Punti Chiave
- VICI Properties offre un rendimento dell'8,0% e W. P. Carey del 6,0%, ed entrambe hanno distribuito tra il 73% e il 74% del loro AFFO come dividendi nell'esercizio 2025.
- VICI ha aumentato il dividendo ogni anno da quando è diventata pubblica nel 2018. Il dividendo di W. P. Carey è sceso da $4,24 per azione nell'esercizio 2022 a $3,49 nell'esercizio 2024.
- W. P. Carey fornisce previsioni di crescita dell'AFFO per azione del 5,2% per il 2026 al punto medio, ma ha più debito, con un rapporto debito netto/EBITDA di 5,7x contro il 4,8x di VICI.
- VICI scambia a 9,2x l'AFFO forward, vicino al suo minimo quinquennale di 9,1x.
W. P. Carey (WPC) ha alzato le sue previsioni di AFFO per il 2026 il 28 luglio. Nella conference call del giorno successivo, il CEO Jason Fox ha presentato la sua tesi: "Non crediamo che la recente performance del titolo rispetto ai pari rifletta pienamente quanto bene abbiamo eseguito."
Per gli investitori focalizzati sul reddito, un titolo in ritardo significa un rendimento più grasso, e quello di W. P. Carey oggi è del 6,0%. Mentre VICI Properties (VICI) rende ancora di più, all'8,0%.
Entrambe distribuiscono quasi la stessa percentuale del loro AFFO. Quindi, qual è il titolo a dividendo alto migliore?
| Metrica | VICI Properties (VICI) | W. P. Carey (WPC) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 8.0% | 6.0% |
| Crescita dividendo, esercizi 2020–2025 | 7,1% annuo | -2,8% annuo |
| Payout ratio su AFFO, esercizio 2025 | 74% | 73% |
| Payout ratio su AFFO, consenso esercizio 2026 | 74% | 71% |
| Debito netto / EBITDA (LTM) | 4.81x | 5.69x |
| Copertura interessi (LTM) | 4.33x | 3.24x |
| Prezzo / AFFO (NTM) | 9.2x | 11.9x |
VICI Properties: un aumento ogni anno dal 2018
VICI sta diversificando il suo portafoglio di affitti. Ha aggiunto Clairvest, Golden Entertainment e Club Med come suo 14°, 15° e 16° inquilino, e l'AFFO per azione del secondo trimestre 2026 è aumentato del 4,6% rispetto all'anno precedente, a $0,62.
Il dividendo è cresciuto insieme all'AFFO ogni anno. L'AFFO per azione è salito da $1,43 nell'esercizio 2018 a $2,38 nell'esercizio 2025, e il dividendo è salito da $1,00 a $1,76.
...il che ha mantenuto il payout ratio tra il 70% e il 79% in ciascuno di quegli anni. VICI afferma di aver aumentato il dividendo "ogni singolo anno da quando siamo diventati pubblici nel 2018", e che è "focalizzata nel mantenere la nostra capacità di continuare a far crescere il nostro dividendo". Un payout ratio ben coperto del 74% nell'esercizio 2025, e nuovamente del 74% sul consenso per l'esercizio 2026, lascia spazio per continuare a farlo.
Il rischio sono i suoi inquilini, e il più grande sta cambiando proprietario. Caesars, uno dei due principali inquilini di VICI, viene acquisita da Fertitta Entertainment per $31 per azione in contanti, un accordo che gli azionisti di Caesars hanno approvato il 22 settembre e che i regolatori devono ancora approvare. Il contratto di locazione regionale di Caesars con VICI è ancora da definire. "Questa è una conversazione che avrà luogo a un certo punto", ha detto il CEO Ed Pitoniak nella call del 30 luglio, e "ovviamente incassiamo ogni dollaro di affitto nel frattempo."
W. P. Carey: torna a crescere, dopo un taglio
W. P. Carey copre il suo dividendo altrettanto bene, ma il suo track record appare molto diverso. Il suo dividendo è salito da $3,93 per azione nell'esercizio 2016 a $4,24 nell'esercizio 2022. È poi sceso a $3,49 nell'esercizio 2024. Nello stesso periodo, l'AFFO per azione è passato da $5,12 nell'esercizio 2016 a $4,97 nell'esercizio 2025.
...e il payout ratio è sceso dall'88,0% nell'esercizio 2020 al 73% nell'esercizio 2025. Il consenso lo vede al 71% nell'esercizio 2026, che è confortevole in entrambi i casi.
L'attività sta ricominciando a crescere. Le sue previsioni di AFFO per il 2026 di $5,19-$5,27 per azione implicano una crescita del 5,2% al punto medio. Fox afferma che "ci aspettiamo di beneficiare sempre più dei fattori a favore inflazionistici che fluiscono attraverso i nostri contratti di locazione indicizzati all'IPC."
Il management si aspetta che il dividendo "continui a crescere in linea con la crescita del nostro AFFO mantenendo un payout ratio conservativo". Sta facendo proprio questo: a giugno ha dichiarato $0,94 per azione per il trimestre, in aumento del 4,4% rispetto all'anno precedente, mentre l'AFFO per azione del secondo trimestre è aumentato del 4,7%. Il 18 settembre, lo ha aumentato nuovamente, a $0,950, il suo terzo aumento del 2026.
Il rischio è il debito: 5,69x EBITDA, contro il 4,81x di VICI, e il rifinanziamento a tassi più alti è un rischio che W. P. Carey menziona.
Quindi, quale dividendo vince?
VICI Properties è il titolo a dividendo alto migliore. Paga l'assegno più grande, lo copre altrettanto bene sull'AFFO, ha meno debito e lo ha aumentato ogni anno dal 2018.
$10.000 in VICI pagano $800 all'anno oggi, contro $600 da W. P. Carey. Il ritmo attuale di ciascun dividendo è il suo aumento nell'esercizio 2025: 3,5% per VICI e 3,7% per W. P. Carey. Anche a quei tassi, VICI paga circa $1.093 nell'anno 10 contro circa $834, e il reddito di W. P. Carey non raggiunge quello di VICI per oltre 30 anni. L'aumento del 2,2% di VICI del 3 settembre, a $0,46 al trimestre, è stato più lento, quindi la sua cifra al decimo anno è sovrastimata.
E VICI è vicina al suo livello più economico degli ultimi cinque anni. Scambia a 9,2x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 13,8x e un minimo di 9,1x del 5 ottobre 2026.
Questo non significa che il dividendo di W. P. Carey sia in difficoltà. Il suo payout ratio è sceso al 73%, il suo AFFO sta crescendo più velocemente quest'anno, e i contratti di locazione indicizzati all'IPC potrebbero spingere gli affitti più in alto. È solo che VICI ti dà due punti percentuali in più di rendimento, con meno debito dietro e nessun taglio nel suo storico.
Naturalmente, come si risolverà l'accordo con Caesars e il suo contratto di locazione regionale è il prossimo test per gli affitti di VICI.
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