Principais Conclusões
- A Realty Income oferece um rendimento de 5,7% e a NNN REIT rende 6,0%, e ambas reportaram resultados do terceiro trimestre no início de novembro.
- Ambos os dividendos são bem cobertos, com índices de pagamento de AFFO de 75% para a Realty Income e 69% para a NNN REIT no ano fiscal de 2025.
- A Realty Income aumentou seu dividendo um pouco mais rápido, a 2,9% ao ano do ano fiscal de 2020 ao ano fiscal de 2025, contra 2,7% para a NNN REIT.
- A Realty Income elevou sua previsão de AFFO para 2026 e a NNN REIT manteve a sua, então ambos os pagamentos entram em 2027 com bases sólidas.
Realty Income (O) e NNN REIT (NNN) reportaram resultados do terceiro trimestre esta semana, e os investidores de renda obtiveram o que queriam de cada uma: dividendos estáveis e uma perspectiva para 2026 que se manteve firme.
A Realty Income elevou sua previsão de AFFO em 2 de novembro, e a NNN REIT manteve sua previsão inalterada dois dias depois. Com rendimentos de 5,7% e 6,0%, os dois cheques são próximos. Então, qual é a melhor ação pagadora de dividendos?
| Métrica | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendimento do dividendo | 5,7% | 6,0% |
| Crescimento do dividendo, ano fiscal 2020-2025 | 2,9% ao ano | 2,7% ao ano |
| Aumentos de dividendos (contagem da empresa) | Mais de 32 anos consecutivos | 37 anos consecutivos |
| Índice de pagamento de AFFO, ano fiscal 2025 | 75% | 69% |
| Índice de pagamento de AFFO, consenso para o ano fiscal 2026 | 73% | 68% |
| Dívida líquida / EBITDA | 5,7x | 5,8x |
| Cobertura de juros | 2,4x | 2,8x |
Fonte: TIKR, 5 de nov. de 2026; os recordes de aumentos são a contagem de cada empresa.
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Realty Income está mirando o setor industrial e a Europa
A Realty Income está colocando mais do seu dinheiro em propriedades industriais e na Europa. Dos US$ 2,6 bilhões que investiu no terceiro trimestre, o setor industrial foi a maior fatia, com US$ 1,15 bilhão, e a Europa representou 42% de seu volume pro-rata com um rendimento de 7,1%. Ela também está emitindo menos novas ações para pagar por esses negócios: o capital público financiou 19% de seu investimento até agora este ano, contra uma média de três anos de 47%.
O AFFO por ação cresceu mais rápido que o dividendo na última década, então o índice de pagamento de AFFO caiu de 83,0% no ano fiscal de 2016 para 75,2% no ano fiscal de 2025:
O AFFO do terceiro trimestre ficou em US$ 1,12 por ação, um aumento de 3,7% em relação ao ano anterior. Em setembro, a Realty Income anunciou seu 136º aumento de dividendo desde que listou na NYSE em 1994, que elevou seu pagamento mensal para US$ 0,2715 por ação, de US$ 0,2710. Em relação ao consenso para o ano fiscal de 2026, esse pagamento resulta em uma cobertura sólida de 73%.
O principal risco é o refinanciamento: cerca de US$ 2,9 bilhões em dívida vencem em 2027 a uma taxa abaixo de 3%, e as taxas atuais são mais altas.
NNN REIT mantém mais em reserva
A NNN REIT está crescendo seus lucros mais rápido no momento do que a Realty Income. O AFFO do terceiro trimestre subiu 5,8% para US$ 0,91 por ação, o aluguel base anualizado aumentou 6,8% para US$ 974,0 milhões, e a ocupação atingiu 99,2%. A NNN REIT manteve sua previsão de AFFO para 2026 em US$ 3,55-US$ 3,59 por ação e reduziu sua previsão de inadimplência para cerca de 25 pontos base do aluguel, de 40.
Sua cobertura também melhorou ao longo da década. O índice de pagamento de AFFO caiu de 73,9% no ano fiscal de 2016 para 68,6% no ano fiscal de 2025. No ano fiscal de 2020, o AFFO por ação caiu para US$ 2,51, de US$ 2,80, e o dividendo ainda assim subiu, para US$ 2,07, de US$ 2,03:
Como o CFO Vincent Chao disse na teleconferência do terceiro trimestre, décadas de ciclos de taxas e econômicos "nos permitiram continuar a aumentar esse dividendo ano após ano, independentemente do que acontece ao nosso redor."
Em 15 de outubro, o conselho declarou novamente US$ 0,62 por ação para o trimestre, mantendo a taxa estabelecida em julho após um aumento de 3,3% de US$ 0,60. Esse aumento foi o 37º aumento anual consecutivo da NNN REIT. Seu índice de pagamento futuro é um confortável 68%, e o caixa que ela mantém respalda o plano da administração de financiar negócios sem emitir novas ações.
Os riscos são inquilinos sob pressão do consumidor, como Camping World e Dave & Buster's, e um título de US$ 350 milhões com vencimento em dezembro. A NNN REIT tem US$ 1,4 bilhão em liquidez disponível para cobrir esse título.
Então, qual dividendo vence?
A NNN REIT é a melhor ação pagadora de dividendos. Ela paga mais hoje, com um rendimento de 6,0% contra 5,7%, e cobre esse dividendo com mais folga: 68% do AFFO previsto para 2026, contra 73% para a Realty Income.
O crescimento mais rápido do dividendo da Realty Income não fecha essa lacuna por muito tempo. Na taxa de 5 anos de cada empresa, US$ 10.000 na NNN REIT pagariam cerca de US$ 760 no ano 10, um rendimento de 7,6% sobre seu dinheiro. A Realty Income pagaria cerca de US$ 738, e sua renda não ultrapassaria a da NNN REIT até cerca de 2047.
Você também paga menos pelo dividendo da NNN REIT. Ela é negociada a 12x o AFFO futuro, contra 13x para a Realty Income e abaixo de sua própria média de cinco anos de 13x:
O dividendo da Realty Income ainda é muito seguro. Ela paga mensalmente e aumentou seu pagamento por mais de 32 anos consecutivos. Sua carteira está se espalhando para cantos de crescimento mais rápido, e sua alavancagem é um pouco menor. No final, porém, a NNN REIT paga um cheque maior com mais folga, e a um preço mais baixo.
É claro, a Realty Income está mantendo sua meta de investimento de US$ 10,0 bilhões para 2026. Se esse gasto impulsionar seu crescimento de AFFO bem além do da NNN REIT, a lacuna no crescimento dos dividendos pode se ampliar mais rápido do que essas taxas sugerem.
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