Punti Chiave
- Public Storage rende circa il 4,3% e Prologis circa il 3,4%, ed entrambe hanno alzato le loro previsioni per il 2026 con i risultati del secondo trimestre a luglio.
- Public Storage ha distribuito il 75% dei suoi fondi da operazioni rettificati (AFFO) lo scorso anno, contro l'89% di Prologis, e ha un livello di debito molto più basso.
- Prologis ha aumentato il dividendo per azione in ciascuno degli ultimi 12 anni fiscali, mentre quello di Public Storage è stato di 12$ per azione in ogni anno fiscale dal 2023.
- Gli analisti si aspettano che l'AFFO per azione di Prologis aumenti di circa il 15% quest'anno, il che porterebbe il suo payout ratio all'82%.
Public Storage (PSA) e Prologis (PLD) stanno vivendo un anno eccezionale – entrambe hanno alzato le loro previsioni per il 2026 a luglio.
Public Storage ovviamente affitta unità di stoccaggio, e il CEO Tom Boyle ha dichiarato che i risultati del secondo trimestre hanno permesso all'azienda "di alzare le nostre previsioni per il secondo semestre dell'anno". Prologis affitta magazzini (e, sempre più, data center) a grandi aziende. Ha alzato le sue previsioni per il 2026 per i fondi da operazioni core a 6,22$ - 6,30$ per azione.
Entrambe sono società di investimento immobiliare (REIT), quindi ogni dividendo viene valutato in base al suo payout ratio sugli AFFO. Questo rappresenta i dividendi come percentuale dei fondi da operazioni rettificati, che è grosso modo il contante che le proprietà di una REIT generano dopo le spese necessarie per mantenerle in funzione. (Acquistare proprietà è il business di una REIT, quindi il suo free cash flow dice poco sul dividendo.)
Quindi, quale delle due è il titolo migliore per il dividendo? Ecco come si confrontano…
| Metrica | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 4.3% | 3.4% |
| Dividendo annuale | $12.00 | $4.28 |
| Crescita del dividendo, 5 anni | 8.4% all'anno | 11.7% all'anno |
| Anni fiscali consecutivi con dividendi più alti | 0 | 12 |
| Payout ratio sugli AFFO, anno fiscale 2025 | 75% | 89% |
| Payout ratio sugli AFFO, consenso 2026 | 76% | 82% |
| Debito netto / EBITDA | 2.89x | 5.24x |
Fonte: TIKR e StockAnalysis, 5 ott. 2026.
Public Storage: l'assegno più grande, con margine di sicurezza
Le strutture di stoccaggio che Public Storage possiede da tempo stanno guadagnando meno. Il reddito operativo netto delle proprietà consolidate è sceso del 2,2% nel secondo trimestre, poiché i costi operativi sono aumentati del 4,3% (principalmente tasse sulla proprietà più alte e marketing) e i ricavi sono calati dello 0,6%. La crescita proviene dalle acquisizioni. I ricavi delle strutture più nuove sono aumentati del 25,6% e l'azienda si aspetta che la fusione con National Storage Affiliates aggiunga all'FFO per azione entro il primo anno.
L'AFFO per azione è salito da 9,39$ nel 2016 a 15,97$ lo scorso anno, mentre il dividendo è rimasto a 12$ dal 2023, dopo un picco di un anno nel 2022…
Questo rappresenta un comodo payout ratio sugli AFFO del 75% per il 2025, e un simile 76% sul consenso per il 2026. Il debito netto è un modesto 2,89 volte l'EBITDA, e gli utili operativi coprono gli interessi circa 7 volte.
Il rovescio della medaglia è la crescita. Il tasso di crescita quinquennale dell'8,4% deriva da un singolo aumento, da 8$ per azione nel 2021 a 12$ entro il 2023. Anche l'FFO core per azione è sceso del 2,6% nell'ultimo trimestre a causa di costi di finanziamento e generali più alti.
Prologis: crescita più rapida, copertura più stretta
La crescita di Public Storage proviene dall'acquisto di strutture. Prologis sta crescendo anche all'interno degli edifici che già possiede. Ha firmato un record di 67 milioni di piedi quadrati di contratti di locazione nel trimestre e si aspetta che il reddito operativo netto in contanti delle proprietà consolidate aumenti del 6,75% - 7,25% quest'anno. La sua pipeline di potenza per i data center è più che raddoppiata in due anni, arrivando a circa 5,8 gigawatt. Come ha detto il CEO Dan Letter: "è chiaro che stiamo entrando nella prossima fase di crescita, dove logistica, data center ed energia si rafforzano sempre più a vicenda".
Il dividendo, tuttavia, è cresciuto più del contante. L'AFFO per azione è salito da 2,57$ nel 2016 a 5,00$ nel 2022, poi è sceso per tre anni consecutivi a 4,53$, mentre il dividendo ha continuato a salire a 4,04$…
Questo ha lasciato un payout ratio sugli AFFO stretto dell'89% per il 2025. Gli analisti si aspettano che si allenti all'82% quest'anno poiché l'AFFO per azione salta di circa il 15%, a 5,21$. È un aumento significativo, ma il trimestre lo conferma. L'AFFO totale è salito a 1,32 miliardi di dollari da 1,04 miliardi di dollari un anno prima, e il CFO Timothy Arndt ha dichiarato che Prologis sta "alzando le nostre previsioni per riflettere la forza della nostra performance operativa e la continua visibilità sulla crescita degli utili". (Il consenso dello scorso anno si è attestato entro l'1% del dato effettivo.)
Il compromesso è il debito. Il debito netto è 5,24 volte l'EBITDA, e gli utili operativi coprono gli interessi 3,81 volte, entrambi ben al di dietro di Public Storage.
Quindi, quale dividendo vince?
Devo propendere per Public Storage qui. Anche se il dividendo di Prologis è cresciuto ogni anno per 12 anni, l'attività sottostante sta crescendo e la sua copertura è destinata a migliorare quest'anno… Public Storage ha semplicemente meno punti interrogativi.
In sintesi, il dividendo di Public Storage è ancora quello più sicuro oggi. Paga l'assegno più grande, trattiene un quarto dei suoi AFFO come riserva e ha un livello di debito molto più basso. Se l'accordo con National Storage Affiliates produrrà i risparmi annuali da 110 a 130 milioni di dollari che il management si aspetta entro tre o quattro anni, quel cuscinetto crescerà solo.
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