Principais Conclusões
- A Realty Income elevou sua previsão de AFFO para 2026 para $4,45 a $4,46 por ação após o AFFO do terceiro trimestre subir 3,7% para $1,12.
- A receita de juros e dividendos de empréstimos e ações preferenciais mais do que dobrou, para $105,0 milhões, então a atividade de crédito está se tornando um fluxo de lucro real.
- A despesa com juros subiu 13,3% para $333,6 milhões, superando o crescimento da receita, enquanto as provisões para perdas com empréstimos quase dobraram em nove meses.
- O relatório do quarto trimestre, previsto para o final de fevereiro, trará as previsões para 2027 e mostrará o quanto os custos de refinanciamento pesam.
A Realty Income (O) continua sendo a proprietária de imóveis que paga dividendos mensais que a maioria dos investidores de renda conhece. No entanto, seu terceiro trimestre mostrou uma empresa que cada vez mais também lucra como uma credora.
A receita de juros e dividendos de empréstimos e ações preferenciais saltou para $105,0 milhões, ante $51,1 milhões no ano anterior. Em setembro, a KKR (KKR) também pagou €528 milhões por uma participação de 49% em um novo empreendimento que detém 54 propriedades europeias da Realty Income.
Essa mudança é importante porque o financiamento ficou mais caro. O rendimento do Tesouro de 10 anos atingiu 5,34% em 1º de outubro, seu nível mais alto desde 2002.
Enquanto isso, a Agree Realty (ADC), uma concorrente menor no setor de arrendamento líquido de varejo, cresceu seu AFFO por ação 4,9% no mesmo trimestre. A Realty Income conseguiu 3,7%, então essa diferença merece uma análise mais detalhada.
Um trimestre estável no papel
A empresa divulgou os resultados em 2 de novembro, e os números principais foram estáveis:
- A receita total subiu 10,3% para $1,62 bilhão.
- O AFFO por ação aumentou 3,7% para $1,12.
- A ocupação se manteve em 98,8%, e as propriedades realugadas recuperaram 103,5% do aluguel anterior.
A administração também elevou sua previsão de AFFO para 2026 para $4,45 a $4,46 por ação, um aumento de um centavo em cada extremidade. No entanto, reduziu a previsão de lucro líquido GAAP para $1,55 a $1,56, ante $1,59 a $1,60.
A receita tem subido de forma constante à medida que a empresa continua comprando…
No entanto, a receita de aluguel de lojas comparáveis cresceu apenas 1,1%. Quase todo o crescimento vem de dinheiro novo saindo pela porta.
Europa e crédito impulsionam o crescimento
Para onde esse dinheiro vai está mudando rapidamente. A Realty Income investiu $2,2 bilhões em sua participação proporcional no trimestre, com um rendimento inicial em dinheiro de 6,8%. A Europa recebeu $940 milhões disso a 7,1%, acima dos 6,5% obtidos em negócios nos EUA e outros.
O crédito é a mudança maior. Até agora este ano, a empresa colocou $1,9 bilhão em investimentos de crédito com um rendimento inicial de 8,3%. Seu prazo médio de 3,7 anos também é muito mais curto do que os 9,4 anos em compras de propriedades.
O CEO Sumit Roy disse que a empresa "expandiu deliberadamente nossas fontes de capital e capacidades de investimento global". Na prática, isso significa parceiros como KKR e Apollo, uma nota conversível de $1,0 bilhão a 3,750%, e $526,6 milhões em vendas de propriedades no trimestre.
Como essa combinação de financiamento se compara a um concorrente mais simples?
A Realty Income encerrou o trimestre com uma relação dívida líquida/EBITDAre ajustado pro forma anualizado de 5,4x. A Agree relatou 3,9x em sua própria base pro forma, o que lhe deixa mais espaço se as taxas permanecerem altas.
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Os custos de financiamento são o problema
As taxas mais altas atingem primeiro a demonstração de resultados. A despesa com juros subiu 13,3% para $333,6 milhões no trimestre, enquanto a receita total cresceu 10,3%.
Essa é uma conta crescendo mais rápido do que o negócio que financia.
O risco de crédito também está aumentando. As provisões para perdas com empréstimos atingiram $60,6 milhões em nove meses, ante $31,9 milhões no ano anterior. As desvalorizações de imóveis adicionaram $111,6 milhões apenas no terceiro trimestre.
O dividendo ainda parece bem coberto. Os pagamentos mensais equivaleram a 72,6% do AFFO, próximo aos aproximadamente 70% da Agree. No entanto, o dividendo trimestral da Realty Income cresceu apenas 0,7% em relação ao ano anterior, enquanto a taxa anualizada da Agree subiu 4,3%.
Minha opinião: A atividade de crédito e as parcerias são movimentos sensatos quando novas ações e títulos custam mais. Ainda assim, uma proprietária de imóveis que registra perdas crescentes com empréstimos merece mais cautela do que uma proprietária pura. Eu gostaria de ver provas de que a carteira de crédito permanece saudável antes de pagar um preço alto.
O próximo ponto de verificação é o relatório do quarto trimestre, previsto para o final de fevereiro. A previsão implica um AFFO do quarto trimestre de $1,10 a $1,11 por ação, um pequeno passo para baixo em relação a $1,12. A primeira previsão para 2027 mostrará o quanto os custos de refinanciamento pesam.
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