Principais Conclusões
- A Healthpeak Properties oferece um rendimento de 6,7% contra 6,1% da Realty Income, e ambas pagam seus dividendos mensalmente.
- A Realty Income afirma ter aumentado seu dividendo por mais de 31 anos consecutivos, enquanto o dividendo por ação da Healthpeak caiu de US$ 2,10 no ano fiscal de 2016 para US$ 1,22 no ano fiscal de 2025.
- A Healthpeak pagou 72% de seu AFFO do ano fiscal de 2025 contra 75% da Realty Income, mas os analistas esperam 78% contra 73% no ano fiscal de 2026.
- As duas REITs são negociadas praticamente ao mesmo preço, cerca de 12x o AFFO futuro.
Qualquer investidor em busca de um rendimento superior a 6%, pago mensalmente, vai acabar encontrando REITs como a Realty Income (O) e a Healthpeak Properties (DOC). Ambas elevaram suas perspectivas para 2026 com os resultados do segundo trimestre no início de agosto.
A Healthpeak paga o cheque maior, um rendimento de 6,7% contra 6,1% da Realty Income. A Realty Income contra-ataca com seu histórico. Sua missão declarada é "entregar dividendos mensais confiáveis que aumentem ao longo do tempo", e ela afirma ter aumentado seu dividendo por mais de 31 anos consecutivos.
Ambas são REITs, portanto cada uma é avaliada por seu índice de pagamento de AFFO. Então, qual é a melhor ação de dividendos de alto rendimento?
| Métrica | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendimento do dividendo | 6,1% | 6,7% |
| Crescimento do dividendo, ano fiscal 2020–2025 | 2,9% ao ano | -3,8% ao ano |
| Índice de pagamento de AFFO, ano fiscal 2025 | 75% | 72% |
| Índice de pagamento de AFFO, consenso ano fiscal 2026 | 73% | 78% |
| Dívida líquida/EBITDA (LTM) | 5,74x | 5,44x |
| Cobertura de juros (LTM) | 2,35x | 1,49x |
| Preço/AFFO (NTM) | 12,1x | 12,2x |
Realty Income mantém os aumentos vindo
O dividendo da Realty Income é bem coberto. Ela pagou 75% de seu AFFO no ano fiscal de 2025 (US$ 3,22 por ação contra US$ 4,28), e os analistas esperam que isso diminua para 73% no ano fiscal de 2026, à medida que o AFFO por ação sobe para US$ 4,44.
Esse consenso está na extremidade inferior da própria faixa da administração. Em agosto, a Realty Income elevou sua previsão de AFFO para 2026 para US$ 4,44 a US$ 4,45 por ação, ante US$ 4,41 a US$ 4,44, depois que o AFFO por ação subiu 3,8% para US$ 1,09 no segundo trimestre de 2026 em relação ao ano anterior. A ocupação era de 98,8% em 30 de junho de 2026. Ela também está dependendo menos de suas próprias ações para financiar o crescimento: o capital público cobriu 18% de seu volume de investimento em 2026 até o segundo trimestre, contra uma média de 47% nos últimos três anos.
O AFFO por ação subiu todos os anos, de US$ 2,88 no ano fiscal de 2016 para US$ 4,28 no ano fiscal de 2025, e o dividendo subiu junto, de US$ 2,39 para US$ 3,22.
(O índice de pagamento diminuiu de 83,0% no ano fiscal de 2016 para 75,2% no ano fiscal de 2025, portanto os aumentos não ultrapassaram o caixa.)
O problema é o ritmo. Aumentos de 2,9% ao ano do ano fiscal de 2020 ao ano fiscal de 2025 resultam em um cheque de crescimento lento, e a Realty Income carrega um pouco mais de dívida do que a Healthpeak, com 5,74x dívida líquida em relação ao EBITDA contra 5,44x.
A recuperação da Healthpeak ainda tem um caminho a percorrer
O gráfico da Healthpeak conta uma história muito diferente da Realty Income. Seu dividendo caiu de US$ 2,10 por ação no ano fiscal de 2016 para US$ 1,20 até o ano fiscal de 2021, à medida que o AFFO por ação caiu de US$ 2,57 para US$ 1,35.
(O AFFO por ação se recuperou desde então para US$ 1,69 no ano fiscal de 2025, e o índice de pagamento caiu de 102,1% no ano fiscal de 2020 para um bem coberto 72,2%.)
O ano fiscal de 2025 também trouxe um pequeno aumento, para US$ 1,22 por ação ante US$ 1,20. O segmento de moradia para idosos está impulsionando o negócio: a receita subiu 45% no segundo trimestre de 2026 em relação ao ano anterior. O laboratório é o fardo, com o NOI ajustado de mesmas propriedades caindo 3,2% no mesmo período, embora a ocupação do laboratório tenha subido 80 pontos base em relação ao primeiro trimestre, para 78,5%.
O número futuro é o problema. Os analistas esperam que o AFFO por ação caia para US$ 1,57 no ano fiscal de 2026, o que eleva o índice de pagamento para um mais apertado 78%.
O CEO Scott Brinker disse na conferência do segundo trimestre que "Este não é o ambiente certo para ter alavancagem elevada." Ele está certo em dizer isso, dado que a cobertura de juros da Healthpeak é uma fina 1,49x.
Então, qual dividendo vence?
A Realty Income é a melhor ação de dividendos de alto rendimento. O que decide é para onde cada dividendo está indo. O AFFO da Realty Income subiu todos os anos por uma década e espera-se que continue subindo, enquanto o da Healthpeak deve cair no ano fiscal de 2026.
A taxa de 5 anos da Healthpeak parte de um corte, então compare cada dividendo em seu ritmo atual: 2,9% para Realty Income e 1,7% para Healthpeak, seus aumentos do ano fiscal de 2025. A essas taxas, a renda da Realty Income ultrapassaria a da Healthpeak por volta de 2034. E a 12,1x o AFFO futuro, a Realty Income não custa mais do que a Healthpeak a 12,2x.
O caso da Healthpeak é real. Ela paga o cheque maior, US$ 670 por ano em US$ 10.000 contra US$ 610. Ela cobriu esse cheque um pouco melhor do AFFO do ano fiscal de 2025, e carrega um pouco menos de dívida. É só que, no fim das contas, o histórico da Realty Income, o AFFO crescente e a cobertura de juros muito mais forte fazem seu cheque ser aquele em que eu contaria.
Claro, a recuperação do laboratório da Healthpeak ainda está em andamento. Se a ocupação do laboratório continuar subindo, as estimativas de AFFO dos analistas podem melhorar, e esse cheque maior pareceria muito mais sólido.
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