主なポイント
- Omega Healthcare Investorsは7月に四半期配当を0.68ドルに引き上げ、その利回りは6.1%で、Healthpeak Propertiesの6.7%と比較される。
- Healthpeakの2025年度AFFO配当性向は72%であったのに対し、Omegaは91%で、2026年度はそれぞれ78%と87%と予想されている。
- Omegaの負債ははるかに少なく、一方でHealthpeakは2016年度以降2度配当を削減している。
- Healthpeakの株価は予想AFFOの12.2倍で、過去5年平均の14.7倍を下回っている。
Omega Healthcare Investors (OHI)は7月23日、四半期配当を1株あたり0.67ドルから0.68ドルに引き上げた。小幅な増額ではあるが、2020年から2025年までの6年間連続で2.68ドルで据え置かれていた状況に終止符を打つものだ。
医療用不動産で6%を超える利回りを求めるインカム投資家にとって、Healthpeak Properties (DOC)は明白な代替案となる。その月次配当の利回りは6.7%で、8月4日には通期の業績見通しを上方修正した。
両社ともREITであるため、AFFO配当性向に基づいて評価する。どちらが優れた高利回り配当株だろうか？
| 指標 | Omega Healthcare (OHI) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| 配当利回り | 6.1% | 6.7% |
| 現在の配当 | 年2.72ドル、四半期払い | 年1.22ドル、月次払い |
| 配当成長率（2020-2025年度） | 年率0.0% | 年率-3.8% |
| AFFO配当性向（2025年度） | 91% | 72% |
| AFFO配当性向（2026年度コンセンサス） | 87% | 78% |
| ネット負債/EBITDA（LTM） | 3.5倍 | 5.44倍 |
| 利子カバレッジ、EBIT/支払利息（LTM） | 3.89倍 | 1.49倍 |
Omegaの増配は薄い余裕の上に成り立つ
Omegaはテナントリストの再構築を進めている。カバレッジが0.87倍と弱かったCienaの20施設をより強力な運営者に移管し、第2四半期にはCommuniCareの18施設を4億8000万ドルで売却した。高齢者住宅と英国のケアホームを追加しており、NOIは2025年第2四半期の2億8100万ドルから2026年第2四半期には3億3100万ドルに増加した。10月5日には、フロリダ州の32の高度看護施設をPACS Groupに移管し、初年度の賃料が2610万ドル増加する予定であると発表した。
経営陣は、カバレッジの改善とウォッチリストの短縮を理由に取締役会が配当を引き上げたと説明した。しかし、余裕は依然として薄い。AFFOは2021年度の1株あたり3.14ドルから2023年度には2.62ドルに減少し、この時点で配当はAFFOの102%を占めたが、その後2025年度には2.96ドルに回復し、配当性向は91%と厳しい水準となっている。
コンセンサスでは、2026年度にはわずかに余裕が増し、87%になると予想されている。
主なリスクはその運営者にある。Genesisは第11章（連邦破産法）の適用を受けているが、四半期あたり1330万ドルの賃料を全額支払い続けている。また、フロリダへの移管には約9000万ドルの一時的な費用が伴ったが、Omegaはその説明を行っていない。
Healthpeakはより多くの余裕と、より多くの負債を持つ
Omegaの余裕が薄いのに対し、Healthpeakの余裕は過去10年で最も広くなっている。しかし、それは厳しい道のりを経て得られたものだ。Healthpeakは配当を2016年度の1株あたり2.10ドルから2017年度には1.48ドルに、さらに2021年度には1.20ドルに引き下げた。それ以来、AFFOは2021年度の1株あたり1.35ドルから2025年度には1.69ドルに上昇した一方で、配当はほとんど動かず、配当性向は89%から快適な72%に改善した。
コンセンサスでは、AFFOが2025年度の1.69ドルから2026年度には1.57ドルに減少すると見られている。それでも、配当性向は十分にカバーされた78%となる。
事業には勢いがある。高齢者住宅部門のJanus Livingの収益は、2025年第2四半期から2026年第2四半期にかけて45%増加し、ラボ施設の稼働率は第1四半期から80ベーシスポイント上昇して78.5%となった。ただし、ラボ施設の同一物件NOIは前年同期比で3.2%減少した。
リスクは負債にある。EBITDAの5.44倍という負債水準はOmegaの3.5倍と比較して高く、EBITによる利払いカバレッジは1.49倍と弱い。CEOのScott Brinkerもこの点を重要視しているようで、第2四半期決算説明会で「これはレバレッジを高めるのに適した環境ではない」と述べている。
では、どちらの配当が勝るか？
Healthpeakがより優れた高利回り配当株である。より高い利回りを提供し、それをはるかに大きな余裕でカバーしている。2025年度のAFFO配当性向は72%、2026年度は78%と予想されており、Omegaの91%と87%と比較して優位だ。AFFOは利払い後の数値であるため、この余裕は貸し手への支払いを済ませた後に残る部分である。
現在の各配当のペース（Healthpeakは2025年度に1.7%増、Omegaは増額なし）で計算すると、Healthpeakに1万ドル投資した場合、現在の年間配当収入は670ドルで、10年後には約777ドルとなる。一方、Omegaからの収入は610ドルで固定されている。Healthpeakの5年間の年率-3.8%という減少率は、2021年の配当削減からの数値である。このペースでいくと、Omegaの収入は2029年までにHealthpeakを上回ることになる。
そして、この余裕の大きさに対して割高な価格を支払う必要はない。Healthpeakの株価は予想AFFOの12.2倍で、過去5年平均の14.7倍を下回り、2021年10月の25.7倍というピークからは大きく離れている（ただし、2025年12月につけた9.9倍という安値よりは高い）。
これはOmegaの配当が危険にさらされていると言っているわけではない。2016年度以降、いかなる年度も配当は減少しておらず、むしろ増額されたばかりであり、Omegaのバランスシートははるかに強固である。ただ、AFFOの90%以上を4年連続で使用している配当よりも、余裕のある配当を保有したいというだけだ。
もちろん、Healthpeakのラボ事業はまだ好転しなければならない。第3四半期決算発表時に、ラボ施設の稼働率が78.5%からさらに上昇するかどうかに注目したい。
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