Mejor acción de dividendos: Simon Property vs. Kimco Realty

Conclusiones clave

• Kimco Realty aumentó su dividendo trimestral un 12% a $0.28 por acción el 4 de agosto de 2026, y Simon Property Group aumentó su dividendo un 4.7% a $2.25 por acción el 10 de agosto.
• Kimco ofrece un rendimiento del 5.1% y Simon del 4.5%, pero el dividendo de Simon creció un 7.3% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, mientras que el de Kimco creció un 4.3%.
• Simon pagó el 76% de su AFFO en el año fiscal 2025 y Kimco pagó el 80%, y los analistas esperan las mismas proporciones para el año fiscal 2026.
• Kimco tiene más deuda, con una relación deuda neta/EBITDA de 6.1x en los últimos doce meses, en comparación con 5.5x para Simon.

Kimco Realty (KIM) dio una grata sorpresa a los inversores por ingresos este verano. El 4 de agosto, aumentó su dividendo trimestral un 12% a $0.28 por acción. El CEO Conor Flynn explicó el momento: "Dado nuestro fuerte crecimiento del flujo de caja este año gracias a la solidez de las operaciones, estamos aumentando nuestro dividendo en efectivo común un 12%, un trimestre antes de nuestro calendario habitual".

Seis días después, Simon Property Group (SPG) siguió con un aumento más pequeño propio: del 4.7%, a $2.25 por trimestre. Eso deja a Kimco con el mayor rendimiento, del 5.1% en comparación con el 4.5% de Simon.

Entonces, ¿qué empresa inmobiliaria es la mejor acción de dividendos?

Los centros de Simon están funcionando a pleno rendimiento

Simon tuvo un fuerte segundo trimestre en 2026. El FFO inmobiliario aumentó un 7.9% respecto al año anterior a $3.29 por acción, y el NOI de la cartera creció un 8.3%. La dirección elevó su perspectiva de FFO inmobiliario para 2026 a entre $13.20 y $13.30 por acción.

Este crecimiento financia el dividendo. Simon pagó un cómodo 76% de su AFFO en el año fiscal 2025. Los analistas esperan un 76% nuevamente en el año fiscal 2026, con un AFFO aumentando un 5% a $11.79 por acción frente a $9.01 en dividendos.

El AFFO ha cubierto el dividendo en cada año de la última década. Eso incluye el año fiscal 2020, cuando el AFFO cayó a $8.84 por acción y Simon redujo su dividendo a $6.00.

El 76% del año fiscal 2025 se sitúa cerca del máximo del rango de la década, justo por debajo del 77% del año fiscal 2019. A partir de aquí, los aumentos tienen que venir del crecimiento del AFFO. El AFFO pasó de $11.85 por acción en el año fiscal 2024 a $11.21 en el año fiscal 2025. El CEO Eli Simon dice que el trabajo es "crecer el crecimiento del flujo de caja, aumentar los dividendos por acción y mejorar nuestros centros".

Los centros de Kimco están casi llenos

El arrendamiento de Kimco es igual de fuerte. Su ocupación arrendada pro rata alcanzó el 96.4% en el segundo trimestre de 2026, igualando su máximo histórico, y los nuevos contratos se firmaron con alquileres en efectivo un 40.4% superiores a los antiguos. La dirección elevó sus previsiones de FFO para 2026 a entre $1.83 y $1.84 por acción.

Sin embargo, el dividendo se lleva una porción mayor. Kimco pagó el 80% de su AFFO tanto en el año fiscal 2024 como en el 2025. Los analistas esperan un 80% nuevamente en el año fiscal 2026, con un AFFO aumentando un 6% a $1.34 por acción frente a $1.07 en dividendos. Eso todavía está cubierto, pero con menos margen que Simon.

La década de Kimco también fue más accidentada.

El AFFO cayó a $0.89 por acción en el año fiscal 2020, y el dividendo bajó de $1.12 en el año fiscal 2019 a $0.68 para el año fiscal 2021. La nueva tasa anual de $1.12 solo devuelve a Kimco al nivel que pagaba en los años fiscales 2018 y 2019.

La deuda es el principal riesgo. La deuda neta de Kimco es 6.05x su EBITDA, y su EBIT cubre los intereses 2.25x. Kimco tiene menos margen si suben las tasas o los inquilinos tienen problemas.

Entonces, ¿qué dividendo gana?

Simon Property es la mejor acción de dividendos. Paga una parte menor de su AFFO y tiene menos deuda. También ha aumentado su dividendo más rápido: un 7.3% anual desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, y un 3.5% anual desde el año fiscal 2015. Las tasas de Kimco en los mismos períodos fueron del 4.3% y del 0.2%.

Ambas tasas a 5 años parten de los recortes de 2020, por lo que parte de cada una es una recuperación. Aún así, a esas tasas, $10,000 en Simon pagan $450 al año ahora y alrededor de $851 en el año 10. Los mismos $10,000 en Kimco pagan $510 ahora y alrededor de $742 en el año 10. Los ingresos de Simon superan a los de Kimco alrededor de 2031. Podríamos llamarlo un rendimiento del 8.5% sobre su efectivo para el año 10.

Kimco tiene un caso real. Paga $60 más al año por $10,000 hoy, y su aumento del 12% llegó antes. Pero para un dividendo que quiero que siga creciendo, preferiría poseer el que tiene el colchón más amplio y la carga de deuda más ligera.

El cruce en 2031 sí asume que Simon sigue aumentando su dividendo un 7.3% anual, y su aumento de agosto fue del 4.7%. Sus próximos aumentos mostrarán si ese ritmo se mantiene.

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