Punti Chiave
- Un coniuge superstite che non si è risposato può escludere fino a $500.000 di plusvalenza dalla vendita della sua abitazione principale entro due anni dalla morte del coniuge, e $250.000 dopo quel periodo.
- Una vedova ipotetica che vende la casa da $900.000 acquistata insieme al marito per $200.000 ha una plusvalenza di $350.000, perché la metà che ha ereditato assume il suo valore nel giorno della sua morte.
- Se vende entro due anni, nessuna di quelle plusvalenze è tassata. Nel terzo anno, $100.000 lo sono.
- Con i venditori che tagliano i prezzi questo autunno, una vedova che aspetta un'offerta migliore dovrebbe sapere quando finisce il suo secondo anno.
Una vedova ipotetica che non si è risposata possiede ancora la casa che lei e il suo defunto marito hanno acquistato insieme per $200.000. Oggi vale $900.000, un aumento di $700.000 rispetto a quanto pagato.
Due regole fiscali federali decidono quanto di quell'aumento viene tassato, e una di esse scade al secondo anniversario della sua morte. Se vende prima di allora, non deve tasse federali sulla plusvalenza. Se vende nel terzo anno, $100.000 di essa sono imponibili.
Questo autunno, quella scadenza è facile da perdere. I venditori in tutto il paese stanno tagliando i prezzi. Circa il 21% degli annunci a settembre ha visto il prezzo di richiesta iniziale abbassato, un massimo di quattro anni, secondo Realtor.com. L'Associated Press ha riferito che il tasso medio del mutuo a 30 anni è salito fino al 7,4% a ottobre. Una vedova in attesa di un'offerta migliore può superare la scadenza senza accorgersene.
Metà casa ricomincia da zero
La prima regola stabilisce il suo costo. Quando un coniuge muore, metà di ciò che la coppia possedeva congiuntamente conta come sua, secondo la Pubblicazione 551 (12/2025) dell'IRS. Lei mantiene il costo originale della sua metà. La metà che eredita assume il suo valore di mercato equo nel giorno della sua morte. Questo si applica ai beni posseduti congiuntamente con diritto di sopravvivenza, o come locatari per intero.
Le coppie negli stati di proprietà comunitaria seguono una regola diversa, e i calcoli seguenti non le riguardano.
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Due anni al limite della coppia
La seconda regola stabilisce quanto della plusvalenza sfugge alla tassazione. Qualsiasi venditore di un'abitazione principale può escludere fino a $250.000 di plusvalenza, o $500.000 su una dichiarazione congiunta, dopo averla posseduta e vissuta per almeno due anni negli ultimi cinque, afferma l'IRS nell'Argomento n. 701.
Un coniuge superstite mantiene la cifra della coppia per un po'. Secondo la Pubblicazione 523 (2025), può escludere fino a $500.000 se soddisfa due condizioni:
- Vende entro due anni dalla morte del coniuge.
- Non si è risposata al momento della vendita.
I test di possesso e utilizzo di due anni si applicano ancora. Nessuno dei coniugi può aver utilizzato l'esclusione su un'altra casa nei due anni precedenti. Una volta che la finestra si chiude, lei è una venditrice singola con un limite di $250.000.
La sua base di costo ha due parti:
- La sua metà mantiene il suo costo: $200.000 ÷ 2 = $100.000.
- La sua metà assume il suo valore alla morte: $900.000 ÷ 2 = $450.000.
Questo le dà una base di costo di $550.000. Vendendo a $900.000 rimane una plusvalenza di $350.000.
Se vende entro due anni, l'esclusione di $500.000 copre l'intero $350.000, con $150.000 di margine. La sua plusvalenza imponibile è $0.
Se vende nel terzo anno, il limite scende a $250.000. Questo lascia $350.000 – $250.000 = $100.000 di plusvalenza imponibile.
| Metrica | Vende entro 2 anni | Vende nel terzo anno |
|---|---|---|
| Prezzo di vendita | $900,000 | $900,000 |
| Base di costo | $550,000 | $550,000 |
| Plusvalenza | $350,000 | $350,000 |
| Esclusione | $500,000 | $250,000 |
| Plusvalenza imponibile | $0 | $100,000 |
Il "step-up" sulla sua metà conta tanto quanto la scadenza. Senza di esso, la sua base di costo sarebbe il $200.000 pagato, e la sua plusvalenza sarebbe $700.000. Anche il limite di $500.000 lascerebbe $200.000 imponibili.
L'anniversario conta più del prossimo taglio di prezzo
Per una vedova che già pianifica di vendere, la data in cui vende conta più di quanto ottiene.
Entro la finestra, potrebbe vendere fino a $1.050.000 ($550.000 base di costo più l'esclusione di $500.000) prima che qualsiasi plusvalenza sia tassata. Nel terzo anno, quel tetto scende a $800.000 ($550.000 più $250.000). Ogni dollaro di un'offerta migliore oltre $800.000 diventa plusvalenza imponibile.
Un mercato più debole cambia parte di questo. Se la casa viene venduta per meno nel terzo anno, la plusvalenza si riduce con il prezzo, e una vendita a $800.000 o meno non lascerebbe nulla di tassato. Ma aspettare un prezzo più alto oltre la scadenza significa che più di ogni dollaro extra viene tassato.
Tre fatti decidono in quale colonna finisce:
- La data della vendita, misurata rispetto alla data della sua morte.
- Se si è risposata al momento della vendita. Risposarsi prima della vendita toglie il limite di $500.000 anche entro due anni.
- Quanto valeva la casa il giorno della sua morte. Questa cifra è metà della sua base di costo, quindi ogni passaggio del calcolo dipende da essa.
Due anni non sono lunghi dopo una morte, e molte vedove non saranno pronte a trasferirsi entro allora. Questa è una ragione perfettamente valida per restare. Aiuta sapere quanto costa restare se pianifica comunque di vendere più tardi.
Stessa casa, stesso prezzo di $900.000, stessa base di costo di $550.000. Venduta entro due anni dalla morte del marito, nessuna della plusvalenza è tassata. Venduta nel terzo anno, $100.000 di essa lo sono.
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