Principais Conclusões
- Ao vender sua residência principal, o IRS deduz seus custos de venda, como comissões de corretores, do preço antes de calcular seu ganho.
- Um solteiro de 70 anos que vende uma casa por $700.000 após tê-la comprado por $300.000 deve $22.500 em imposto federal sobre o ganho que excede a exclusão de $250.000 se os custos forem ignorados. Com $40.000 de custos contabilizados, o imposto é de $16.500.
- Um casal que declara em conjunto tem uma exclusão de $500.000, portanto a mesma venda não geraria nenhum ganho tributável para eles.
- Você só pode contabilizar os custos que consegue documentar, então guarde a declaração de fechamento e as contas de tudo o que pagou para vender.
Vender uma casa custa muito mais do que a maioria dos proprietários planeja. Vendedores que anunciaram nos últimos três anos gastaram uma média de quase $82.000 para vender, um aumento de 22% em relação a 2025, de acordo com a pesquisa da Clever Real Estate.
Isso dói. Mas se você possui sua casa há tempo suficiente para o ganho ultrapassar a exclusão de $250.000 do IRS, tenho uma boa notícia: uma grande parte desses custos é deduzida do ganho que o IRS tributa. O designer Ken Fulk é o mais recente proprietário de longa data a vender. Ele acabou de encontrar um comprador para a casa em São Francisco que ele e seu marido possuíam há 16 anos, supostamente por $9.995.000. Eles pagaram $1,9 milhão por ela em 2010, de acordo com o The Real Deal.
Um ganho de $400.000 em uma casa de $300.000
Vamos a um exemplo hipotético: digamos que você tem 70 anos, é solteiro, com $50.000 de outra renda tributável este ano, após suas deduções. Você comprou sua casa por $300.000, possui e mora nela há pelo menos dois dos últimos cinco anos, e a vende por $700.000.
Isso é um ganho de $400.000. Os primeiros $250.000 são isentos de impostos, o que deixa $150.000 para o IRS tributar.
Mas você não saiu com $700.000. Os corretores receberam suas comissões, e a declaração de fechamento veio com sua própria lista de encargos. Digamos que tudo isso totalizou $40.000, o que não é exagero. A Clever estima que os vendedores paguem cerca de 5,46% do preço de venda em comissões, ou $38.220 em uma casa de $700.000 antes de qualquer custo de fechamento.
6 ações seguras com dividendos pagando rendimentos de 6%+ para aposentados
Existem mais de 100 ações pagando dividendos anuais de 6%+ hoje.
Mas após uma extensa revisão de investimentos utilizando os dados proprietários do TIKR, agora acreditamos que apenas seis delas são verdadeiramente seguras para aposentados.
Elas são todas suas gratuitamente como parte de nosso novo relatório de investimentos, que você pode acessar aqui.
O IRS tributa o que você realmente recebeu
Quando você vende sua residência principal, o IRS calcula seu ganho como o valor realizado menos sua base ajustada, e suas despesas de venda são deduzidas do valor realizado. A Publicação 523 as chama de custos diretamente associados à venda de sua casa. Sua planilha para eles lista comissões, taxas de publicidade e honorários advocatícios, entre outros. Você não pode deduzir impostos de transferência ou selo que você paga como vendedor por conta própria, mas o IRS permite que você os conte como despesas de venda também.
Depois, há a exclusão: $250.000 para um declarante solteiro e $500.000 em uma declaração conjunta, para uma casa que você possui e morou por pelo menos 24 meses dos últimos cinco anos, de acordo com o Tópico 701 do IRS. Uma vez que seu ganho a ultrapassa, cada dólar de custos de venda é deduzido diretamente da parte que o IRS tributa.
$6.000 a menos em impostos
Aqui está a mesma venda sob as alíquotas de ganhos de capital de 2026, uma vez com os custos ignorados e outra com eles contabilizados:
| Métrica | Custos ignorados | $40.000 de custos contabilizados |
|---|---|---|
| Valor realizado | $700.000 | $660.000 |
| Ganho | $400.000 | $360.000 |
| Ganho tributável além da exclusão de $250.000 | $150.000 | $110.000 |
| Imposto federal a 15% | $22.500 | $16.500 |
Para um declarante solteiro em 2026, a alíquota de 0% cobre renda tributável até $49.450 e a alíquota de 15% vai até $545.500, com o ganho contabilizado nessa renda, de acordo com a Rev. Proc. 2025-32 do IRS. Seus $50.000 de outra renda já preenchem a faixa de 0%. Mesmo com o ganho total de $150.000 adicionado, sua renda tributável chega a $200.000. Portanto, cada dólar do ganho é tributado a 15%, e cada dólar de custos de venda economiza 15 centavos.
Isso significa $6.000 de volta para $40.000 de custos que você já estava pagando de qualquer maneira. Nada mal.
Claro, nada disso importa até que seu ganho supere a exclusão. Um casal que declara em conjunto recebe $500.000, então o mesmo ganho de $400.000 não deixaria nenhum ganho tributável para eles, com ou sem custos. Vendedores solteiros com um grande ganho são os que mais dependem de sua papelada.
Guarde a declaração de fechamento
O IRS conta apenas os custos diretamente ligados à venda, então você vai querer os registros da venda em mãos. Guarde sua declaração de fechamento e as contas de qualquer outra coisa que você pagou para vender, como publicidade ou honorários advocatícios. Guarde também o comprovante de quaisquer impostos de transferência que você pagou como vendedor. A planilha da Publicação 523 os soma para você.
A mesma publicação coloca melhorias que você fez ao longo dos anos, e os custos de fechamento que você pagou quando comprou, em sua base ajustada. Essa é uma figura separada de suas despesas de venda, e uma base mais alta significa um ganho menor. Portanto, os recibos de uma reforma na cozinha anos atrás também valem a pena ser desenterrados.
Fique de olho nas faixas do próximo ano
Os limites de 0% e 15% acima são de 2026, e o IRS estabelece novos para cada ano fiscal, então se você vender no próximo ano, as cifras do próximo ano se aplicam. Um ganho muito maior colocaria parte dele a 20%. Com $50.000 de outra renda, você atingiria essa alíquota apenas após $495.500 de ganho tributável, onde sua renda tributável cruza a linha de $545.500 de 2026. Acima desse ponto, cada dólar de custos de venda economiza 20 centavos.
No final das contas, $6.000 é muito dinheiro para entregar ao IRS por falta de uma declaração de fechamento. Se você é solteiro e seu ganho vai ultrapassar $250.000, eu trataria essa papelada como um documento fiscal, porque para você, ela é um.
Aproveite sua aposentadoria com estilo com estes rendimentos de dividendos seguros de 6%+
Os dividendos podem ser a chave para uma enorme riqueza. Mas apenas se você comprar os certos.
Escolher a ação certa com alto rendimento de dividendos pode ser a diferença entre uma aposentadoria dos sonhos… e passar aperto todo mês, esperando o próximo cheque do Seguro Social ser compensado.
Identificamos seis ações com rendimento de 6%+ que acreditamos que todo aposentado deveria conhecer agora.
Isenção de responsabilidade:
Por favor, note que os artigos no TIKR não têm a intenção de servir como aconselhamento de investimento ou financeiro do TIKR ou de nossa equipe de conteúdo, nem são recomendações para comprar ou vender quaisquer ações. Criamos nosso conteúdo com base nos dados de investimento do TIKR Terminal e nas estimativas dos analistas. Nossa análise pode não incluir notícias recentes da empresa ou atualizações importantes. O TIKR não tem posição em nenhuma das ações mencionadas. Obrigado por ler e bons investimentos!
