Conclusiones clave
- Healthpeak Properties ofrece un rendimiento del 6,7% frente al 6,1% de Realty Income, y ambas pagan sus dividendos mensualmente.
- Realty Income afirma que ha aumentado su dividendo durante más de 31 años consecutivos, mientras que el dividendo por acción de Healthpeak cayó de 2,10 dólares en el ejercicio fiscal 2016 a 1,22 dólares en el ejercicio fiscal 2025.
- Healthpeak pagó el 72% de su AFFO del ejercicio fiscal 2025 frente al 75% de Realty Income, pero los analistas esperan un 78% frente a un 73% en el ejercicio fiscal 2026.
- Las dos REIT cotizan a casi el mismo precio, unas 12 veces el AFFO futuro.
Cualquier inversor que busque un rendimiento superior al 6%, pagado mensualmente, va a dar con REITs como Realty Income (O) y Healthpeak Properties (DOC). Ambas elevaron sus perspectivas para 2026 con los resultados del segundo trimestre a principios de agosto.
Healthpeak paga el cheque más grande, un rendimiento del 6,7% frente al 6,1% de Realty Income. Realty Income contraataca con su historial. Su misión declarada es "entregar dividendos mensuales confiables que aumenten con el tiempo", y afirma que ha incrementado su dividendo durante más de 31 años consecutivos.
Ambas son REITs, por lo que cada una se juzga por su ratio de pago de AFFO. Entonces, ¿cuál es la mejor acción de alto dividendo?
| Métrica | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 6,1% | 6,7% |
| Crecimiento del dividendo, ejercicio fiscal 2020–2025 | 2,9% anual | -3,8% anual |
| Ratio de pago de AFFO, ejercicio fiscal 2025 | 75% | 72% |
| Ratio de pago de AFFO, consenso ejercicio fiscal 2026 | 73% | 78% |
| Deuda neta/EBITDA (últimos 12 meses) | 5,74x | 5,44x |
| Cobertura de intereses (últimos 12 meses) | 2,35x | 1,49x |
| Precio/AFFO (próximos 12 meses) | 12,1x | 12,2x |
Realty Income mantiene los aumentos
El dividendo de Realty Income está bien cubierto. Pagó el 75% de su AFFO en el ejercicio fiscal 2025 (3,22 dólares por acción frente a 4,28 dólares), y los analistas esperan que esa cifra se reduzca al 73% en el ejercicio fiscal 2026, a medida que el AFFO por acción suba a 4,44 dólares.
Ese consenso se sitúa en el extremo inferior del rango propio de la dirección. En agosto, Realty Income elevó sus previsiones de AFFO para 2026 a un rango de 4,44 a 4,45 dólares por acción, desde 4,41 a 4,44 dólares, después de que el AFFO por acción aumentara un 3,8% hasta 1,09 dólares en el segundo trimestre de 2026 en comparación con el año anterior. La ocupación fue del 98,8% al 30 de junio de 2026. También depende menos de sus propias acciones para financiar el crecimiento: el capital público cubrió el 18% de su volumen de inversión en 2026 hasta el segundo trimestre, frente a una media del 47% en los últimos tres años.
El AFFO por acción aumentó cada año desde 2,88 dólares en el ejercicio fiscal 2016 hasta 4,28 dólares en el ejercicio fiscal 2025, y el dividendo subió con él, de 2,39 dólares a 3,22 dólares.
(El ratio de pago se redujo del 83,0% en el ejercicio fiscal 2016 al 75,2% en el ejercicio fiscal 2025, por lo que los aumentos no han superado el efectivo).
El inconveniente es el ritmo. Los aumentos del 2,9% anual desde el ejercicio fiscal 2020 hasta el ejercicio fiscal 2025 dan lugar a un cheque de crecimiento lento, y Realty Income tiene un poco más de deuda que Healthpeak, con una relación deuda neta/EBITDA de 5,74x frente a 5,44x.
La recuperación de Healthpeak aún tiene camino por recorrer
El gráfico de Healthpeak cuenta una historia muy diferente al de Realty Income. Su dividendo cayó de 2,10 dólares por acción en el ejercicio fiscal 2016 a 1,20 dólares en el ejercicio fiscal 2021, a medida que el AFFO por acción bajó de 2,57 dólares a 1,35 dólares.
(El AFFO por acción se ha recuperado desde entonces hasta 1,69 dólares en el ejercicio fiscal 2025, y el ratio de pago ha caído del 102,1% en el ejercicio fiscal 2020 a un bien cubierto 72,2%).
El ejercicio fiscal 2025 también trajo un pequeño aumento, a 1,22 dólares por acción desde 1,20 dólares. Las residencias para personas mayores están impulsando el negocio: los ingresos aumentaron un 45% en el segundo trimestre de 2026 en comparación con el año anterior. Los laboratorios son el lastre, con el NOI ajustado de propiedades comparables cayendo un 3,2% en el mismo período, aunque la ocupación de los laboratorios subió 80 puntos básicos desde el primer trimestre hasta el 78,5%.
El problema es la cifra futura. Los analistas esperan que el AFFO por acción baje a 1,57 dólares en el ejercicio fiscal 2026, lo que eleva el ratio de pago a un más ajustado 78%.
El CEO Scott Brinker dijo en la llamada del segundo trimestre que "Este no es el entorno adecuado para tener un apalancamiento elevado". Tiene razón al decirlo, dado que la cobertura de intereses de Healthpeak es un escaso 1,49x.
Entonces, ¿qué dividido gana?
Realty Income es la mejor acción de alto dividendo. Lo que lo decide es hacia dónde se dirige cada dividendo. El AFFO de Realty Income ha aumentado cada año durante una década y se espera que siga subiendo, mientras que se espera que el de Healthpeak baje en el ejercicio fiscal 2026.
La tasa a 5 años de Healthpeak parte de un recorte, así que compare cada dividendo a su ritmo actual: 2,9% para Realty Income y 1,7% para Healthpeak, sus aumentos del ejercicio fiscal 2025. A esos ritmos, los ingresos por dividendo de Realty Income superarían a los de Healthpeak alrededor de 2034. Y a 12,1 veces el AFFO futuro, Realty Income no cuesta más que Healthpeak a 12,2 veces.
El caso de Healthpeak es real. Paga el cheque más grande, 670 dólares al año por 10.000 dólares invertidos frente a 610 dólares. Cubrió ese cheque ligeramente mejor del AFFO del ejercicio fiscal 2025, y tiene un poco menos de deuda. Es solo que, cuando se trata de decidir, el historial de Realty Income, su AFFO creciente y su cobertura de intereses mucho más fuerte hacen que su cheque sea en el que yo confiaría.
Por supuesto, la recuperación de los laboratorios de Healthpeak aún está en desarrollo. Si la ocupación de los laboratorios sigue subiendo, las estimaciones de AFFO de los analistas podrían mejorar, y ese cheque más grande se vería mucho más sólido.
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