Points clés
- W. P. Carey offre un rendement de 6,0 % et Healthpeak Properties de 6,7 %, et les deux ont relevé leurs prévisions pour 2026 avec leurs résultats du deuxième trimestre.
- Les deux dividendes sont bien couverts aujourd'hui, à 73 % et 72 % de l'AFFO de l'exercice 2025, mais les analystes s'attendent à ce que cette couverture évolue dans des directions opposées en 2026.
- La couverture des intérêts de Healthpeak était de 1,5x sur les douze derniers mois, contre 3,2x pour W. P. Carey.
- Les deux dividendes sont inférieurs à ce qu'ils étaient en 2020, donc la vitesse de croissance actuelle de chacun importe plus que son historique sur cinq ans.
W. P. Carey (WPC) a relevé ses prévisions d'AFFO pour 2026 le 28 juillet. Une semaine plus tard, Healthpeak Properties (DOC) a relevé ses propres prévisions pour 2026.
C'est une bonne nouvelle pour quiconque recherche du revenu, car les deux offrent un rendement supérieur à 6 % : 6,0 % pour W. P. Carey, et 6,7 % pour Healthpeak, qui verse ses dividendes mensuellement.
Mais les deux dividendes sont inférieurs à ce qu'ils étaient en 2020. Alors, quelle est la meilleure action à dividende à haut rendement aujourd'hui ?
| Métrique | W. P. Carey (WPC) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 6,0% | 6,7% |
| Croissance du dividende, exercice 2020 à 2025 | -2,8 % par an | -3,8 % par an |
| Ratio de distribution sur AFFO, exercice 2025 | 73% | 72% |
| Ratio de distribution sur AFFO, consensus exercice 2026 | 71% | 78% |
| Dette nette/EBITDA (LTM) | 5,69x | 5,44x |
| Couverture des intérêts (LTM) | 3,24x | 1,49x |
| Cours/AFFO (NTM) | 11,9x | 12,2x |
Le dividende de W. P. Carey croît à nouveau
Le dividende de W. P. Carey est passé de 4,24 $ par action en 2022 à 3,49 $ en 2024. Il a versé 3,62 $ en 2025, en hausse de 3,7 %, et le 11 juin 2026, la société a augmenté son paiement trimestriel à 0,94 $ par action, soit 4,4 % de plus que les 0,90 $ versés un an plus tôt. Le 18 septembre, elle a de nouveau augmenté, à 0,950 $, sa troisième augmentation en 2026.
La direction s'attend à ce que le dividende « continue de croître au même rythme que notre croissance de l'AFFO tout en maintenant un ratio de distribution prudent », et l'historique le confirme. En 2020, W. P. Carey a versé 4,17 $ par action contre 4,74 $ d'AFFO, soit un ratio de distribution de 88 %. En 2025, il a versé 3,62 $ contre 4,97 $, soit un ratio bien couvert de 73 %.
L'activité croît également. L'AFFO a augmenté de 4,7 % pour atteindre 1,34 $ par action au deuxième trimestre 2026, contre 1,28 $ un an plus tôt. La direction prévoit désormais un AFFO compris entre 5,19 $ et 5,27 $ pour 2026, soit une croissance de 5,2 % au point médian. Le consensus des analystes à 5,26 $ ramènerait le ratio de distribution à 71 % en 2026.
Le principal risque est la solvabilité des locataires. Hellweg a déposé son bilan, bien que W. P. Carey ait déjà réduit son exposition de 35 magasins à 16. Au 10 septembre, elle avait signé de nouveaux baux pour environ 64 % du loyer de Hellweg, et elle s'attend à ce que le nouveau loyer sur les magasins qu'elle reloue se rapproche de ce que payait Hellweg.
Healthpeak a reconstitué sa marge de sécurité à la dure
Le dividende de Healthpeak a connu un parcours plus chaotique que celui de W. P. Carey. En 2020, il a versé 1,48 $ par action contre 1,45 $ d'AFFO, soit un ratio de distribution de 102 %. Il a réduit le dividende à 1,20 $ en 2021.
Depuis, l'AFFO est passé de 1,35 $ par action en 2021 à 1,69 $ en 2025, tandis que le dividende est passé de 1,20 $ à 1,22 $. Cela a ramené le ratio de distribution à un niveau confortable de 72 % en 2025…
Le logement pour seniors croît rapidement : le chiffre d'affaires de Janus Living a augmenté de 45 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026. Le NOI comparable dans les laboratoires a baissé de 3,2 % en glissement annuel ce trimestre, bien que le taux d'occupation des laboratoires ait augmenté de 80 points de base par rapport au premier trimestre pour atteindre 78,5 %.
Les analystes s'attendent à ce que l'AFFO recule à 1,57 $ par action en 2026, contre 1,69 $, ce qui porterait le ratio de distribution à 78 %.
Le principal risque est la dette. La couverture des intérêts de Healthpeak était de 1,49x sur les douze derniers mois, soit moins de la moitié des 3,24x de W. P. Carey.
Alors, quel dividende l'emporte ?
W. P. Carey est la meilleure action à dividende à haut rendement. Les analystes s'attendent à ce que son AFFO augmente en 2026 tandis que celui de Healthpeak recule, et son dividende augmente également plus rapidement.
Healthpeak verse plus aujourd'hui : 10 000 $ achètent 670 $ de revenu annuel, contre 600 $ pour W. P. Carey. Mais les deux taux sur cinq ans incluent une réduction, donc le rythme actuel est un meilleur indicateur. Au rythme de croissance de chaque dividende en 2025, soit 3,7 % pour W. P. Carey et 1,7 % pour Healthpeak, le revenu de W. P. Carey dépasserait celui de Healthpeak dans environ 5,5 ans, vers 2032. La dixième année, W. P. Carey verserait environ 834 $ contre environ 777 $ pour Healthpeak. Cela représente un rendement d'environ 8,3 % sur les 10 000 $ investis aujourd'hui.
Et cette croissance ne coûte pas cher non plus. W. P. Carey se négocie à 11,9x le cours/AFFO prospectif. C'est en dessous de sa moyenne de 13,5x sur les cinq dernières années et bien loin de son sommet de 16,9x en juillet 2022.
Cela ne veut pas dire que le dividende de Healthpeak est en danger. Il verse le chèque le plus important, chaque mois, et même le ratio de distribution de 78 % attendu par les analystes pour 2026 laisse une marge. C'est simplement que W. P. Carey possède davantage de ce qui maintient la croissance d'un dividende : un AFFO en hausse et une couverture des intérêts suffisante pour supporter sa dette.
Bien sûr, W. P. Carey a déclaré le 10 septembre que son AFFO était en passe de terminer 2026 au-dessus du point médian de ses prévisions. Si son rapport du troisième trimestre ne le confirme pas, le chèque mensuel plus important de Healthpeak devient plus difficile à refuser.
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