핵심 요약
- 맥도날드는 9월 17일 50년 연속 배당금 인상을 단행했고, 리얼티 인컴은 9월 8일 1994년 이후 136번째 인상을 발표했습니다.
- 두 기업 모두 본질적으로 부동산 임대업자입니다: 맥도날드는 2025년에 가맹점으로부터 104억 4천만 달러의 임대료를 징수했으며, 리얼티 인컴은 1,798명의 세입자에게 임대합니다.
- 리얼티 인컴의 배당 수익률은 약 6%, 맥도날드는 약 3%이며, 각 배당금은 자체 기준으로 충분히 보장됩니다.
- 리얼티 인컴의 발행 주식 수는 2016년 대비 약 3.7배로, 주당 AFFO 성장률을 연간 약 4.5% 수준으로 억제해 왔습니다.
맥도날드(MCD)는 햄버거를 판매하지만, 수익의 상당 부분은 임대료에서 나옵니다: 가맹점들이 2025년에 104억 4천만 달러를 지불했으며, 이는 프랜차이즈 수익의 63%를 차지합니다. 9월 17일, 분기 배당금을 4% 인상하여 주당 $1.93으로 올리면서 "50년 연속 배당금 인상이라는 황금빛 이정표"라고 언급했습니다.
순수 부동산 임대업체도 9일 전 자체 이정표를 달성했습니다. 1,798명의 세입자에게 임대하는 리얼티 인컴(O)은 수밋 로이 CEO가 "1994년 뉴욕증권거래소 상장 이후 136번째 배당금 인상"이라고 자랑스럽게 선언한 내용을 발표했습니다.
그렇다면 향후 10년 동안 어느 부동산 임대업체의 배당금이 더 빠르게 성장할까요?
| 지표 | 맥도날드 (MCD) | 리얼티 인컴 (O) |
|---|---|---|
| 선행 배당 수익률 | 3.3% | 6.1% |
| 연간 배당금 | $7.72 (분기당 $1.93) | $3.258 (월 $0.2715) |
| 5년 배당 성장률 | 연 7.3% | 연 2.9% |
| 연속 기록 | 50년 연속 인상 | 1994년 이후 136회 인상; 분기 기준 116회 연속 |
| 보장 비율, 최근 보고 | 현금 배당 지급 비율, TTM: 67% | AFFO 배당 지급 비율, 2025: 75% |
| 보장 비율, 선행 | 현금 배당 지급 비율, 2026 컨센서스: 73% | AFFO 배당 지급 비율, 2026 컨센서스: 73% |
| 순부채 ÷ EBITDA, TTM | 3.23x | 5.74x |
출처: TIKR, 2026년 9월 30일 종가 기준; 연속 기록은 2026년 9월 기업 발표 자료 참조.
맥도날드: 땅을 소유한 햄버거 체인
맥도날드 레스토랑의 약 95%는 프랜차이즈로 운영됩니다. 맥도날드는 부지를 소유하거나 임대하고, 가맹점은 장비와 유지보수 비용을 부담합니다. 회사는 약 56%의 토지와 80%의 건물을 소유하고 있으며, 이는 2016년의 45%와 70%에서 증가한 수치입니다. 작년 임대료는 4.2% 증가했습니다.
햄버거 사업부는 더 불안정합니다: 미국 동일 매장 매출은 지난 분기에 실패한 가격 메뉴 재출시로 인해 0.8%만 증가했습니다.
분기 배당금은 2016년 말 $0.94에서 $1.93으로 증가했으며, 연간 약 7.5%의 성장률을 보입니다. 현금 배당 지급 비율은 TTM 기준 67%로 안정적이며, 2026년 컨센서스 기준으로도 여전히 건강한 73%입니다. 선행 비율이 더 높은 이유는 약 2,100개의 신규 순증 레스토랑을 위한 자본 지출이 약 $37억에서 $39억으로 증가하기 때문입니다.
자유현금흐름은 10년 동안 모두 배당금을 초과했으며, 그 여유는 $11억 8천만 달러에서 $20억 7천만 달러로 확대되었습니다. 이는 배당금을 계속 인상할 충분한 여지를 제공합니다.
리스크: 9월 23일 투자자 설명회에서 맥도날드는 2036년까지 가맹점을 지원하기 위해 임대료 감면을 포함해 약 $85억을 투자할 것을 약속했습니다. 이는 배당에 매우 중요한 역할을 해온 임대료 성장을 둔화시킬 수 있습니다.
리얼티 인컴: 더 자주 인상하지만, 인상폭은 작음
맥도날드는 1년에 한 번, 큰 폭으로 인상합니다. 리얼티 인컴은 1년에 네다섯 번, 거의 항상 월 $0.0005씩, 즉 매번 약 0.2%씩 인상합니다. 월 배당금은 2016년 10월 $0.2020에서 $0.2715로 증가했으며, 연간 약 3.0%의 성장률을 보입니다.
부동산은 활황입니다: 점유율은 98.8%이며, 재임대된 공간은 기존 임대료의 102.7%를 가져왔습니다. 올해 투자 계획을 $100억으로 상향 조정했으며, 그 중 상당 부분이 산업용 부동산입니다.
물론, 리츠(REITs)를 아는 사람이라면 자유현금흐름이 아닌, 유지보수 후 부동산이 창출하는 현금인 FFO(운영자금) 또는 AFFO(조정 운영자금)를 살펴봅니다. 리얼티 인컴의 AFFO 배당 지급 비율은 2025년 75%로 안정적이었으며(배당금이 주당 AFFO $4.28 중 $3.22를 차지함), 2026년 컨센서스 기준 73%입니다.
주당 AFFO는 매년 증가했으며, 배당금으로 지급된 비율은 약 83%에서 75%로 하락했습니다. 따라서 더 빠르게 인상할 여지가 있었습니다. 단지 그렇게 하지 않았을 뿐입니다.
제동 요인은 신주 발행입니다: 발행 주식 수가 2016년 대비 약 3.7배이므로, 주당 AFFO 성장률은 연간 약 4.5%에 그쳤습니다. 부채(리츠의 확장을 위한 필수 요소)도 여유를 줄입니다: 이자 보상 비율은 2.4x인 반면, 맥도날드는 7.8x입니다.
그렇다면 어느 배당금이 더 빠르게 성장할까요?
결론적으로, 저는 맥도날드를 선택해야 합니다: 향후 10년 동안 맥도날드의 배당금이 더 빠르게 성장할 것입니다. 지난 10년 동안 두 배 이상 빠르게 성장했으며, 자유현금흐름이 여유를 가지고 배당금을 충당하고, 임대료는 계속 상승하고 있습니다. 발행 주식 수가 계속 증가하는 리얼티 인컴의 경우, 소폭 인상이 더 많을 것으로 예상합니다.
따라서 맥도날드의 배당금 성장률이 더 빠를 것이라고 생각할 모든 이유가 있습니다. 그렇다고 해도, 리얼티 인컴의 배당금이 투자자에게 더 많은 수익을 줄 것이라고 저는 확신합니다. 그 이유는 다음과 같습니다:
맥도날드에 $10,000을 투자하면 첫해 약 $330의 배당금을 받고, 연간 7.5% 성장한다면 10년차에는 약 $633를 받습니다. 따라서 현재 현금 기준 수익률은 약 6.3%라고 할 수 있습니다. 나쁘지 않으며, 물론 자본 이득도 고려해야 합니다. 리얼티 인컴에 동일한 $10,000을 투자하면 현재 약 $610를 받고, 연간 3.0% 성장한다면 10년차에는 약 $796(현재 현금 기준 약 8% 수익률)을 받습니다. 이러한 비율로는 맥도날드가 따라잡는 데 약 15년이 걸립니다. 리얼티 인컴의 136회 연속 인상 기록은 경영진이 매우 노력하여 연장할 것이라고 확신합니다.
물론, 리얼티 인컴은 이제 신주 발행으로 성장 자금을 훨씬 덜 조달합니다: 올해 투자 중 약 18%가 신주로 조달되며, 이는 지난 3년 평균 47%에 비해 낮은 수치입니다. 발행 주식 수 증가가 멈춘다면, 배당금 성장률이 과거 기록보다 빨라질 수 있습니다. (하지만 아마도 여전히 맥도날드보다는 느릴 것입니다.)
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