主なポイント
- VICI Propertiesの配当利回りは8.0%、Healthpeak Propertiesは6.7%で、両社とも2026年第2四半期は堅調な業績を報告した。
- VICIは2018年の上場以来毎年配当を増額している一方、Healthpeakは2021年度に配当を削減し、4年間据え置いた後、2025年度に増額した。
- 両社ともAFFOの約4分の3を配当に充てている：2025年度は74%と72%、2026年度コンセンサスでは74%と78%。
- VICIの株価は予想AFFOの9.2倍で、5年間のレンジの下限近くにある。一方、Healthpeakは12.2倍。
8.0%の利回りはあらゆるインカム投資家の注目を集めるが、それがVICI Properties (VICI)の現在の株価で支払われる水準だ。Healthpeak Properties (DOC)も6.7%と遜色ない。
両社とも決算シーズンを良いニュースで迎えた。VICIの1株当たりAFFOは2026年第2四半期に4.6%増の0.62ドルとなり、Healthpeakは8月に2026年通期の調整後FFOの業績見通しを1株当たり1.73ドルから1.77ドルに引き上げた。
しかし、高い利回りはそれを支えるキャッシュフローとそのキャッシュの行方が同程度に重要だ。では、どちらが優れた高配当株だろうか？
| 指標 | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 8.0% | 6.7% |
| 配当成長率（2020年度～2025年度） | 年率7.1% | 年率-3.8% |
| AFFO配当性向（2025年度） | 74% | 72% |
| AFFO配当性向（2026年度コンセンサス） | 74% | 78% |
| ネット負債/EBITDA（LTM） | 4.81倍 | 5.44倍 |
| 利払い能力（LTM） | 4.33倍 | 1.49倍 |
| 株価/AFFO（NTM） | 9.2倍 | 12.2倍 |
VICIの増配はキャッシュフローに連動
VICIは2018年の上場以来、毎年配当を増額している。経営陣はAFFO配当性向を約75%で運営していると述べており、実績もそれを裏付けている。2019年度から2025年度にかけて、この比率は毎年74%から79%の間で推移し、1株当たり配当は1.17ドルから1.76ドルに、1株当たりAFFOは1.48ドルから2.38ドルに増加した。
VICIは2026年のAFFOを1株当たり2.45ドルから2.47ドルと予想しており、コンセンサス2.46ドルと一致し、予想配当性向は74%のままとなる。経営陣は「配当の神聖さを守る」意向を示しており、この余裕がそれを可能にしている。
ただし、増配ペースは鈍化している：2025年度は3.5%増（2020年度から2025年度までの年率7.1%増に対して）、その後、9月3日に四半期0.46ドルへと2.2%増額された。
主なリスクはVICIの最大のテナントだ。VICIの2大テナントの1つであるCaesarsは、Fertitta Entertainmentに1株31ドルの現金で買収されており、この取引は9月22日にCaesars株主によって承認され、現在規制当局の承認待ちだ。CaesarsとVICIの地域リース契約はまだ未解決だ。「その話し合いはいつか行われることになる」とCEOのEd Pitoniak氏は7月30日の決算説明会で述べ、「その間、我々は当然ながら家賃の全額を回収している」と付け加えた。
Healthpeakの配当は回復途上
VICIの配当が毎年上昇しているのに対し、Healthpeakの配当は逆の道をたどった。5年間で2回配当を削減し、2016年度の1株当たり2.10ドルから2017年度に1.48ドルへ、さらに2021年度に1.20ドルへと引き下げた。これは1株当たりAFFOが2016年度の2.57ドルから2021年度の1.35ドルへ減少したためだ。
それ以降の回復は本物だ。1株当たりAFFOは2025年度に1.69ドルまで回復し、AFFO配当性向は2020年度の102%から健全な72%に低下した。Healthpeakは4年間1.20ドルで据え置いた後、配当を1.22ドルに引き上げた。
しかし、コンセンサスでは2026年度の1株当たりAFFOは1.57ドルに低下すると見られており、予想配当性向は78%に上昇する。それでもまだ余裕はあるが、余力は少ない。事業は混在している。高齢者住宅事業のJanus Livingは2026年第2四半期に収益が45%増加した一方、ラボ事業の同一物件ベース調整後NOIは2025年第2四半期比で3.2%減少した。CEOのScott Brinker氏はラボ事業に機会を見出している：「今後数年間は買収ゲームになるだろう。我々にはその機会を活用するプラットフォームとバランスシートがある」。
インカム面では、現在1万ドルの投資で年間670ドルの収入が得られる。2025年度の1.7%のペースだと、10年目には約777ドルになる。過去5年間の年率-3.8%のペースだと、約473ドルに縮小する。
主なリスクは負債だ。Healthpeakの利払い能力は1.49倍と脆弱で、ネット負債はEBITDAの5.44倍に達している。
では、どちらの配当が勝るか？
VICI Propertiesの方が優れた高配当株だ。より大きな配当を支払い、2026年度コンセンサスでもより手厚くカバーしている（74%対Healthpeakの78%）。また、債務リスクもはるかに小さく、利払い能力は4.33倍対1.49倍だ。各社の2025年度のペースで計算すると、Healthpeakのインカム収入はVICIに追いつくことはない：10年目でVICIは約1,093ドル（9月のペースではそれ以下）、Healthpeakは約777ドルとなる。
しかも、そのために割高な価格を支払う必要もない。VICIの株価は予想AFFOの9.2倍で、2026年10月5日に記録した5年間の安値9.1倍に近く、5年間の平均13.8倍を大きく下回っている…
…一方、Healthpeakは12.2倍で取引されている。
これはHealthpeakの配当が危険にさらされていると言っているわけではない。同社のAFFO配当性向は2020年度の102%から2025年度の72%へ毎年低下し、2025年度に配当を増額し、月次で配当を支払っている。ただ、VICIはより多くを支払い、より速く増額し、両方を継続するためのバランスシートを有しているということだ。
もちろん、Caesars取引とその地域リース契約がどのように決着するかがVICIの次の試練となる。
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