主なポイント
- Kimco Realtyは2026年8月4日に四半期配当を12%引き上げて1株あたり$0.28に、Simon Property Groupは2026年8月10日に配当を4.7%引き上げて1株あたり$2.25にしました。
- Kimcoの配当利回りは5.1%、Simonは4.5%ですが、Simonの配当は2020会計年度から2025会計年度まで年間7.3%で成長したのに対し、Kimcoは4.3%でした。
- Simonは2025会計年度のAFFOの76%を配当に充て、Kimcoは80%を充てており、アナリストは2026会計年度も同様の比率になると予想しています。
- Kimcoはより多くの負債を抱えており、直近12ヶ月のネット負債対EBITDA比率は6.1倍で、Simonの5.5倍と比較して高くなっています。
Kimco Realty (KIM)は、今夏、インカム投資家に嬉しいサプライズをもたらしました。8月4日、同社は四半期配当を12%引き上げ、1株あたり$0.28としました。CEOのConor Flynnはタイミングについて次のように説明しています。「今年の事業運営の強さによるキャッシュフローの堅調な成長を踏まえ、通常のスケジュールより1四半期早く、普通現金配当を12%引き上げます」
6日後、Simon Property Group (SPG)がそれに続き、より小幅な引き上げを行いました：4.7%引き上げで、四半期あたり$2.25です。これにより、Kimcoの方がより高い利回りとなり、Simonの4.5%に対し5.1%です。
では、どちらの不動産オーナーがより優れた配当株なのでしょうか？
| 指標 | Simon Property Group (SPG) | Kimco Realty (KIM) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 4.5% | 5.1% |
| 配当成長率（2020会計年度～2025会計年度） | 年間7.3% | 年間4.3% |
| AFFO配当性向（2025会計年度） | 76% | 80% |
| AFFO配当性向（2026会計年度コンセンサス） | 76% | 80% |
| ネット負債 / EBITDA（直近12ヶ月） | 5.48倍 | 6.05倍 |
| 利子カバレッジ（EBIT / 支払利息、直近12ヶ月） | 3.07倍 | 2.25倍 |
| 株価 / AFFO（今後12ヶ月） | 16.8倍 | 16.2倍 |
Simonのショッピングセンターは好調
Simonは2026年第2四半期に好調な業績を上げました。不動産FFOは前年同期比7.9%増の1株あたり$3.29に、ポートフォリオNOIは8.3%成長しました。経営陣は2026年の不動産FFOの見通しを1株あたり$13.20～$13.30に引き上げました。
この成長が配当を支えています。Simonは2025会計年度のAFFOの76%を配当に充て、余裕のある水準でした。アナリストは2026会計年度も76%になると予想しており、AFFOは5%増の1株あたり$11.79、配当は$9.01と見込まれています。
AFFOは過去10年間、毎年配当をカバーしてきました。これには、AFFOが1株あたり$8.84に落ち込み、Simonが配当を$6.00に引き下げた2020会計年度も含まれます。
2025会計年度の76%は、10年間の範囲の上限近くに位置し、2019会計年度の77%をわずかに下回っています。ここから先、引き上げはAFFOの成長に依存することになります。AFFOは2024会計年度の1株あたり$11.85から2025会計年度には$11.21となりました。CEOのEli Simonは、「キャッシュフローの成長、1株あたり配当の成長を図り、当社のショッピングセンターをより良いものにすることが仕事です」と述べています。
Kimcoのショッピングセンターはほぼ満室
Kimcoの賃貸状況も同様に堅調です。2026年第2四半期のプロレート賃貸占有率は96.4%に達し、史上最高水準に並びました。新規賃貸契約は、従来の賃料を40.4%上回るキャッシュ賃料で締結されました。経営陣は2026年のFFOの業績見通しを1株あたり$1.83～$1.84に引き上げました。
しかし、配当の負担はより大きくなっています。Kimcoは2024会計年度および2025会計年度の両方でAFFOの80%を配当に充てました。アナリストは2026会計年度も80%になると予想しており、AFFOは6%増の1株あたり$1.34、配当は$1.07と見込まれています。これはまだカバーされていますが、Simonに比べて余裕は少ないです。
Kimcoの10年間もまた、より不安定なものでした。
AFFOは2020会計年度に1株あたり$0.89に落ち込み、配当は2019会計年度の$1.12から2021会計年度までに$0.68に引き下げられました。新しい年間$1.12のレートは、Kimcoを2018会計年度および2019会計年度に支払っていた水準に戻したに過ぎません。
負債が主なリスクです。Kimcoのネット負債はEBITDAの6.05倍であり、EBITによる利子カバレッジは2.25倍です。金利が上昇したりテナントが苦境に陥ったりした場合、Kimcoには余裕が少ないです。
では、どちらの配当が勝るか？
Simon Propertyの方がより優れた配当株です。同社はAFFOのより小さな割合を配当に充て、より少ない負債を抱えています。また、配当の成長もより速いです：2020会計年度から2025会計年度まで年間7.3%、2015会計年度からは年間3.5%で成長しました。同じ期間におけるKimcoの成長率は、それぞれ4.3%と0.2%でした。
両社の5年間の成長率は2020年の引き下げから始まっているため、その一部は回復です。それでも、その成長率で計算すると、Simonに$10,000投資した場合、現在の年間配当は$450、10年目には約$851になります。同じ$10,000をKimcoに投資した場合、現在の年間配当は$510、10年目には約$742になります。Simonのインカムは2031年頃にKimcoのそれを上回ります。10年目には投資額の約8.5%の利回りになると考えてください。
Kimcoにも確かに言い分はあります。現在、$10,000の投資に対して年間$60多く支払い、12%の引き上げも早期に行われました。しかし、成長し続けることを望む配当であれば、より広い余裕とより軽い負債を抱える方を所有したいと思います。
2031年のクロスオーバーは、Simonが配当を年間7.3%で引き上げ続けることを前提としていますが、8月の引き上げは4.7%でした。今後数回の引き上げがそのペースを維持するかどうかを示すことになるでしょう。
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