Principais Conclusões
- O CEO da Blackstone Mortgage Trust, Tim Johnson, comprou 90.000 ações em 4 de novembro, no valor de US$ 1,04 milhão, seis dias após a empresa cortar seu dividendo trimestral em 36%.
- No fechamento de 9 de novembro, a ação estava 46% abaixo de sua máxima de 52 semanas após um terceiro trimestre com prejuízo líquido de US$ 327 milhões, cerca de US$ 800 milhões em empréstimos com perdas (impaired) e uma queda de 12% no valor contábil.
- Johnson pagou cerca de dois terços do valor contábil por ação da empresa, de US$ 17,06, e a administração afirma que os problemas com imóveis comerciais (office) por trás de suas perdas estão amplamente refletidos nesse valor.
- Os números apoiam a compra ao preço que ele pagou, se o valor contábil se mantiver, e o relatório do quarto trimestre mostrará se isso aconteceu.
Na teleconferência de resultados de 29 de outubro, o CEO da Blackstone Mortgage Trust (BXMT), Tim Johnson, disse que o desconto da ação em relação ao valor contábil oferecia "um ponto de entrada atrativo". Seis dias depois, ele mesmo comprou cerca de US$ 1 milhão em ações. No fechamento de 9 de novembro, a US$ 11,18, as ações estavam 46% abaixo de sua máxima de 52 semanas e um pouco abaixo do preço de sua compra.
O Formulário 4 de Johnson, arquivado em 5 de novembro, mostra que ele comprou 90.000 ações em 4 de novembro a um preço médio de US$ 11,50, totalizando US$ 1,04 milhão. O diretor Henry N. Nassau comprou 10.000 ações no mesmo dia a uma média de US$ 11,43.
Empréstimos para imóveis comerciais (office) afundaram o terceiro trimestre
Os problemas começaram com novas perdas (impairments) no relatório do segundo trimestre em 30 de julho. Em seguida, as taxas de juros subiram. Na teleconferência, Johnson disse que o rendimento do título do Tesouro de 10 anos subiu 80 pontos-base (basis points) este ano e, no início de outubro, atingiu brevemente seu nível mais alto desde 2002. Por isso ele chamou as taxas de "a manchete do nosso mundo".
Em 29 de outubro, a empresa reportou um prejuízo líquido do terceiro trimestre de US$ 327 milhões após registrar perdas (impair) de cerca de US$ 800 milhões em empréstimos, principalmente de imóveis comerciais (office) antigos (legacy) mais um empréstimo hoteleiro. O valor contábil caiu 12% em relação ao segundo trimestre, para US$ 17,06 por ação, e o conselho de administração cortou o dividendo trimestral para US$ 0,30, ante US$ 0,47. A administração espera cobrir o novo dividendo no quarto trimestre e até 2027.
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A aposta de Johnson é real
As 90.000 ações de Johnson aumentaram sua participação em 17%, para 617.900 ações. A compra de Nassau aumentou sua participação em 4%, para 233.490 ações. A empresa também está comprando, com US$ 36 milhões em recompra de ações no terceiro trimestre e US$ 110 milhões restantes sob sua autorização.
Compras como a de Johnson são fáceis de acompanhar conforme são arquivadas, e esta se destaca porque ele a fez logo após o corte do dividendo. A US$ 11,50, ele também garantiu um rendimento (yield) de 10,4% sobre o novo dividendo anual de US$ 1,20.
Os números o apoiam a US$ 11,50?
Johnson pagou cerca de dois terços dos US$ 17,06 por ação que a empresa reportou em 30 de setembro. Na teleconferência, ele também disse que "os desafios estruturais (secular) de longo prazo nos imóveis comerciais (office) que causaram a maioria das perdas (impairments) da BXMT" estão substancialmente refletidos no valor contábil.
Os analistas esperam um LPA normalizado (normalized EPS) de US$ 1,20 este ano e US$ 1,27 em 2027. Eles esperam que caia para US$ 1,13 em 2028, embora apenas três analistas estimem tão longe:
A estimativa para 2027 supera o novo dividendo anual de US$ 1,20 em cerca de 6%. Isso se encaixa na promessa da administração de cobri-lo, mas deixa pouco espaço de sobra, e a estimativa para 2028 fica abaixo dele.
Nove analistas cobrem a ação, e seu preço-alvo médio caiu para US$ 15,21, ante US$ 20,43 há um ano. Desde meados de outubro, o JPMorgan cortou seu alvo para US$ 14, ante US$ 18, o Keefe, Bruyette & Woods para US$ 12, ante US$ 13, e o UBS, que ainda classifica a ação como Compra, para US$ 14, ante US$ 21:
Mesmo após esses cortes, o alvo médio está 36% acima do fechamento de 9 de novembro. O alvo mais baixo, US$ 12, está logo acima do que Johnson pagou.
Uma aposta de que o valor contábil se mantém
O risco está nos US$ 5,7 bilhões em empréstimos mais antigos feitos antes de 2023 que ainda têm classificação 3 ou melhor, cerca de um terço da carteira. Com uma alavancagem (dívida/patrimônio líquido) de 3,9x, se as taxas continuarem subindo e mais mutuários desistirem, o valor contábil cai novamente e o desconto pelo qual Johnson comprou diminui.
Ainda assim, os números apoiam a compra ao preço dele: a lista de observação (watchlist) está no nível mais baixo desde 2019, a estimativa do próximo ano cobre o dividendo reduzido e a empresa está recomprando suas próprias ações ao lado dele. No entanto, a compra de um insider é um sinal e apenas isso. O relatório do quarto trimestre, previsto para o início do próximo ano, mostrará se o valor contábil finalmente parou de cair.
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