Principais Conclusões
- A NNN REIT oferece um rendimento de 6,0% e a Agree Realty de 4,8%, e ambas aumentaram o AFFO por ação no terceiro trimestre de 2026.
- Ambos os dividendos são bem cobertos, representando 71% do AFFO para a Agree e 69% para a NNN no ano fiscal de 2025.
- O dividendo da Agree cresceu 5,1% ao ano do ano fiscal de 2020 ao de 2025, contra 2,7% para a NNN, mas o aumento da NNN no ano fiscal de 2025 foi o maior dos dois.
- A NNN negocia a 12x o AFFO futuro, abaixo de sua média de cinco anos, contra 15x para a Agree.
Agree Realty (ADC) e NNN REIT (NNN) acabam de reportar terceiros trimestres com quase nada vazio. As propriedades da Agree estavam 99,8% alugadas em 30 de setembro, e as da NNN estavam 99,2% ocupadas. O AFFO por ação subiu 4,9% em relação ao ano anterior na Agree e 5,8% na NNN.
Ambas também continuam aumentando seus dividendos. Em 13 de outubro, a Agree declarou um dividendo mensal de $0,271 por ação, que anualizado é $3,252, 3,4% a mais que um ano antes. A NNN paga $0,62 por ação por trimestre após seu último aumento de 3,3%, e afirma ser uma das apenas três REITs de capital aberto a ter aumentado seu dividendo anual por 37 ou mais anos consecutivos.
No entanto, para investidores de renda, as duas oferecem coisas diferentes. A NNN paga o maior cheque, um rendimento de 6,0% contra 4,8% da Agree. O dividendo da Agree cresceu mais rápido: 5,1% ao ano do ano fiscal de 2020 ao de 2025, contra 2,7% para a NNN. Então, qual é a melhor ação com dividendo?
| Métrica | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendimento do dividendo | 4,8% | 6,0% |
| Dividendo anual | $3,25 (pago mensalmente) | $2,48 (pago trimestralmente) |
| Crescimento do dividendo, ano fiscal 2020-2025 | 5,1% ao ano | 2,7% ao ano |
| Índice de pagamento do AFFO, ano fiscal 2025 | 71% | 69% |
| Índice de pagamento do AFFO, consenso 2026 | 70% | 68% |
| Dívida líquida/EBITDA (LTM) | 5,1x | 5,8x |
| Preço/AFFO (NTM) | 15x | 12x |
Fonte: TIKR, 5 de novembro de 2026; StockAnalysis para o dividendo anual.
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A Agree Realty está escolhendo seus pontos
A Agree ainda está crescendo, apenas de forma mais seletiva. Ao reportar em 20 de outubro, ela elevou sua previsão de AFFO para 2026 para $4,58 a $4,59 por ação e reduziu sua previsão de investimentos para cerca de $1,6 bilhão. O CEO Joey Agree disse na chamada do terceiro trimestre que a empresa fez isso "eliminando oportunidades de menor rendimento e reprecificando agressivamente nosso pipeline". Ela também comprometeu um recorde da empresa de mais de $255 milhões em projetos de desenvolvimento nos primeiros nove meses do ano.
O dividendo da Agree é bem coberto: ele pagou 71% de seu AFFO no ano fiscal de 2025, e o consenso para 2026 coloca o índice em 70%. O AFFO por ação cresceu mais rápido que o dividendo na última década, de $2,51 no ano fiscal de 2016 para $4,33 no ano fiscal de 2025, o que reduziu o índice de pagamento de 76,5% para 71,1%:
A Agree cita um custo de capital crescente entre seus riscos. E com 2,6x, sua cobertura de juros é a mais fina das duas.
A NNN REIT simplesmente continua aumentando
A Agree cortou seus planos de investimento, mas a NNN manteve sua previsão de aquisições para 2026 em $700 milhões a $800 milhões ao reportar em 4 de novembro. Ela também manteve sua previsão de AFFO em $3,55 a $3,59 por ação. O aluguel base anualizado subiu 6,8% em relação ao ano anterior para $974,0 milhões. A NNN também reduziu sua previsão de inadimplência para o ano inteiro para cerca de 25 pontos base do aluguel, ante 40.
O dividendo da NNN é um pouco melhor coberto que o da Agree: 68,6% do AFFO no ano fiscal de 2025, e 68% no consenso para 2026. A NNN também continuou aumentando seu dividendo no ano fiscal de 2020, quando o AFFO por ação caiu para $2,51 de $2,80 e o índice de pagamento saltou para um esticado 82,5%:
O CFO Vincent Chao disse na chamada do terceiro trimestre que o histórico da NNN através de muitos ciclos "nos permitiu continuar a aumentar esse dividendo ano após ano, independentemente do que acontece ao nosso redor".
A NNN carrega mais dívida, com 5,8x dívida líquida em relação ao EBITDA, embora sua cobertura de juros de 2,8x seja a mais forte das duas. Ela também cita Camping World e Dave & Buster's entre seus inquilinos sob pressão cíclica.
Então, qual dividendo vence?
Para mim, a NNN REIT é a melhor ação com dividendo. Ela paga $600 por ano em $10.000 hoje, contra $480 da Agree Realty, e seu dividendo é coberto tão bem quanto.
Em sua taxa de crescimento de 5 anos, a renda da Agree ultrapassaria a da NNN em cerca de 9,4 anos, por volta de 2036. Mesmo assim, as duas ficam quase empatadas no ano 10: cerca de $752 da Agree e $760 da NNN, um rendimento de 7,5% e 7,6% sobre os $10.000 originais. Mas a Agree aumentou seu dividendo 2,7% no ano fiscal de 2025, menos que os 3,1% da NNN. No ritmo que cada uma está crescendo agora, a Agree nunca alcança. No ano 10, $10.000 pagariam cerca de $608 da Agree e cerca de $787 da NNN.
A NNN também é a ação mais barata. Ela negocia a 12x o AFFO futuro, contra 15x da Agree, e abaixo de sua própria média de cinco anos de 13x:
Nada disso torna o dividendo da Agree inseguro. Ele é bem coberto, carrega menos dívida, paga mensalmente, e a administração espera crescimento de AFFO por ação em dígitos médios em 2027. É apenas que a NNN paga o maior cheque com a mesma cobertura, com o histórico mais longo, e a Agree não está crescendo seu dividendo rápido o suficiente agora para compensar a diferença.
Claro, a NNN tem um título de $350 milhões vencendo em dezembro para refinanciar, e ambas as empresas dizem que o capital está ficando mais caro. A taxa que a NNN obtém nessa nova dívida é a próxima coisa a observar.
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