重要启示
- 收入增长：在租金上涨和选择性收购的推动下，第三季度每股 AFFO 收益增长 5.3%。
- 价格预测：根据目前的执行情况，到 2027 年 12 月，VICI 的股价可能会达到 33.84 美元。
- 潜在收益：这一目标意味着，与当前 28.08 美元的价格相比，总回报率将达到 20.5%。
- 年回报率：投资者可在未来 1.9 年内看到约 10.2% 的增长。
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VICI Properties(VICI)刚刚通过涉及米高梅北田公园（MGM Northfield Park）的 Clairvest 交易增加了第 14 个租户。这家以博彩业为重点的房地产投资信托基金第三季度每股净资产收益率同比增长 5.3%，在不确定的市场条件下显示出韧性。
- 首席执行官埃德-皮托尼亚克（Ed Pitoniak）正在执行一项严谨的资本分配战略，注重质量而非数量。
- VICI 的债务与EBITDA 杠杆率为 5 倍，利润率超过 90%，是三重净租赁行业中最高效的模式之一。
- 公司宣布连续第八次上调年度股息，将季度派息提高了 4%，达到每股 0.45 美元。
尽管拉斯维加斯休闲旅游近期面临不利因素，但 VICI 的股价仍保持在 28.08 美元的水平，为那些认可该公司坚固的资产负债表和多元化努力的投资者提供了上升空间。
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模型对 VICI 地产股票的启示
我们分析了 VICI 向多元化体验式房地产巨头转型的过程，其租户关系无与伦比。
公司在拉斯维加斯大道上拥有近 600 万平方英尺的会展空间，这使其能够从拉斯维加斯日益增长的团体业务中获益。
管理层正在探索将业务扩展到大学体育基础设施和传统赌场博彩以外的其他体验式行业。
根据 3.5% 的年收入增长预测和 95.3% 的营业利润率，我们的模型预测股价将在 1.9 年内上涨至 33.84 美元。假定市盈率为 9.4 倍。
与 VICI 历史平均市盈率 11.2 倍（一年）和 12.9 倍（三年）相比，这一数字有所下降。
较低的市盈率反映了凯撒地区投资组合审查的近期不确定性，以及拉斯维加斯休闲趋势的疲软。
真正的价值在于 VICI 的三重净租赁模式，该模式可产生 90% 以上的利润率；其租金递增机制可提供可预测的现金流增长；以及管理层在保持信贷质量的同时应对租户挑战的机智能力。
我们的估值假设
我们的估值假设
TIKR 的估值模型允许您输入自己对公司收入增长、营业利润率和市盈率倍数的假设，并计算股票的预期回报。
以下是我们对 VICI 股票使用的假设：
1.收入增长 3.5%
VICI 的增长主要依靠合同规定的租金递增和有选择的资本配置。该公司的租约包括内置的年租金增长，为基准收入增长提供了可视性，而无需大量的资本投资。
管理层希望将杠杆率保持在 5x-5.5x 目标范围的低端。这种严谨的方法优先考虑资产负债表的实力，而不是激进的扩张。
公司正在探索大学生体育基础设施和其他体验式行业的新机遇。如果管理层能找到符合其在耐用性、信用度和风险调整后回报方面严格投资标准的资产，这些投资就能加速增长。
2.运营利润率：95.3%
VICI 采用的是最高效的房地产模式之一。公司的一般及行政费用仅占收入的 1.6%，在剔除非现金项目后，利润率高达 90%。
三重净租赁结构将运营费用转移给租户，使 VICI 能够以最低的管理费用产生可观的现金流。
这种效率使公司即使在投资活动有限的时期也能实现每股 AFFO 的增长。
3.退出市盈率：9.4 倍
目前，市场对 VICI 的估值为盈利的 9.9 倍。我们认为，在我们的预测期内，市盈率将略微压缩至 9.4 倍。
围绕凯撒地区赌场组合的问题以及拉斯维加斯休闲业的疲软趋势对市盈率产生了影响。不过，随着这些不确定因素的解决，VICI 的合同租金递增、多元化的租户基础和坚固的资产负债表应能支持合理的估值。
该公司成功应对租户挑战的记录--从资产处置到租约修订--证明了管理层在各种市场周期中保护股东价值的能力。
如果情况好转或恶化会怎样？
房地产投资信托基金面临着经济周期和特定租户的挑战。以下是 2030 年 12 月之前，VICI 股票在不同情况下的表现：
- 低度情况：如果收入增长放缓至 2.8%，利润率压缩，投资者仍可获得 25.8% 的总回报（年回报率为 6.0%）。
- 中等情况：如果增长 3.1%，利润率保持当前水平，我们预计总回报率为 46.6%（每年 10.2%）。
- 高度情况：如果管理层加快向新领域的部署，同时保持 3.4% 的利润率增长，总回报率将达到 67.0%（年回报率 14.0%）。
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估值范围反映了承租人关系的执行情况、在博彩业以外实现多元化的成功程度以及新投资机会的时机。
在较低的情况下，凯撒的投资组合面临挑战，或者拉斯维加斯的经济在 2027 年之前持续疲软。
在高位情况下，会展需求强劲反弹，大学生体育投资获得牵引力，VICI 通过高品质的体验式运营商扩大其租户名册。
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