieren oder verkaufen", und die Transaktionsaktivität von Welltower nehme zu. Auch andere REITs für Seniorenwohnungen gingen heute zurück.
Am Wachstum besteht kein Zweifel. Analysten erwarten noch viel mehr davon, und Welltower hat seit Quartalsende Transaktionen im Wert von 7,7 Mrd. $ abgeschlossen oder vereinbart:
Der Preis ist die schwierigere Frage. Welltower schloss am Montag bei 39x des zukünftigen AFFO, gegenüber einem Fünfjahresdurchschnitt von 30x und einem Höchststand im Juli von 44x:
Nach dem heutigen Rückgang liegt sie näher bei 37x. Das ist bei steigenden Zinsen immer noch ein hohes Kursverhältnis.
Die Preissetzungsmacht von Welltower ist der nächste Test
Das Geschäft selbst sieht großartig aus. Vice Chairman und Chief Operating Officer John Burkart sagte, die Belegungsrate gebe den Wachstumsantrieb an die Tarife weiter. Gemeinschaften mit einer Belegungsquote von über 90 %, fast zwei Drittel des Portfolios, steigerten den Umsatz pro belegtem Raum um mehr als 6 %, und wie Burkart es ausdrückte, trägt der zusätzliche Umsatz aus höheren Tarifen "im Wesentlichen keine damit verbundenen Kosten".
Die Bewertung ist es, die Welltower meiner Ansicht nach verwundbar macht, selbst bei starkem Wachstum und einer dritten Prognoseerhöhung. Bei einem deutlich über dem üblichen Niveau liegenden Kursverhältnis und steigenden Zinsen ist es noch kein Schnäppchen. Ich würde gerne sehen, dass das Tarifwachstum in diesen voll ausgelasteten Gemeinschaften über 6 % bleibt, bevor ich kaufe, und die Ergebnisse des vierten Quartals Anfang nächsten Jahres sind der nächste Anhaltspunkt dafür.
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