Principais Conclusões
- Realty Income (O) divulga os resultados do terceiro trimestre na segunda-feira após o fechamento, dias depois de um artigo do Simply Wall St tê-la sinalizado como cara a cerca de 42x lucros.
- Em relação ao preço futuro em relação ao AFFO, que é como os REITs são avaliados, a ação negocia a 13x, abaixo de sua média de cinco anos de 15x.
- O mercado espera um AFFO por ação de $4,44 em 2026, alta de 3,7% em relação a 2025 e no limite inferior da faixa de previsões da própria administração.
- Observe a diferença entre o AFFO e o FFO normalizado, e observe também os rendimentos dos títulos: a dívida total atingiu $31,3 bilhões em 30 de junho.
A Realty Income divulga os resultados do terceiro trimestre na segunda-feira após o fechamento, e um alerta acompanhou a alta antes do relatório. Um artigo do Simply Wall St desta semana citou um valor justo de cerca de $62 a partir da narrativa de usuário mais seguida, aproximadamente 9% acima do fechamento de quinta-feira, mas sua própria visão sobre lucros sugeriu que as ações parecem caras antes dos resultados. As ações fecharam a $57,20 na quinta-feira, 16% abaixo de sua máxima de 52 semanas, e ficam ex-dividendo hoje.
Esse alerta se baseia nos lucros. O artigo coloca a ação a cerca de 42x lucros, contra aproximadamente 28x para REITs de varejo.
Avalie-a Como um REIT
O P/L faz com que quase qualquer proprietário de imóveis pareça caro. Em 2025, a Realty Income contabilizou $2,52 bilhões em depreciação e amortização, mais que o dobro dos $1,06 bilhão de lucro líquido que obteve para os acionistas ordinários.
É por isso que os REITs são avaliados com base no fluxo de caixa operacional ajustado (AFFO). Em relação ao preço futuro em relação ao AFFO, a ação está abaixo de sua própria média de cinco anos:
Ação O Preço/AFFO NTM: 5 Anos (TIKR)
A Realty Income negocia a 13x o AFFO por ação que os analistas esperam para os próximos 12 meses. Sua média de cinco anos é de 15x, com um pico de 19x em abril de 2022 e um mínimo de 11x em outubro de 2023.
Nesse múltiplo, o preço apenas exige que o crescimento esperado pelo mercado se materialize. Ele não paga nada extra por uma recuperação.
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O Que a Segunda-feira Tem que Mostrar
Portanto, a questão de segunda-feira é se o AFFO por ação ainda está crescendo tão rápido quanto o mercado espera. Os analistas esperam $4,44 para 2026, alta de 3,7% em relação aos $4,28 de 2025, e o dividendo permanece bem coberto nessas cifras:
O Dividendos por Ação vs. AFFO por Ação: Dados Reais e Estimativas, 2023-2028 (TIKR)
Os $3,26 de dividendos esperados para 2026 consumiriam cerca de 73% desse AFFO. Esse é um pagamento confortável para um REIT.
O consenso de $4,44 está no limite inferior da faixa de previsões de $4,44-$4,45 estabelecida pela administração em agosto. Chegar lá exige cerca de $1,11 por trimestre no segundo semestre. Isso é aproximadamente 2,3% acima do segundo semestre de 2025, menos da metade do ritmo do primeiro semestre.
A forma como a Realty Income chega lá também importa. O AFFO por ação subiu 5,2% no primeiro semestre de 2026, enquanto o FFO normalizado por ação subiu 1,4%. O AFFO ficou $76,6 milhões acima do FFO normalizado no semestre, contra $3,2 milhões um ano antes. No mesmo período, as provisões para perdas de crédito, que o AFFO readiciona, subiram para $46,4 milhões, e a carteira de empréstimos quase dobrou para $3,36 bilhões.
A maior parte disso ocorreu no primeiro trimestre, e a diferença já havia diminuído para cerca de $23 milhões no segundo. Eu gostaria de vê-la continuar diminuindo na segunda-feira, com a faixa de previsões mantida ou aumentada.
O Mercado de Títulos Também Tem Voto
Um proprietário de contratos de locação líquida pode negociar tanto com base nas taxas de juros quanto em qualquer trimestre isolado. A ação caiu 12% entre 30 de junho e 30 de setembro enquanto os rendimentos subiam, mesmo após a administração ter elevado suas previsões. A Realty Income financia grande parte de seu crescimento com dívida, que aumentou de $20,9 bilhões em setembro de 2023 para $31,3 bilhões em 30 de junho de 2026:
O Dívida Total: Trimestral, T3 2023-T2 2026 (TIKR)
Os analistas esperam que a despesa com juros suba 16%, de $1,25 bilhão em 2026 para $1,45 bilhão em 2027. O múltiplo também importa para o crescimento. Em setembro, o CFO Jonathan Pong disse que novo capital próprio efetivamente custa o rendimento do AFFO. A 13x o AFFO futuro, isso é próximo de 8%, aproximadamente o custo de capital de longo prazo que os negócios precisam superar. Portanto, um salto nos rendimentos dos Treasuries durante a semana do relatório poderia mover a ação mais do que alguns centavos de AFFO para qualquer lado.
Mais Barata do que Parece
Na medida que se adequa a um REIT, a Realty Income não parece esticada antes da segunda-feira. A 13x o AFFO futuro, o preço exige o crescimento esperado pelo mercado e muito pouco além disso. Se o terceiro trimestre mantiver o AFFO por ação no caminho para $4,44 e a diferença dos acréscimos continuar diminuindo, a preocupação com o valor justo parece exagerada.
O teste mais difícil são as previsões para 2027 no início do próximo ano, quando os analistas esperam que o AFFO por ação cresça apenas 2,7%, para $4,56.
Então, Qual é o Valor Real da Ação da Realty Income?
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