Punti Chiave
- Kimco Realty ha aumentato il suo dividendo trimestrale del 12% a $0,28 per azione il 4 agosto 2026, e Simon Property Group ha aumentato il suo dividendo del 4,7% a $2,25 per azione il 10 agosto.
- Kimco offre un rendimento del 5,1% e Simon del 4,5%, ma il dividendo di Simon è cresciuto del 7,3% annuo dall'anno fiscale 2020 al 2025, mentre quello di Kimco è cresciuto del 4,3%.
- Simon ha distribuito il 76% del suo AFFO nell'anno fiscale 2025 e Kimco l'80%, e gli analisti si aspettano gli stessi rapporti per l'anno fiscale 2026.
- Kimco ha un debito maggiore, con un rapporto debito netto/EBITDA di 6,1x negli ultimi dodici mesi, rispetto a 5,5x per Simon.
Kimco Realty (KIM) ha dato una bella sorpresa agli investitori focalizzati sul reddito questa estate. Il 4 agosto, ha aumentato il suo dividendo trimestrale del 12% a $0,28 per azione. Il CEO Conor Flynn ha spiegato il tempismo: "Data la nostra forte crescita del flusso di cassa quest'anno grazie alla solidità operativa, stiamo aumentando il nostro dividendo in contanti ordinario del 12%, un trimestre prima del nostro solito programma."
Sei giorni dopo, Simon Property Group (SPG) ha seguito con un aumento più piccolo: del 4,7%, a $2,25 per trimestre. Questo lascia Kimco con il rendimento maggiore, al 5,1% rispetto al 4,5% di Simon.
Quindi, quale società immobiliare è l'azione da dividendo migliore?
| Metrica | Simon Property Group (SPG) | Kimco Realty (KIM) |
|---|---|---|
| Rendimento da dividendo | 4,5% | 5,1% |
| Crescita del dividendo, anno fiscale 2020 al 2025 | 7,3% annuo | 4,3% annuo |
| Rapporto di distribuzione AFFO, anno fiscale 2025 | 76% | 80% |
| Rapporto di distribuzione AFFO, consenso anno fiscale 2026 | 76% | 80% |
| Debito netto / EBITDA, ultimi dodici mesi | 5,48x | 6,05x |
| Copertura degli interessi (EBIT / interessi), ultimi dodici mesi | 3,07x | 2,25x |
| Prezzo / AFFO, prossimi dodici mesi | 16,8x | 16,2x |
I centri di Simon sono in piena attività
Simon ha avuto un forte secondo trimestre nel 2026. Il Real Estate FFO è aumentato del 7,9% rispetto all'anno precedente a $3,29 per azione, e il NOI del portafoglio è cresciuto dell'8,3%. Il management ha alzato le sue previsioni per il 2026 per il Real Estate FFO a un intervallo tra $13,20 e $13,30 per azione.
Questa crescita finanzia il dividendo. Simon ha distribuito un confortevole 76% del suo AFFO nell'anno fiscale 2025. Gli analisti si aspettano nuovamente il 76% nell'anno fiscale 2026, con l'AFFO in aumento del 5% a $11,79 per azione contro $9,01 di dividendi.
L'AFFO ha coperto il dividendo in ogni anno dell'ultimo decennio. Ciò include l'anno fiscale 2020, quando l'AFFO è sceso a $8,84 per azione e Simon ha tagliato il suo dividendo a $6,00.
Il 76% dell'anno fiscale 2025 si colloca vicino al limite superiore dell'intervallo del decennio, appena sotto il 77% dell'anno fiscale 2019. Da qui in poi, gli aumenti devono provenire dalla crescita dell'AFFO. L'AFFO è passato da $11,85 per azione nell'anno fiscale 2024 a $11,21 nell'anno fiscale 2025. Il CEO Eli Simon afferma che il compito è "far crescere la crescita del flusso di cassa, far crescere i dividendi per azione e migliorare i nostri centri."
I centri di Kimco sono quasi pieni
L'attività di locazione di Kimco è altrettanto forte. La sua occupazione locativa pro-rata ha raggiunto il 96,4% nel secondo trimestre del 2026, eguagliando il suo massimo storico, e i nuovi contratti di locazione sono stati firmati a canoni in contanti superiori del 40,4% rispetto a quelli vecchi. Il management ha alzato le sue previsioni di FFO per il 2026 a un intervallo tra $1,83 e $1,84 per azione.
Il dividendo, tuttavia, prende una fetta più grande. Kimco ha distribuito l'80% del suo AFFO sia nell'anno fiscale 2024 che nel 2025. Gli analisti si aspettano nuovamente l'80% nell'anno fiscale 2026, con l'AFFO in aumento del 6% a $1,34 per azione contro $1,07 di dividendi. È ancora coperto, ma con meno margine rispetto a Simon.
Anche il decennio di Kimco è stato più accidentato.
L'AFFO è sceso a $0,89 per azione nell'anno fiscale 2020, e il dividendo è calato da $1,12 nell'anno fiscale 2019 a $0,68 entro l'anno fiscale 2021. Il nuovo tasso annuo di $1,12 riporta Kimco solo al livello che pagava negli anni fiscali 2018 e 2019.
Il debito è il rischio principale. Il debito netto di Kimco è 6,05 volte il suo EBITDA, e il suo EBIT copre gli interessi 2,25 volte. Kimco ha meno margine se i tassi salgono o se i locatari incontrano difficoltà.
Quindi, quale dividendo vince?
Simon Property è l'azione da dividendo migliore. Distribuisce una quota minore del suo AFFO e ha meno debito. Ha anche fatto crescere il suo dividendo più velocemente: del 7,3% annuo dall'anno fiscale 2020 al 2025, e del 3,5% annuo dall'anno fiscale 2015. I tassi di Kimco negli stessi periodi sono stati del 4,3% e dello 0,2%.
Entrambi i tassi a 5 anni partono dai tagli del 2020, quindi una parte di ciascuno è un rimbalzo. Tuttavia, a quei tassi, $10.000 in Simon pagano $450 all'anno ora e circa $851 nell'anno 10. Gli stessi $10.000 in Kimco pagano $510 ora e circa $742 nell'anno 10. Il reddito di Simon supera quello di Kimco intorno al 2031. Diciamo un rendimento dell'8,5% sul tuo capitale entro l'anno 10.
Kimco ha un caso valido. Paga $60 in più all'anno su $10.000 oggi, e il suo aumento del 12% è arrivato in anticipo. Ma per un dividendo che voglio vedere continuare a crescere, preferirei possedere quello con il cuscinetto più ampio e il carico di debito più leggero.
Il punto di incrocio del 2031 presuppone che Simon continui ad aumentare il suo dividendo del 7,3% annuo, e il suo aumento di agosto è stato del 4,7%. I suoi prossimi aumenti mostreranno se quel ritmo si mantiene.
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