Conclusiones Clave
- Public Storage ofrece un rendimiento por dividendo de aproximadamente 4,3% y Prologis de aproximadamente 3,4%, y ambas elevaron sus perspectivas para 2026 con los resultados del segundo trimestre en julio.
- Public Storage distribuyó el 75% de sus fondos de operaciones ajustados (AFFO) el año pasado, frente al 89% de Prologis, y tiene mucha menos deuda.
- Prologis ha aumentado su dividendo por acción en cada uno de los últimos 12 años fiscales, mientras que el de Public Storage ha sido de $12 por acción en cada año fiscal desde 2023.
- Los analistas esperan que el AFFO por acción de Prologis aumente aproximadamente un 15% este año, lo que reduciría su ratio de pago al 82%.
Public Storage (PSA) y Prologis (PLD) están teniendo un año excepcional: ambas elevaron sus perspectivas para 2026 en julio.
Public Storage, por supuesto, alquila unidades de almacenamiento, y su CEO Tom Boyle dijo que sus resultados del segundo trimestre permitieron a la empresa "elevar nuestras perspectivas para la segunda mitad del año". Prologis alquila almacenes (y, cada vez más, centros de datos) a grandes empresas. Elevó sus previsiones para 2026 para los fondos de operaciones principales a un rango de $6,22 a $6,30 por acción.
Ambas son fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs), por lo que cada dividendo se juzga por su ratio de pago de AFFO. Eso son los dividendos como porcentaje de los fondos de operaciones ajustados, que es aproximadamente el efectivo que generan las propiedades de un REIT después del gasto necesario para mantenerlas. (Comprar propiedades es el negocio de un REIT, por lo que su flujo de caja libre dice poco sobre el dividendo).
Entonces, ¿cuál es la mejor acción de dividendo? Así es como se comparan...
| Métrica | Public Storage (PSA) | Prologis (PLD) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 4,3% | 3,4% |
| Dividendo anual | $12,00 | $4,28 |
| Crecimiento del dividendo, 5 años | 8,4% anual | 11,7% anual |
| Años fiscales con dividendos más altos, consecutivos | 0 | 12 |
| Ratio de pago de AFFO, año fiscal 2025 | 75% | 89% |
| Ratio de pago de AFFO, consenso 2026 | 76% | 82% |
| Deuda neta / EBITDA | 2,89x | 5,24x |
Fuente: TIKR y StockAnalysis, 5 de octubre de 2026.
Public Storage: el cheque más grande, con margen de sobra
Las instalaciones de almacenamiento que Public Storage ha poseído durante un tiempo están generando menos. El ingreso operativo neto de propiedades comparables cayó un 2,2% en el segundo trimestre, ya que los costos operativos aumentaron un 4,3% (principalmente impuestos a la propiedad y marketing más altos) y los ingresos cayeron un 0,6%. El crecimiento proviene de adquisiciones. Los ingresos de las instalaciones más nuevas aumentaron un 25,6%, y la empresa espera que su fusión con National Storage Affiliates aumente el FFO por acción dentro del primer año.
El AFFO por acción ha subido de $9,39 en 2016 a $15,97 el año pasado, mientras que el dividendo se ha mantenido en $12 desde 2023, después de un pico de un año en 2022...
Eso representa un cómodo ratio de pago de AFFO del 75% para 2025, y un 76% similar según el consenso para 2026. La deuda neta es un modesto 2,89 veces el EBITDA, y las ganancias operativas cubren los intereses aproximadamente 7 veces.
La desventaja es el crecimiento. La tasa de crecimiento a cinco años del 8,4% proviene de un solo salto, de $8 por acción en 2021 a $12 para 2023. El FFO principal por acción también cayó un 2,6% el último trimestre debido a mayores costos de financiamiento y gastos generales.
Prologis: crecimiento más rápido, cobertura más ajustada
El crecimiento de Public Storage proviene de comprar instalaciones. Prologis también está creciendo dentro de los edificios que ya posee. Firmó un récord de 67 millones de pies cuadrados de arrendamientos en el trimestre y espera que el NOI en efectivo de propiedades comparables aumente entre un 6,75% y un 7,25% este año. Su cartera de potencia para centros de datos se ha más que duplicado en dos años, a aproximadamente 5,8 gigavatios. Como dijo su CEO Dan Letter: "está claro que estamos entrando en la siguiente fase de crecimiento, donde la logística, los centros de datos y la energía se refuerzan cada vez más mutuamente".
Sin embargo, el dividendo ha crecido más rápido que el efectivo. El AFFO por acción subió de $2,57 en 2016 a $5,00 en 2022, luego cayó tres años seguidos a $4,53, mientras que el dividendo siguió subiendo a $4,04...
Eso dejó un ajustado ratio de pago de AFFO del 89% para 2025. Los analistas esperan que se reduzca al 82% este año a medida que el AFFO por acción salte aproximadamente un 15%, a $5,21. Eso es un gran salto, pero el trimestre lo respalda. El AFFO total aumentó a $1.320 millones desde $1.040 millones un año antes, y el CFO Timothy Arndt dijo que Prologis está "elevando nuestras perspectivas para reflejar la solidez de nuestro desempeño operativo y la continua visibilidad sobre el crecimiento de las ganancias". (El consenso del año pasado estuvo dentro del 1% del resultado real).
La contrapartida es la deuda. La deuda neta es 5,24 veces el EBITDA, y las ganancias operativas cubren los intereses 3,81 veces, ambas cifras muy por detrás de Public Storage.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
Tengo que decantarme por Public Storage aquí. Aunque el dividendo de Prologis ha crecido cada año durante 12 años, el negocio subyacente está creciendo y su cobertura está preparada para mejorar este año... Public Storage simplemente plantea menos interrogantes.
En resumen, el dividendo de Public Storage sigue siendo el más seguro hoy. Paga el cheque más grande, mantiene una cuarta parte de su AFFO en reserva y tiene mucha menos deuda. Si el acuerdo con National Storage Affiliates genera los ahorros anuales de $110 a $130 millones que la gerencia espera dentro de tres a cuatro años, ese colchón solo crecerá.
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