Points clés
- Healthpeak Properties offre un rendement de 6,7 % contre 6,1 % pour Realty Income, et les deux versent leurs dividendes mensuellement.
- Realty Income affirme avoir augmenté son dividende pendant plus de 31 années consécutives, tandis que le dividende par action de Healthpeak est passé de 2,10 $ en 2016 à 1,22 $ en 2025.
- Healthpeak a distribué 72 % de son AFFO de 2025 contre 75 % pour Realty Income, mais les analystes attendent 78 % contre 73 % en 2026.
- Les deux REITs se négocient quasiment au même prix, environ 12 fois l'AFFO anticipé.
Tout investisseur à la recherche d'un rendement supérieur à 6 %, versé mensuellement, va forcément tomber sur des REITs comme Realty Income (O) et Healthpeak Properties (DOC). Les deux ont relevé leurs perspectives pour 2026 avec leurs résultats du deuxième trimestre début août.
Healthpeak verse le chèque le plus gros, un rendement de 6,7 % contre 6,1 % pour Realty Income. Realty Income contre-attaque avec son historique. Sa mission déclarée est de « fournir des dividendes mensuels fiables qui augmentent avec le temps », et elle affirme avoir augmenté son dividende pendant plus de 31 années consécutives.
Les deux étant des REITs, chacun est jugé sur son ratio de distribution de l'AFFO. Alors, laquelle est la meilleure action à haut rendement ?
| Métrique | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 6,1% | 6,7% |
| Croissance du dividende, 2020–2025 | 2,9 % par an | -3,8 % par an |
| Ratio de distribution AFFO, 2025 | 75% | 72% |
| Ratio de distribution AFFO, consensus 2026 | 73% | 78% |
| Dette nette/EBITDA (LTM) | 5,74x | 5,44x |
| Couverture des intérêts (LTM) | 2,35x | 1,49x |
| Prix/AFFO (NTM) | 12,1x | 12,2x |
Realty Income continue d'augmenter son dividende
Le dividende de Realty Income est bien couvert. La société a distribué 75 % de son AFFO en 2025 (3,22 $ par action contre 4,28 $), et les analystes s'attendent à ce que ce ratio baisse à 73 % en 2026, l'AFFO par action devant grimper à 4,44 $.
Ce consensus se situe à l'extrémité basse de la fourchette de la direction. En août, Realty Income a relevé ses prévisions d'AFFO pour 2026 à 4,44-4,45 $ par action, contre 4,41-4,44 $ précédemment, après que l'AFFO par action a augmenté de 3,8 % à 1,09 $ au deuxième trimestre 2026 par rapport à l'année précédente. Le taux d'occupation était de 98,8 % au 30 juin 2026. Elle dépend également moins de ses propres actions pour financer sa croissance : les émissions d'actions ont couvert 18 % de son volume d'investissement en 2026 jusqu'au deuxième trimestre, contre une moyenne de 47 % sur les trois dernières années.
L'AFFO par action a augmenté chaque année, passant de 2,88 $ en 2016 à 4,28 $ en 2025, et le dividende a suivi, passant de 2,39 $ à 3,22 $.
(Le ratio de distribution est passé de 83,0 % en 2016 à 75,2 % en 2025, donc les augmentations n'ont pas dépassé la trésorerie disponible.)
Le point faible est le rythme. Des augmentations de 2,9 % par an de 2020 à 2025 font un chèque à croissance lente, et Realty Income est un peu plus endettée que Healthpeak, avec un ratio dette nette/EBITDA de 5,74x contre 5,44x.
La reprise de Healthpeak a encore du chemin à faire
Le graphique de Healthpeak raconte une histoire très différente de celui de Realty Income. Son dividende est passé de 2,10 $ par action en 2016 à 1,20 $ en 2021, tandis que l'AFFO par action chutait de 2,57 $ à 1,35 $.
(L'AFFO par action s'est depuis redressé à 1,69 $ en 2025, et le ratio de distribution est passé de 102,1 % en 2020 à un niveau bien couvert de 72,2 %.)
L'exercice 2025 a également apporté une petite augmentation, à 1,22 $ par action contre 1,20 $. Les résidences pour seniors tirent l'activité : le chiffre d'affaires a augmenté de 45 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à l'année précédente. Les laboratoires sont le point faible, avec un NOI ajusté à périmètre comparable en baisse de 3,2 % sur la même période, même si le taux d'occupation des labos a augmenté de 80 points de base par rapport au premier trimestre pour atteindre 78,5 %.
Le problème, c'est le chiffre anticipé. Les analystes s'attendent à ce que l'AFFO par action recule à 1,57 $ en 2026, ce qui porterait le ratio de distribution à un niveau plus tendu de 78 %.
Le PDG Scott Brinker a déclaré lors de la conférence téléphonique du deuxième trimestre que « Ce n'est pas le bon environnement pour avoir un levier élevé. » Il a raison de le dire, étant donné que la couverture des intérêts de Healthpeak est faible, à 1,49x.
Alors, quel dividende l'emporte ?
Realty Income est la meilleure action à haut rendement. Ce qui décide, c'est la trajectoire de chaque dividende. L'AFFO de Realty Income a augmenté chaque année pendant une décennie et devrait continuer à grimper, tandis que celui de Healthpeak devrait reculer en 2026.
Le taux de croissance sur 5 ans de Healthpeak part d'une réduction, alors comparons chaque dividende à son rythme actuel : 2,9 % pour Realty Income et 1,7 % pour Healthpeak, leurs augmentations de 2025. À ces rythmes, le revenu de Realty Income dépasserait celui de Healthpeak vers 2034. Et à 12,1 fois l'AFFO anticipé, Realty Income ne coûte pas plus cher que Healthpeak à 12,2x.
Le cas de Healthpeak est réel. Elle verse le chèque le plus gros, 670 $ par an sur 10 000 $ investis contre 610 $. Elle a légèrement mieux couvert ce chèque sur l'AFFO de 2025, et elle est un peu moins endettée. C'est juste que, en fin de compte, l'historique de Realty Income, son AFFO en hausse et sa couverture des intérêts bien plus solide font de son chèque celui sur lequel je compterais.
Bien sûr, la reprise des laboratoires de Healthpeak est encore en cours. Si le taux d'occupation des labos continue de grimper, les estimations d'AFFO des analystes pourraient se redresser, et ce chèque plus gros paraîtrait beaucoup plus solide.
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