핵심 요약
- 퍼블릭 스토리지의 배당 수익률은 약 4.3%, 프롤로지스는 약 3.4%이며, 두 회사 모두 7월에 발표한 2분기 실적과 함께 2026년 전망을 상향 조정했습니다.
- 퍼블릭 스토리지는 지난해 조정운용자금(AFFO)의 75%를 배당으로 지급했으며, 프롤로지스는 89%를 지급했고, 부채 수준도 훨씬 낮습니다.
- 프롤로지스는 지난 12회 연속으로 주당 배당금을 인상했지만, 퍼블릭 스토리지는 2023년 이후 매 회계연도 주당 배당금이 12달러로 동일합니다.
- 애널리스트들은 프롤로지스의 주당 AFFO가 올해 약 15% 상승할 것으로 예상하며, 이 경우 배당성향은 82%로 하락할 것입니다.
퍼블릭 스토리지 (PSA)와 프롤로지스 (PLD)는 올해 매우 좋은 성과를 내고 있습니다. 두 회사 모두 7월에 2026년 전망을 상향 조정했습니다.
퍼블릭 스토리지는 물론 스토리지 유닛을 임대하는 사업을 하며, 톰 보일 CEO는 2분기 실적이 "올해 하반기 전망을 상향 조정할 수 있게 해주었다"고 밝혔습니다. 프롤로지스는 대기업들에게 창고(그리고 점점 더 데이터 센터)를 임대합니다. 이 회사는 2026년 코어운용자금(FFO)에 대한 전망을 주당 6.22달러에서 6.30달러로 상향 조정했습니다.
두 회사 모두 부동산투자회사(REIT)이므로, 각 배당은 AFFO 배당성향을 기준으로 평가됩니다. 이는 조정운용자금(AFFO) 대비 배당금 비율로, REIT가 소유한 부동산이 유지 관리에 필요한 지출을 제외한 후 창출하는 대략적인 현금 흐름입니다. (부동산 구입은 REIT의 사업이므로, 자유현금흐름은 배당에 대해 별다른 의미를 갖지 않습니다.)
그렇다면 어느 쪽이 더 나은 배당주일까요? 다음은 두 회사의 비교입니다...
| 지표 | 퍼블릭 스토리지 (PSA) | 프롤로지스 (PLD) |
|---|---|---|
| 배당 수익률 | 4.3% | 3.4% |
| 연간 배당금 | $12.00 | $4.28 |
| 배당 성장률 (5년) | 연 8.4% | 연 11.7% |
| 연속 배당 인상 회계연도 | 0 | 12 |
| AFFO 배당성향, 2025 회계연도 | 75% | 89% |
| AFFO 배당성향, 2026 합의 추정치 | 76% | 82% |
| 순부채 / EBITDA | 2.89x | 5.24x |
출처: TIKR 및 StockAnalysis, 2026년 10월 5일.
퍼블릭 스토리지: 더 큰 배당금과 여유 공간
퍼블릭 스토리지가 오랫동안 소유해 온 스토리지 시설의 수익은 감소하고 있습니다. 동일 매출액 기준 순영업소득은 2분기에 2.2% 하락했는데, 이는 운영 비용이 4.3% 상승하고(주로 재산세와 마케팅 비용 증가) 매출이 0.6% 감소했기 때문입니다. 성장은 인수합병에서 나오고 있습니다. 신규 시설의 매출은 25.6% 증가했으며, 회사는 내셔널 스토리지 어필리에이츠와의 합병이 첫 해 내에 주당 FFO를 증가시킬 것으로 기대하고 있습니다.
주당 AFFO는 2016년 9.39달러에서 지난해 15.97달러로 상승했지만, 배당금은 2022년 일시적으로 급등한 후 2023년 이후 12달러로 유지되고 있습니다...
이는 2025년 기준 편안한 75%의 AFFO 배당성향이며, 2026년 합의 추정치 기준으로도 비슷한 76%입니다. 순부채는 EBITDA 대비 2.89배로 적당한 수준이며, 영업이익은 이자비용을 약 7배 커버합니다.
문제는 성장입니다. 5년간 8.4%의 성장률은 2021년 주당 8달러에서 2023년 12달러로의 단일 단계 상승에서 비롯된 것입니다. 코어 FFO 주당도 지난 분기에 자금 조달 및 간접비 증가로 2.6% 하락했습니다.
프롤로지스: 더 빠른 성장, 더 타이트한 커버리지
퍼블릭 스토리지의 성장은 시설 인수에서 나옵니다. 프롤로지스는 이미 소유한 건물 내부에서도 성장하고 있습니다. 이 회사는 분기에 기록적인 6,700만 평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 올해 동일 매출액 기준 현금 NOI가 6.75%에서 7.25% 상승할 것으로 예상합니다. 데이터 센터 전력 파이프라인은 지난 2년간 두 배 이상 증가하여 약 5.8기가와트에 달합니다. 댄 레터 CEO가 말했듯이: "우리는 물류, 데이터 센터, 에너지가 점점 더 서로를 강화하는 다음 성장 단계에 진입하고 있음이 분명합니다."
그러나 배당금은 현금 흐름보다 더 빠르게 성장했습니다. 주당 AFFO는 2016년 2.57달러에서 2022년 5.00달러로 상승했지만, 이후 3년 연속 하락하여 4.53달러가 되었습니다. 반면 배당금은 계속 상승하여 4.04달러에 달했습니다...
이는 2025년 기준 타이트한 89%의 AFFO 배당성향을 남겼습니다. 애널리스트들은 올해 주당 AFFO가 약 15% 급등하여 5.21달러에 달함에 따라 배당성향이 82%로 완화될 것으로 예상합니다. 이는 큰 폭의 상승이지만, 분기 실적이 이를 뒷받침합니다. 총 AFFO는 1년 전 10억 4천만 달러에서 13억 2천만 달러로 증가했으며, 티모시 아른트 CFO는 프롤로지스가 "운영 실적의 강도와 수익 성장에 대한 지속적인 가시성을 반영하여 전망을 상향 조정하고 있다"고 말했습니다. (지난해 합의 추정치는 실제 실적의 1% 이내에 근접했습니다.)
대신 부채가 문제입니다. 순부채는 EBITDA 대비 5.24배이며, 영업이익은 이자비용을 3.81배 커버하여 두 지표 모두 퍼블릭 스토리지에 크게 뒤처집니다.
그렇다면 어느 배당이 승리할까요?
저는 여기서 퍼블릭 스토리지를 선택해야겠습니다. 프롤로지스의 배당금이 12년 연속 성장했고, 기업 가치도 성장 중이며, 올해 커버리지가 개선될 것으로 예상되지만... 퍼블릭 스토리지는 단순히 의문점이 적습니다.
결론적으로, 퍼블릭 스토리지의 배당이 오늘날 더 안전합니다. 더 큰 배당금을 지급하고, AFFO의 4분의 1을 여유 자금으로 보유하며, 부채 수준도 훨씬 낮습니다. 내셔널 스토리지 어필리에이츠 합병이 경영진이 기대하는 대로 3~4년 내에 연간 1억 1천만 달러에서 1억 3천만 달러의 비용 절감 효과를 가져온다면, 그 여유 공간은 더욱 커질 것입니다.
그렇다면 퍼블릭 스토리지 주식의 실제 가치는 얼마일까요?
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