Punti Chiave
- McDonald's ha effettuato il suo 50° aumento annuale consecutivo del dividendo il 17 settembre, e Realty Income ha dichiarato il suo 136° aumento dal 1994 l'8 settembre.
- Entrambe sono, in sostanza, società immobiliari: McDonald's ha incassato $10,44 miliardi di affitti dai suoi franchisee nel 2025, e Realty Income affitta a 1.798 inquilini.
- Realty Income offre un rendimento da dividendo di circa il 6% e McDonald's del 3%, e ciascun dividendo è ben coperto secondo le rispettive metriche.
- Il numero di azioni di Realty Income è circa 3,7 volte quello del 2016, il che ha limitato la crescita del suo AFFO per azione a circa il 4,5% annuo.
McDonald's (MCD) vende hamburger, ma una grossa fetta dei suoi ricavi proviene dagli affitti: i franchisee le hanno pagato $10,44 miliardi nel 2025, il 63% delle sue entrate da franchising. Il 17 settembre, ha aumentato il suo dividendo trimestrale del 4% a $1,93 per azione, definendolo "una pietra miliare dorata con il suo 50° anno consecutivo di aumenti dei dividendi".
Una società immobiliare pura ha raggiunto la sua pietra miliare nove giorni prima. Realty Income (O), che affitta a 1.798 inquilini, ha dichiarato quello che l'amministratore delegato Sumit Roy ha trionfalmente definito "il 136° aumento del dividendo dalla quotazione di Realty Income alla Borsa di New York nel 1994".
Quindi, il dividendo di quale società immobiliare crescerà più velocemente nei prossimi 10 anni?
| Metrica | McDonald's (MCD) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendimento da dividendo forward | 3,3% | 6,1% |
| Dividendo annuale | $7,72 ($1,93 a trimestre) | $3,258 ($0,2715 al mese) |
| Crescita dividendo (5 anni) | 7,3% annuo | 2,9% annuo |
| Serie consecutiva | 50 anni consecutivi di aumenti | 136 aumenti dal 1994; 116 trimestri consecutivi |
| Copertura, ultimo dato | Payout ratio su flusso di cassa, TTM: 67% | Payout ratio su AFFO, 2025: 75% |
| Copertura, forward | Payout ratio su flusso di cassa, consenso 2026: 73% | Payout ratio su AFFO, consenso 2026: 73% |
| Debito netto ÷ EBITDA, TTM | 3,23x | 5,74x |
Fonte: TIKR, prezzi alla chiusura del 30 settembre 2026; serie consecutive dai comunicati delle società di settembre 2026.
McDonald's: una catena di hamburger che possiede il terreno
Circa il 95% dei ristoranti McDonald's è in franchising. McDonald's possiede o affitta il sito, e il franchisee paga le attrezzature e la manutenzione. Possiede circa il 56% del terreno e l'80% degli edifici, rispetto al 45% e al 70% del 2016, e i suoi affitti sono cresciuti del 4,2% lo scorso anno.
Il lato hamburger è più traballante: le vendite comparabili negli Stati Uniti sono aumentate solo dello 0,8% nell'ultimo trimestre, a causa di un rilascio fallimentare del menu a valore.
Il suo dividendo trimestrale è cresciuto da $0,94 alla fine del 2016 a $1,93, circa il 7,5% annuo. Il payout ratio sul flusso di cassa è un confortevole 67% TTM e un ancora salutare 73% sul consenso del 2026. Il rapporto forward è più alto perché gli investimenti in capitale salgono a circa $3,7-3,9 miliardi per circa 2.100 nuovi ristoranti netti.
Il flusso di cassa libero ha superato il dividendo in tutti i 10 anni, e il cuscinetto si è ampliato da $1,18 miliardi a $2,07 miliardi. C'è ampio spazio per continuare ad aumentare.
Il rischio: al suo Investor Day del 23 settembre, McDonald's si è impegnata a stanziare circa $8,5 miliardi fino al 2036 per sostenere i suoi franchisee, inclusi sgravi sugli affitti. Questo potrebbe rallentare la crescita degli affitti che è stata così cruciale per il suo dividendo.
Realty Income: più aumenti, ma più piccoli
McDonald's aumenta una volta all'anno, di molto. Realty Income aumenta quattro o cinque volte l'anno, quasi sempre di $0,0005 al mese, o circa lo 0,2% ogni volta. Il suo dividendo mensile è cresciuto da $0,2020 nell'ottobre 2016 a $0,2715, una crescita annuale di circa il 3,0%.
Le proprietà vanno a gonfie vele: l'occupazione è al 98,8% e gli spazi riaffittati hanno generato il 102,7% del vecchio affitto. Ha aumentato il piano di investimenti di quest'anno a $10 miliardi, gran parte dei quali nel settore industriale.
Naturalmente, chiunque conosca i REIT sa che si guarda ai fondi derivanti dalle operazioni (FFO) o ai fondi derivanti dalle operazioni rettificati (AFFO), il contante che le sue proprietà generano dopo la manutenzione, piuttosto che al flusso di cassa libero. Il payout ratio su AFFO di Realty Income era un confortevole 75% nel 2025 (il dividendo ha assorbito $3,22 dei $4,28 per azione di AFFO) ed è del 73% sul consenso del 2026.
L'AFFO per azione è aumentato ogni anno, e la quota di esso pagata come dividendi è scesa da circa l'83% al 75%. Quindi ha avuto spazio per aumentare più velocemente. Semplicemente non l'ha fatto.
Il freno è l'emissione di nuove azioni: il suo numero di azioni è circa 3,7 volte quello del 2016, quindi l'AFFO per azione è cresciuto solo di circa il 4,5% annuo. Anche il suo debito (una necessità per i REIT per alimentare la loro espansione) lascia meno margine: la copertura degli interessi è di 2,4x, contro i 7,8x di McDonald's.
Quindi, quale dividendo cresce più velocemente?
In definitiva, devo propendere per McDonald's: il suo dividendo dovrebbe continuare a crescere più velocemente nei prossimi 10 anni. È cresciuto più del doppio nell'ultimo decennio, il flusso di cassa libero lo copre con ampio margine, e i suoi affitti continuano a salire. Con il suo numero di azioni ancora in aumento, mi aspetterei più aumenti piccoli.
Quindi vedo ogni ragione per pensare che McDonald's aumenterà il suo dividendo più velocemente. Detto questo, sono abbastanza sicuro che il dividendo di Realty Income pagherà di più agli investitori. Ed ecco perché:
$10.000 in McDonald's pagano circa $330 nel primo anno e, crescendo del 7,5% annuo, circa $633 nell'anno 10. Quindi, diciamo un rendimento del 6,3% sul tuo capitale oggi. Non male, e ovviamente vuoi considerare anche l'apprezzamento del capitale. Gli stessi $10.000 in Realty Income pagano circa $610 ora e, al 3,0% annuo, circa $796 nell'anno 10 (circa un rendimento dell'8% sul capitale di oggi). A quei tassi, McDonald's non raggiunge Realty Income fino all'anno 15 circa. La serie di 136 aumenti di Realty Income è una serie che sono sicuro che il management lavorerà molto duramente per estendere.
Naturalmente, Realty Income ora finanzia molto meno della sua crescita con nuove azioni: circa il 18% degli investimenti di quest'anno, contro una media del 47% negli ultimi tre anni. Se il numero di azioni smette di salire, il suo dividendo potrebbe crescere più velocemente del suo record. (Ma probabilmente ancora non più velocemente di McDonald's.)
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