Principais Conclusões
- A VICI Properties oferece um rendimento de 7,4% e a Realty Income de 5,7%, e ambas elevaram suas previsões de AFFO para 2026 com os resultados do terceiro trimestre.
- Ambos os dividendos são bem cobertos, representando 74% e 75% do AFFO por ação do ano fiscal de 2025, e 74% e 73% nas estimativas para 2026.
- O dividendo da VICI cresceu 7,1% ao ano do ano fiscal de 2020 ao de 2025, contra 2,9% da Realty Income, que aumentou seu pagamento por mais de 32 anos consecutivos.
- O principal risco da VICI é a Caesars, sua maior inquilina, cujo rebaixamento de crédito levou a uma despesa não monetária de US$ 478 milhões no terceiro trimestre.
Qualquer pessoa em busca de renda de dividendos no setor imobiliário vai olhar para a VICI Properties (VICI) e a Realty Income (O). Ambas oferecem um rendimento superior a 5% e ambas elevaram suas perspectivas para 2026 com os resultados do terceiro trimestre.
Mas o relatório da VICI em 28 de outubro veio com uma ressalva: um rebaixamento de crédito da Caesars, sua maior inquilina. A Realty Income, por sua vez, acabou de estender um recorde de dividendos que remonta a mais de três décadas.
Então, qual é a melhor ação pagadora de dividendos?
| Métrica | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Rendimento do dividendo | 7,4% | 5,7% |
| Crescimento do dividendo, ano fiscal 2020-2025 | 7,1% ao ano | 2,9% ao ano |
| Recorde de dividendos (contagem da empresa) | 9 anos consecutivos de crescimento | Mais de 32 anos consecutivos de aumentos |
| Índice de pagamento de AFFO, ano fiscal 2025 | 74% | 75% |
| Índice de pagamento de AFFO, consenso para o ano fiscal 2026 | 74% | 73% |
| Dívida líquida/EBITDA (LTM) | 5,4x | 5,7x |
| Cobertura de juros (LTM) | 3,8x | 2,4x |
Fonte: TIKR, 5 de novembro de 2026; os recordes de dividendos são das próprias empresas.
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A VICI paga mais, e o caixa sustenta isso
A receita da VICI no terceiro trimestre subiu 5,8% para US$ 1,1 bilhão, e o AFFO por ação aumentou 4,3% para US$ 0,62. A empresa agora espera um AFFO por ação de US$ 2,47 a US$ 2,48 para 2026, acima dos US$ 2,45 a US$ 2,47 de um trimestre atrás. Ela também adicionou quatro novos inquilinos este ano, incluindo Club Med e Golden Entertainment.
Em 3 de setembro, a VICI aumentou seu dividendo trimestral em 2,2% para US$ 0,46 por ação, seu nono ano consecutivo de crescimento de dividendos. O AFFO por ação permaneceu à frente do dividendo todos os anos, subindo de US$ 1,43 no ano fiscal de 2018 para US$ 2,38 no ano fiscal de 2025:
A administração tem como meta um índice de pagamento de cerca de 75%. O CEO Edward Pitoniak chamou isso de "uma referência em que acreditamos desde o primeiro dia. E não acho que nossa crença nisso tenha mudado." O novo programa de recompra de ações de US$ 2 bilhões da VICI, que vai até 2029, seria financiado com reembolsos de empréstimos, fluxo de caixa não comprometido ou vendas de ativos.
O risco é a Caesars, responsável por cerca de 35% da receita de aluguel da VICI. Seu rebaixamento, ligado à sua fusão com a Fertitta Entertainment, forçou uma despesa com perda de crédito de US$ 478,2 milhões que reduziu a receita líquida do terceiro trimestre em 55,1%. A despesa é não monetária, e a previsão de AFFO subiu mesmo assim. Mas a administração ainda está avaliando se renegocia o arrendamento regional da Caesars ou vende partes dele.
O recorde da Realty Income é difícil de superar
O trimestre da Realty Income não trouxe surpresas como o da VICI. O AFFO do terceiro trimestre subiu 3,7% para US$ 1,12 por ação, a ocupação foi de 98,8% em 30 de setembro de 2026, contra 98,7% um ano antes, e a previsão de AFFO para 2026 subiu para US$ 4,45 a US$ 4,46 por ação, de US$ 4,44 a US$ 4,45.
A Realty Income cresce comprando. Ela investiu US$ 2,6 bilhões no terceiro trimestre, US$ 1,15 bilhão em propriedades industriais, e espera que o aluguel de mesmas lojas suba apenas 1,1%-1,3% em 2026.
Em setembro, anunciou seu 136º aumento de dividendos desde sua listagem em 1994, elevando o pagamento mensal para US$ 0,2715 por ação, de US$ 0,2710. Aumentos tão pequenos se acumulam lentamente: 2,9% ao ano do ano fiscal de 2020 ao de 2025. O AFFO por ação superou o dividendo, subindo de US$ 2,88 no ano fiscal de 2016 para US$ 4,28 no ano fiscal de 2025, enquanto o dividendo foi de US$ 2,39 para US$ 3,22:
Isso elevou seu índice de pagamento de AFFO de um apertado 83% no ano fiscal de 2016 para um confortável 75% no ano fiscal de 2025.
Sua dívida é o principal risco. Cerca de US$ 2,9 bilhões vencem em 2027 a uma taxa abaixo de 3%, portanto refinanciá-la custará mais nas taxas mais altas de hoje, e sua cobertura de juros já é mais fina que a da VICI.
Então, qual dividendo vence?
A VICI é a melhor ação pagadora de dividendos. Ela paga o maior cheque, aumentou seu dividendo mais rapidamente, cobre-o tão bem quanto e tem menos dívida em relação aos seus lucros.
US$ 10.000 na VICI pagam US$ 740 por ano hoje, contra US$ 570 da Realty Income. Mesmo com o aumento mais lento de 3,5% do ano fiscal de 2025, a renda da VICI chegaria a cerca de US$ 1.011 no décimo ano, contra cerca de US$ 736 da Realty Income com seu crescimento constante de 2,9%. A Realty Income nunca alcança.
A VICI também é mais barata. Ela é negociada a 9,9x o AFFO futuro, contra uma média de cinco anos de 14x e um mínimo de 9,1x em 5 de outubro de 2026:
A Realty Income, por comparação, é negociada a 13x.
Isso não quer dizer que o dividendo da Realty Income não seja seguro. Sua cobertura é sólida, sua ocupação está quase total, e um recorde tão longo, pago mensalmente, é algo que a administração trabalhará muito para manter. É apenas que, por um cheque maior e de crescimento mais rápido a um preço bem abaixo do múltiplo usual da VICI, eu assumo a questão da Caesars.
Claro, qualquer decisão da VICI sobre o arrendamento regional da Caesars pode mudar isso, e a administração não disse quando vai decidir.
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