Points clés
- Omega Healthcare Investors a augmenté son dividende trimestriel à 0,68 $ en juillet, et ses actions offrent un rendement de 6,1 %, contre 6,7 % pour Healthpeak Properties.
- Healthpeak a distribué 72 % de son AFFO (flux de trésorerie opérationnel ajusté) au cours de l'exercice 2025, contre 91 % pour Omega, avec des prévisions de 78 % et 87 % respectivement pour l'exercice 2026.
- Omega est beaucoup moins endetté, tandis que Healthpeak a réduit son dividende à deux reprises depuis l'exercice 2016.
- Healthpeak se négocie à 12,2 fois l'AFFO anticipé, en dessous de sa moyenne quinquennale de 14,7x.
Omega Healthcare Investors (OHI) a augmenté son dividende trimestriel à 0,68 $ par action le 23 juillet, contre 0,67 $ auparavant. C'est un petit pas, mais cela met fin à six exercices consécutifs, de 2020 à 2025, avec le même dividende annuel de 2,68 $ par action.
Pour les investisseurs en quête de revenus recherchant un rendement supérieur à 6 % dans l'immobilier de santé, Healthpeak Properties (DOC) est l'alternative évidente. Son dividende mensuel offre un rendement de 6,7 %, et la société a relevé ses prévisions annuelles le 4 août.
Les deux sont des REITs (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), je vais donc les juger sur leur ratio de distribution de l'AFFO. Quelle est la meilleure action à dividende à haut rendement ?
| Métrique | Omega Healthcare (OHI) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendement du dividende | 6,1% | 6,7% |
| Dividende actuel | 2,72 $ par an, trimestriel | 1,22 $ par an, mensuel |
| Croissance du dividende, exercices 2020–2025 | 0,0 % par an | -3,8 % par an |
| Ratio de distribution de l'AFFO, exercice 2025 | 91% | 72% |
| Ratio de distribution de l'AFFO, consensus exercice 2026 | 87% | 78% |
| Dette nette/EBITDA (12 derniers mois) | 3,5x | 5,44x |
| Couverture des intérêts, EBIT/intérêts (12 derniers mois) | 3,89x | 1,49x |
L'augmentation d'Omega repose sur un coussin mince
Omega a restructuré son portefeuille de locataires. Elle a transféré 20 établissements Ciena, où la couverture était faible à 0,87x, à des opérateurs plus solides, et a vendu 18 établissements CommuniCare au deuxième trimestre pour 480 millions de dollars. Elle ajoute des résidences pour seniors et des maisons de soins au Royaume-Uni, et le NOI (revenu net d'exploitation) est passé à 331 millions de dollars au T2 2026 contre 281 millions de dollars au T2 2025. Le 5 octobre, elle a annoncé avoir transféré 32 établissements de soins infirmiers spécialisés en Floride à PACS Group, leurs loyers devant augmenter de 26,1 millions de dollars la première année.
La direction a déclaré que le conseil d'administration avait augmenté le dividende en raison d'une meilleure couverture et d'une liste de surveillance réduite. Le coussin reste cependant mince. L'AFFO est passé de 3,14 $ par action en 2021 à 2,62 $ en 2023, année où le dividende en a absorbé 102 %, avant de se redresser à 2,96 $ en 2025, pour un ratio de distribution serré de 91 %.
Le consensus prévoit un peu plus de marge en 2026, à 87 %.
Le principal risque réside dans ses opérateurs. Genesis est sous le chapitre 11, bien qu'elle continue de payer la totalité de son loyer trimestriel de 13,3 millions de dollars. Et le transfert en Floride s'est accompagné d'une charge ponctuelle d'environ 90 millions de dollars, qu'Omega n'a pas expliquée.
Healthpeak a plus de marge, et plus de dette
Là où le coussin d'Omega est mince, celui de Healthpeak est le plus large depuis dix ans. Il y est arrivé par la voie difficile : Healthpeak a réduit son dividende de 2,10 $ par action en 2016 à 1,48 $ en 2017, puis à nouveau à 1,20 $ en 2021. Depuis, l'AFFO est passé de 1,35 $ par action en 2021 à 1,69 $ en 2025 tandis que le dividende a à peine bougé, faisant passer le ratio de distribution de 89 % à un niveau confortable de 72 %.
Le consensus prévoit un léger recul de l'AFFO, de 1,69 $ en 2025 à 1,57 $ en 2026. Même dans ce cas, le dividende représenterait un ratio bien couvert de 78 %.
L'activité a du dynamisme. Janus Living, sa filiale de résidences pour seniors, a vu ses revenus croître de 45 % au T2 2026 par rapport au T2 2025, et le taux d'occupation des laboratoires a augmenté de 80 points de base par rapport au premier trimestre pour atteindre 78,5 %. Le NOI des laboratoires en propriété constante a toutefois encore baissé de 3,2 % au T2 2026 par rapport à l'année précédente.
Le risque est l'endettement : 5,44x l'EBITDA contre 3,5x pour Omega, avec une couverture des intérêts par l'EBIT faible à 1,49x. Le PDG Scott Brinker semble reconnaître son importance, déclarant lors de la conférence téléphonique du T2 : "Ce n'est pas le bon environnement pour avoir un levier élevé."
Alors, quel dividende l'emporte ?
Healthpeak est la meilleure action à dividende à haut rendement. Elle offre le rendement le plus élevé et le couvre avec beaucoup plus de marge : 72 % de l'AFFO en 2025 et 78 % prévus pour 2026, contre 91 % et 87 % pour Omega. L'AFFO est calculé après intérêts, donc cette marge est ce qui reste une fois les prêteurs payés.
Au rythme actuel de chaque dividende (augmentation de 1,7 % pour Healthpeak en 2025, aucune pour Omega), 10 000 $ investis dans Healthpeak rapportent 670 $ par an aujourd'hui et environ 777 $ dans 10 ans, contre un montant fixe de 610 $ pour Omega. Le taux quinquennal de -3,8 % par an de Healthpeak date de sa réduction de 2021. À ce rythme, les revenus d'Omega le dépasseraient d'ici 2029.
Et vous ne payez pas cher pour cette marge supplémentaire. Healthpeak se négocie à 12,2 fois l'AFFO anticipé, en dessous de sa moyenne quinquennale de 14,7x et loin de son pic de 25,7x atteint en octobre 2021, bien qu'au-dessus du plus bas de 9,9x touché en décembre 2025.
Cela ne signifie pas que le dividende d'Omega est en danger. Il n'a pas baissé depuis 2016, il vient d'être augmenté, et le bilan d'Omega est bien plus solide. C'est simplement que je préfère détenir le dividende qui a de la marge plutôt que celui qui a utilisé plus de 90 % de son AFFO quatre années de suite.
Bien sûr, l'activité laboratoires de Healthpeak doit encore se redresser. Surveillez si le taux d'occupation des laboratoires continue de grimper par rapport à 78,5 % lors de la publication de ses résultats du troisième trimestre.
Alors, quelle est la valeur réelle de l'action Healthpeak ?
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