Ventas 股票连续第四年实现两位数的 SHOP NOI 增长

Gian Estrada • 7 分钟读数

最后更新 Apr 19, 2026

主要数据

Ventas 股票（VTR）在 2025 年收盘时实现了每股 3.48 美元的正常化财务净收益，同比增长 9%，达到了指导目标的上限，这主要得益于养老公寓投资组合连续第四年实现了两位数的同店 NOI 增长。

全年总收入达到 58.2 亿美元，同比增长 19%，其中 SHOP 是业绩增长的主要动力。

全年 SHOP 同店 NOI 增长了 15%，仅第四季度就增长了 15.4%，其中美国地区增长了 18%。

在独立式和辅助式公寓强劲入住活动的推动下，美国全年入住率增长了 370 个基点，第四季度再次增长了 370 个基点，整个投资组合平均增长了 280 个基点。

第四季度的利润收益率（RevPOR）增长了 4.7%，即使独立式公寓的销售量超出预期也会带来混合影响。

第四季度的 SHOP 利润率超过 28%，同比增长 180 个基点，增量利润率达到 50%。

首席执行官黛布拉-卡法罗（Debra Cafaro）直截了当地阐述了这一结果："2025 年对 Ventas 来说是出色的一年。

门诊医疗与研究部门（OMAR）也做出了贡献，第四季度门诊医疗同店 NOI 增长了 4.5%，入住率接近 91%，连续第六个季度实现入住率同比增长。

Ventas 在 2025 年完成了价值 25 亿美元的养老公寓收购交易，到年底已拥有超过 83,000 个 SHOP 单元，在 2026 年迄今为止的七项交易中，已完成了价值超过 8 亿美元的养老公寓收购交易。

自由现金流和资产负债表的执行效果显著：第四季度的杠杆率提高到 5.2 倍，是自 2012 年以来的最佳水平，Ventas 在这一年中筹集了超过 70 亿美元的资金，其中包括 32 亿美元的股权投资。

基于强劲的业绩和多年展望，董事会批准将季度股息上调 8%。

对于 2026 年，管理层预测正常化的每股 FFO 为 3.78 美元至 3.88 美元，中间值增长 8%，SHOP 同店 NOI 预计增长 13%-17%，中间值增长 15%，这标志着预计连续第五年实现两位数增长。

Ventas 股票 2025 年的利润表反映出该公司正处于持续扩大利润的弧线之中，其经营杠杆的规模已清晰可见。

2025 年的总收入从 2024 年的 48.9 亿美元增至 58.2 亿美元，增长了 19%，是五年期间年增长率最高的一年。

营业收入同比增长 28%，达到 9.37 亿美元，是同期营业收入增长最快的一年。

营业利润率从 2024 年的 15%增长到 2025 年的 16%，从 2023 年的 14%左右的多年低谷显著回升。

五年来，利润率从 2021 年的 16.5%，跌至 2023 年的 14.3%，再回升至 2025 年的 16.1%，这既反映了将投资组合重新定位为 SHOP 所产生的重组成本，也反映了随着入住率的不断提高，运营杠杆效应正在不断显现。

物业支出从 2024 年的 28.3 亿美元增长到 2025 年的 34.2 亿美元，增幅为 21%，符合管理层提出的随着入住率的攀升，运营支出在大幅增加的情况下增长 5%的指导意见。

在 8%的内部租金增长和 270 个基点的出租率增长的支持下，管理层预计 2026 年的利润率将有大约 50 个基点的增长，预计利润率将保持在 50%以上。

TIKR 模型将 Ventas 股票的目标价设定为 127 美元，这意味着与当前 85 美元的价格相比，总涨幅为 48.8%，即 5 年内的年涨幅约为 9%。

中值模型假定到 2035 年的收入年均复合增长率约为 9%，净利润率约为 5%，相对于 Ventas 目前的发展轨迹而言都比较保守。

2025 年 19% 的收入增长率，加上连续四次两位数的 SHOP NOI 增长，以及 2026 年重复的 25 亿美元收购计划，都支持高于模型中值基础的假设。

本报告发布后，Ventas 股票的投资理由更加充分：随着婴儿潮一代在 2026 年开始步入 80 岁，人口结构的 "尾风 "只会加速；供应量仍接近历史低点，每季度约为 2,000 个单位；Ventas 今年在美国的入住率为 86%，这意味着在运营杠杆完全发挥作用之前，仍有很大的发展空间。

Ventas 股票的主要矛盾在于，随着入住率接近稳定水平，能否保持连续五年的两位数 SHOP NOI 增长，或者宏观压力是否会压缩时间表。

牛市案例

2026 年（中点）SHOP 同店 NOI 增长 15%，连续五年保持两位数增长，出租率增长 270 个基点，内部租金增长 8%。
美国投资组合的出租率仅为 86%，预计 2026 年的利润率将超过 50%，随着社区的全面稳定，利润率将升至 70%。
近 7000 万婴儿潮一代人口将于 2026 年步入 80 岁，预计未来五年 80 岁以上人口将增长 28%，而老年住宅的开工率将保持在每季度 2000 套左右。
自 2024 年底以来，累计完成了 48 亿美元的老年住宅收购，2026 年还将完成 25 亿美元的目标收购，无杠杆内部收益率在中低水平，每笔交易都能在第一天就实现增值，并有增长空间。

熊市案例

3.78 美元至 3.88 美元的正常化财务财务指标意味着 8%的增长，但包括 Brookdale 非现金摊销到期带来的每股 0.04 美元的不利因素，以及为 22 亿美元到期债务再融资带来的更高净利息支出。
随着老年住宅资产竞争的加剧，收购上限率已跌破 7%，压缩了新交易的收益率，历史上的收益率在 7%-8% 之间。
过渡到 SHOP 的 45 个前 Brookdale 社区的入住率高达 70%，预计 2026 年的 NOI 增长有限，真正的上升空间将推至 2027 年及以后。
该模型的中值净利润率为 4.7%，远低于 1 年的历史平均值 1.4%和 5 年的平均值 5.7%，这使得基于每股收益的估值对因更高的管理和行政投资或整合成本而导致的利润率下降非常敏感。