Estadísticas
- Precio actual: 85 dólares
- FFO normalizado por acción para todo el año 2025: 3,48 $ +9% interanual
- Ingresos totales en 2025: 5.820 millones de dólares, +19% interanual.
- Crecimiento del FFO normalizado por acción en el cuarto trimestre de 2025: +10% interanual
- Crecimiento de los ingresos ordinarios en la misma tienda en el cuarto trimestre de 2025: +15% interanual
- Crecimiento de los ingresos ordinarios en las mismas tiendas en 2025: +15%
- Previsión de FFO normalizado para todo el año 2026: 3,78-3,88 dólares por acción | +8% interanual en el punto medio
- Crecimiento previsto del NOI de las tiendas en 2026: 13%-17% | 15% en el punto medio
- Inversión prevista para 2026: 2.500 millones de dólares en viviendas para mayores
- Precio objetivo del modelo TIKR: 127 dólares
- Plusvalía implícita: +49% en ~5 años (~9% anualizado)
Las acciones de Ventas registran su cuarto año consecutivo de crecimiento de dos dígitos en el NOI de las TIENDAS
Las acciones de Ventas(VTR) cerraron 2025 con un FFO normalizado de 3,48 dólares por acción, un aumento interanual del 9% que se situó en el extremo superior de la orientación, impulsado por una cartera de viviendas para personas mayores que entregó su cuarto año consecutivo de crecimiento de NOI de dos dígitos en las mismas tiendas.
Los ingresos totales de todo el año ascendieron a 5.820 millones de dólares, un 19% más que en el mismo periodo del año anterior, siendo SHOP el principal motor de los resultados.
Los ingresos netos en tiendas SHOP crecieron un 15% en el conjunto del año y un 15,4% en el cuarto trimestre, con un 18% en Estados Unidos a la cabeza.
La ocupación en EE.UU. creció 370 puntos básicos en el conjunto del año y 370 puntos básicos en el cuarto trimestre, mientras que la cartera total ganó 280 puntos básicos de media, impulsada por la fuerte actividad de mudanzas tanto en residencias independientes como asistidas.
El RBE creció un 4,7% en el cuarto trimestre, a pesar del impacto del volumen de viviendas independientes.
El margen SHOP superó el 28% en el cuarto trimestre, 180 puntos básicos más que en el mismo periodo del año anterior, con márgenes incrementales del 50%.
La consejera delegada Debra Cafaro enmarcó el resultado claramente: "2025 fue un año excepcional para Ventas".
El segmento médico ambulatorio y de investigación (OMAR) también contribuyó a ello, con un aumento del 4,5% en el cuarto trimestre y una ocupación cercana al 91%, el sexto trimestre consecutivo de crecimiento interanual de la ocupación.
Ventas cerró 2.500 millones de dólares en adquisiciones de viviendas para mayores en 2025, terminando el año con más de 83.000 unidades SHOP, y ya ha cerrado más de 800 millones de dólares en adquisiciones de viviendas para mayores en lo que va de 2026 a través de siete transacciones.
El flujo de caja libre y la ejecución del balance fueron notables: el apalancamiento mejoró a 5,2x en el cuarto trimestre, el mejor nivel desde 2012, y Ventas recaudó más de 7.000 millones de dólares de capital durante el año, incluidos 3.200 millones de dólares en capital.
El Consejo aprobó un aumento del 8% en el dividendo trimestral por la fortaleza de los resultados y las perspectivas plurianuales.
Para 2026, la dirección estimó un FFO normalizado de entre 3,78 y 3,88 dólares por acción, lo que representa un crecimiento del 8% en el punto medio, con una previsión de crecimiento del NOI de las mismas tiendas del 13%-17%, o del 15% en el punto medio, lo que supone un quinto año consecutivo de crecimiento de dos dígitos.
La cuenta de resultados de las acciones de Ventas muestra una aceleración del apalancamiento operativo
La cuenta de resultados de 2025 de Ventas Stock refleja una empresa en medio de un arco de expansión de márgenes sostenido, con un apalancamiento operativo ahora claramente visible a escala.
Los ingresos totales alcanzaron los 5.820 millones de dólares en 2025, frente a los 4.890 millones de dólares de 2024, un aumento del 19% que representa la tasa de crecimiento anual más pronunciada en el periodo de cinco años mostrado.
Los ingresos de explotación crecieron un 28% interanual hasta los 937 millones de dólares, el mayor crecimiento de los ingresos de explotación registrado en el mismo periodo.
El margen de explotación aumentó hasta el 16% en 2025, frente al 15% en 2024 y una recuperación significativa desde el mínimo plurianual de aproximadamente el 14% en 2023.
La progresión del margen a lo largo de cinco años, del 16,5% en 2021 a un mínimo del 14,3% en 2023 y de nuevo al 16,1% en 2025, refleja tanto los costes de reestructuración del reposicionamiento de la cartera hacia SHOP como el apalancamiento operativo que fluye ahora a medida que aumenta la ocupación.
Los gastos inmobiliarios aumentaron a 3.420 millones de dólares en 2025, frente a los 2.830 millones de 2024, lo que supone un incremento del 21%, coherente con las previsiones de la dirección de un crecimiento de los gastos operativos del 5% sobre un volumen materialmente mayor a medida que aumenta la ocupación.
En 2026, los gestores prevén un incremento de los márgenes de aproximadamente 50 puntos básicos, respaldado por un aumento de los alquileres internos del 8% y un crecimiento de la ocupación de 270 puntos básicos, con unos márgenes incrementales que se espera se mantengan por encima del 50%.
¿Qué dice el modelo de valoración?
El modelo TIKR establece un precio objetivo de 127 dólares para las acciones de Ventas, lo que implica un 48,8% de revalorización total desde el precio actual de 85 dólares, o un ~9% anualizado en ~5 años.
El modelo de caso intermedio asume una CAGR de ingresos del ~9% hasta 2035 y un margen de ingresos netos de aproximadamente el 5%, ambos conservadores en relación con la trayectoria que Ventas está demostrando actualmente.
Un año de crecimiento de los ingresos del 19% en 2025, combinado con un cuarto crecimiento consecutivo de dos dígitos del NOI de SHOP y un programa de adquisiciones de 2.500 millones de dólares que se repite en 2026, respalda las hipótesis por encima de la base media del modelo.
El caso de inversión de las acciones de Ventas es más sólido tras este informe: el viento de cola demográfico no hace más que acelerarse a medida que los baby boomers comienzan a cumplir 80 años en 2026, los inicios de la oferta se mantienen cerca de mínimos históricos en aproximadamente 2.000 unidades por trimestre, y Ventas entra en el año con una ocupación del 86% en EE.UU., lo que significa que queda un margen sustancial antes de que el apalancamiento operativo entre plenamente en acción.
La tensión central para las acciones de Ventas es si pueden mantenerse cinco años consecutivos de crecimiento de dos dígitos del NOI de SHOP a medida que la ocupación se acerca a niveles estabilizados, o si las presiones macroeconómicas comprimen el calendario.
Caso alcista
- El NOI de las tiendas SHOP se orienta a un crecimiento del 15% en 2026 (punto medio), marcando el quinto año consecutivo de dos dígitos, con 270 puntos básicos de crecimiento de la ocupación y aumentos del 8% en los alquileres internos ya asegurados.
- La cartera estadounidense está ocupada sólo en un 86%, con márgenes incrementales previstos superiores al 50% en 2026 y que aumentarán hasta el 70% a medida que las comunidades se acerquen a la estabilización total.
- La generación del baby boom, de casi 70 millones de personas, empezará a cumplir 80 años en 2026, y se prevé que la población de más de 80 años crezca un 28% en los próximos cinco años, mientras que la construcción de viviendas para mayores se mantiene cerca de las 2.000 unidades por trimestre.
- Desde finales de 2024 se han cerrado adquisiciones acumuladas de viviendas para mayores por valor de 4.800 millones de dólares, con otros 2.500 millones de dólares previstos para 2026 a unas TIR no apalancadas de entre 0,5 y 1,5 puntos, y cada operación añade plusvalías desde el primer día, además de un margen de crecimiento.
Caso negativo
- Las previsiones de FFO normalizado de 3,78-3,88 dólares implican un crecimiento del 8%, pero incluyen vientos en contra de 0,04 dólares por acción por la amortización no monetaria de Brookdale que expira y mayores gastos netos de intereses por la refinanciación de 2.200 millones de dólares de deuda que vence.
- Las tasas de capitalización de las adquisiciones se han situado por debajo del 7% a medida que se intensifica la competencia por los activos de viviendas para la tercera edad, comprimiendo el rendimiento inicial de las nuevas operaciones frente a la horquilla histórica del 7%-8%.
- Las 45 antiguas comunidades de Brookdale que han pasado a SHOP tienen una ocupación de unos 70 puntos porcentuales y sólo se espera que registren un modesto crecimiento de los ingresos netos en 2026.
- El margen de beneficio neto en el caso medio del modelo es del 4,7%, muy por debajo de la media histórica de 1 año del 1,4% y de la media de 5 años del 5,7%, lo que hace que la valoración basada en el BPA sea sensible a cualquier pérdida de margen provocada por una mayor inversión en gastos generales y administrativos o costes de integración.
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