Points clés
- L'action Welltower a chuté de 5,2 % aujourd'hui, bien que le FFO normalisé du troisième trimestre de 1,67 $ par action ait dépassé le consensus de 1,64 $ et que la société ait relevé ses prévisions pour 2026.
- Le titre a progressé en début de séance avant la bourse avant de chuter pendant la séance régulière. Lors de la conférence téléphonique, la direction a déclaré que l'économie continuait de se détériorer mais qu'elle voyait davantage d'opportunités d'acquisition alors que les vendeurs rencontrent des difficultés de financement.
- L'activité continue de croître rapidement : le NOI à périmètre constant dans les résidences pour seniors a augmenté de 21,0 %, et les nouvelles prévisions impliqueraient une croissance du FFO de 23 % pour 2026.
- À environ 37 fois le AFFO anticipé, contre une moyenne quinquennale de 30x, le titre laisse peu de marge de manœuvre en cas d'erreur alors que les taux augmentent.
Welltower (WELL) a chuté de 5,2 % aujourd'hui, et ce même après que la REIT de résidences pour seniors ait dépassé les attentes sur le FFO et ait relevé ses prévisions pour 2026 pour la troisième fois cette année.
Le titre a progressé en début de séance avant la bourse avant de chuter pendant la séance régulière. Lors de la conférence téléphonique, la direction a décrit une économie qui se détériore mais a affirmé que la demande restait résiliente et que le resserrement des conditions de financement créait des opportunités d'achat. Le chiffre d'affaires s'est également avéré légèrement inférieur à certaines prévisions.
Ce qu'a publié Welltower
Welltower a publié ses résultats du troisième trimestre après la clôture de lundi :
- FFO normalisé de 1,67 $ par action, en hausse de 24,6 % sur un an et supérieur au consensus de 1,64 $
- Chiffre d'affaires de 3,72 milliards de dollars, en hausse de 38 %, légèrement inférieur aux 3,75 milliards de dollars attendus par certains analystes
- NOI à périmètre constant en hausse de 21,0 % dans son portefeuille opérationnel de résidences pour seniors
- Prévisions de FFO normalisé pour l'année entière relevées à une fourchette de 6,47 $ à 6,53 $ par action, contre 6,36 $ à 6,44 $ auparavant
Le nouveau point médian de 6,50 $ impliquerait une croissance de 23 % par rapport à 2025.
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Ce qu'a déclaré Welltower sur l'économie
Le co-président et directeur des investissements, Nikhil Chaudhri, a déclaré lors de la conférence téléphonique que "l'environnement macroéconomique a continué de se détériorer", quelques semaines après que la Fed ait relevé les taux en septembre pour la première fois depuis 2023. Il a présenté cela comme une opportunité : les propriétaires confrontés au "mur d'échéances" de 2027 doivent "recapitaliser ou vendre", et l'activité de transactions de Welltower est en expansion. Les autres REIT de résidences pour seniors ont également reculé aujourd'hui.
La croissance n'est pas remise en cause. Les analystes en attendent encore beaucoup, et Welltower a finalisé ou convenu de transactions pour 7,7 milliards de dollars depuis la fin du trimestre :
Le prix est la question la plus délicate. Welltower a clôturé lundi à 39 fois le AFFO anticipé, contre une moyenne quinquennale de 30x et un pic de 44x en juillet :
Après la baisse d'aujourd'hui, il est plus proche de 37x. Cela reste un multiple élevé alors que les taux sont orientés à la hausse.
Le pouvoir de fixation des prix de Welltower est le prochain test
L'activité en elle-même semble excellente. Le vice-président et directeur de l'exploitation, John Burkart, a déclaré que l'occupation cédait le rôle de principal moteur de croissance aux tarifs. Les communautés dont le taux d'occupation dépasse 90 %, soit près des deux tiers du portefeuille, ont vu leur chiffre d'affaires par chambre occupée augmenter de plus de 6 %, et comme l'a dit Burkart, le chiffre d'affaires supplémentaire provenant de tarifs plus élevés "n'entraîne pratiquement aucun coût associé".
La valorisation est ce qui expose Welltower, à mon avis, même avec une croissance solide et un troisième relèvement des prévisions. À un niveau nettement supérieur à son multiple habituel alors que les taux augmentent, ce n'est pas encore une opportunité. Je voudrais voir la croissance des tarifs se maintenir au-dessus de 6 % dans ces communautés pleines avant d'acheter, et les résultats du quatrième trimestre début de l'année prochaine seront le prochain indicateur à surveiller.
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