Puntos clave
- El CEO de Blackstone Mortgage Trust, Tim Johnson, compró 90,000 acciones el 4 de noviembre, por valor de $1.04 millones, seis días después de que la empresa recortara su dividendo trimestral un 36%.
- Al cierre del 9 de noviembre, la acción cotizaba un 46% por debajo de su máximo de 52 semanas tras un tercer trimestre con una pérdida neta de $327 millones, unos $800 millones en préstamos deteriorados y una caída del 12% en el valor contable.
- Johnson pagó aproximadamente dos tercios del valor contable por acción de la empresa, que es de $17.06, y la dirección afirma que los problemas en oficinas detrás de sus pérdidas están en gran medida reflejados en esa cifra.
- Los números respaldan la compra a su precio si el valor contable se mantiene, y el informe del cuarto trimestre mostrará si así ha sido.
En su conferencia de resultados del 29 de octubre, el CEO de Blackstone Mortgage Trust (BXMT), Tim Johnson, dijo que el descuento de la acción respecto a su valor contable ofrecía "un punto de entrada atractivo". Seis días después, él mismo compró alrededor de $1 millón. Al cierre del 9 de noviembre a $11.18, las acciones cotizaban un 46% por debajo de su máximo de 52 semanas y justo por debajo de su precio de compra.
El Formulario 4 de Johnson, presentado el 5 de noviembre, muestra que compró 90,000 acciones el 4 de noviembre a un precio promedio de $11.50, o $1.04 millones en total. El director Henry N. Nassau compró 10,000 acciones el mismo día a un promedio de $11.43.
Los préstamos de oficinas hundieron el tercer trimestre
Los problemas comenzaron con nuevos deterioros en el informe del segundo trimestre el 30 de julio. Luego, las tasas subieron. En la conferencia, Johnson dijo que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años había subido 80 puntos básicos este año, y a principios de octubre alcanzó brevemente su nivel más alto desde 2002. Por eso calificó a las tasas como "el titular en nuestro mundo".
El 29 de octubre, la empresa reportó una pérdida neta del tercer trimestre de $327 millones después de deteriorar unos $800 millones en préstamos, principalmente oficinas heredadas más un préstamo hotelero. El valor contable cayó un 12% respecto al segundo trimestre, a $17.06 por acción, y la junta recortó el dividendo trimestral a $0.30 desde $0.47. La dirección espera cubrir el nuevo dividendo en el cuarto trimestre y hasta 2027.
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La apuesta de Johnson es real
Las 90,000 acciones de Johnson aumentaron su participación en un 17%, a 617,900 acciones. La compra de Nassau aumentó su participación en un 4%, a 233,490 acciones. La empresa también está comprando, con $36 millones en recompra de acciones en el tercer trimestre y $110 millones restantes bajo su autorización.
Compras como la de Johnson son fáciles de rastrear a medida que se presentan, y esta destaca porque la hizo justo después del recorte del dividendo. A $11.50, también aseguró un rendimiento del 10.4% sobre el nuevo dividendo anual de $1.20.
¿Los números lo respaldan a $11.50?
Johnson pagó aproximadamente dos tercios de los $17.06 por acción que la empresa reportó al 30 de septiembre. En la conferencia, también dijo que "los desafíos estructurales/de largo plazo en las oficinas que han causado la mayoría de los deterioros de BXMT" están sustancialmente reflejados en el valor contable.
Los analistas esperan un BPA normalizado de $1.20 este año y $1.27 en 2027. Esperan que caiga a $1.13 en 2028, aunque solo tres analistas estiman tan lejos:
La estimación para 2027 supera el nuevo dividendo anual de $1.20 en aproximadamente un 6%. Eso encaja con la promesa de la dirección de cubrirlo, pero deja poco margen de sobra, y la estimación para 2028 se queda por debajo.
Nueve analistas cubren la acción, y su precio objetivo promedio ha caído a $15.21 desde $20.43 hace un año. Desde mediados de octubre, JPMorgan recortó su objetivo a $14 desde $18, Keefe, Bruyette & Woods a $12 desde $13, y UBS, que aún califica la acción como Compra, a $14 desde $21:
Incluso después de esos recortes, el objetivo promedio está un 36% por encima del cierre del 9 de noviembre. El objetivo más bajo, $12, está justo por encima de lo que pagó Johnson.
Una apuesta a que el valor contable se mantiene
El riesgo son los $5.7 mil millones en préstamos más antiguos realizados antes de 2023 que aún tienen una calificación de 3 o mejor, aproximadamente un tercio de la cartera. Con una deuda sobre capital de 3.9x, si las tasas siguen subiendo y más prestatarios se retiran, el valor contable vuelve a caer, y el descuento al que Johnson compró se reduce.
Aún así, los números respaldan la compra a su precio: la lista de seguimiento está en su nivel más bajo desde 2019, la estimación del próximo año cubre el dividendo reducido, y la empresa está recomprando sus propias acciones junto a él. Sin embargo, la compra de un insider es solo una señal. El informe del cuarto trimestre, previsto para principios del próximo año, mostrará si el valor contable finalmente ha dejado de caer.
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