Principales statistiques pour l'action Simon Property
- Performance de cette semaine : -3.3%
- Fourchette de 52 semaines : 136,3 $ à 205,1
- Prix actuel : 187,6
Que s'est-il passé ?
Un FFO immobilier record de 4,8 milliards de dollars en 2025 a confirmé que Simon Property Group(SPG), la plus grande FPI américaine de centres commerciaux, est une machine à générer des liquidités qui se négocie à 188 dollars avec un pipeline de location supérieur de 15% à celui de l'année dernière.
La publication des résultats de Simon le 2 février a fait état d'un chiffre d'affaires de 1,80 milliard de dollars au quatrième trimestre, contre une estimation consensuelle de 1,51 milliard de dollars, tandis que les prévisions de 13,00 à 13,25 dollars par action pour 2026 ont dépassé l'estimation de 13,08 dollars de l'agence à son point médian.
Le Portfolio NOI, le revenu net d'exploitation que Simon perçoit sur ses 254 propriétés, la mesure la plus claire du pouvoir de fixation des prix des propriétaires, a augmenté de 4,7 % à 6,1 milliards de dollars pour l'ensemble de l'année, avec un taux d'occupation des centres commerciaux et des magasins aux États-Unis de 96,4 % et un loyer de base moyen en hausse de 4,7 % à 60,97 $ par pied carré.
Eli Simon, directeur de l'exploitation, a déclaré lors de la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2025 que "le pipeline est en hausse d'environ 15 % par rapport à l'année dernière, et ce, dans toutes les catégories", puis a ajouté que les tarifs n'ont entraîné que quatre ou cinq annulations de baux sur les 4 600 signés sur l'ensemble de l'année.
Avec un pipeline de développement de 4 milliards de dollars, un nouveau programme de rachat de 2 milliards de dollars remplaçant celui de 1,7 milliard de dollars, et un redéveloppement de 250 millions de dollars de trois anciens actifs Taubman actuellement en cours, Simon est en train de convertir sa pleine propriété de TRG en une histoire d'accélération du NOI sur plusieurs années.
Le point de vue de Wall Street sur l'action SPG
Le 2 février, les résultats ont été supérieurs aux attentes - 1,80 milliard de dollars de revenus au quatrième trimestre contre une estimation de 1,51 milliard de dollars - ce qui a directement validé la thèse principale de SPG, à savoir que les centres commerciaux rares et de grande qualité exercent un pouvoir de fixation des prix qui se répercute presque entièrement sur le résultat net.
Les marges EBITDA de SPG se sont maintenues à 78,8% en 2025 et le modèle consensuel prévoit qu'elles resteront supérieures à 78% jusqu'en 2027, tandis que le BPA normalisé s'accélère, passant de $5,91 en 2025 à $6,60 en 2026, soit un bond de 11,7%, grâce à la hausse de 4,7% du loyer par pied carré et aux loyers des nouveaux baux qui s'établissent à $65.
Neuf analystes considèrent SPG comme un achat ou une surperformance, douze comme un maintien et zéro comme une vente ; l'objectif de prix moyen consensuel de 206,15 $ implique une hausse de 9,9 % par rapport au prix actuel de 187,57 $, une prime modeste qui sous-estime le cas de composition étant donné le pipeline de réaménagement de l'ombre de 4 milliards de dollars que la direction n'a pas encore commencé à déployer.
L'écart entre l'objectif bas de 184 $ et l'objectif haut de 250 $ reflète deux résultats réellement différents : les points d'ancrage bas à la pression tarifaire des détaillants et aux retombées de Saks Global, tandis que les prix élevés à l'exécution complète de l'intégration de Taubman, aux redéveloppements de Copley, Tampa et Nashville, et à un taux d'occupation soutenu de plus de 96 %.
Que dit le modèle d'évaluation ?
Le modèle TIKR vise 246,33 $ d'ici décembre 2030, ce qui implique un rendement total de 31,3 % et un TRI annualisé de 5,8 % à partir de 187,57 $, grâce à un TCAC des revenus de 5,2 % et à des marges de revenu net qui augmentent pour atteindre 37,9 % à mesure que les actifs de TRG se stabilisent et que les rendements des projets de réaménagement s'établissent en moyenne à 9 %.
Le marché évalue SPG à 1,03 fois la valeur nette d'inventaire par action - essentiellement la valeur comptable - malgré un pipeline de location supérieur de 15 % à celui de l'année dernière et des loyers de nouveaux baux déjà supérieurs de 4 $ à la moyenne du portefeuille, qui est de 60,97 $.
Les prévisions de la direction d'une croissance d'au moins 3 % du bénéfice d'exploitation net national en 2026, le même plancher qu'elle a dépassé pendant quatre années consécutives, ancrent l'hypothèse de revenus du modèle TIKR et font paraître le TCAC à terme de 5,2 % comme conservateur plutôt qu'agressif.
L'annonce, le 5 février, d'un rachat de 2 milliards de dollars en remplacement d'un programme de 1,7 milliard de dollars indique que la direction considère le prix actuel comme une mauvaise évaluation, ajoutant un mécanisme d'augmentation directe des bénéfices par action à la croissance du revenu net d'exploitation.
Le principal risque est celui des faillites de détaillants dues aux tarifs, au-delà des événements Saks et Catalyst déjà absorbés : si le stress des locataires s'étend aux magasins de vêtements de niveau moyen, l'hypothèse d'occupation de 96,4 % qui sous-tend à la fois le modèle NOI et le plancher de la marge EBITDA s'effondre.
Surveillez l'appel à résultats du premier trimestre 2026 pour connaître le premier taux d'occupation après le rejet des baux d'Off Fifth ; si le taux d'occupation se maintient à 96 % ou plus et que les loyers de remplacement de ces locaux se rapprochent du chiffre prévu de 30 millions de dollars, l'hypothèse intermédiaire de TIKR gagne en crédibilité.
SPG est une société dont la marge d'EBITDA est proche de 80 %, avec un pipeline de redéveloppement de 4 milliards de dollars, un rendement de développement mixte de 9 % et un rachat de 2 milliards de dollars, qui se négocie essentiellement à la valeur nette d'inventaire, alors que la Bourse lui attribue zéro vente.
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