Punti Chiave
- VICI Properties offre un rendimento dell'8,0% e Healthpeak Properties del 6,7%, ed entrambe hanno riportato un solido secondo trimestre del 2026.
- VICI ha aumentato il suo dividendo ogni anno dal debutto in borsa nel 2018, mentre Healthpeak ha tagliato il dividendo nell'esercizio 2021 e lo ha aumentato nell'esercizio 2025 dopo quattro anni di stasi.
- Entrambe distribuiscono circa tre quarti dell'AFFO: 74% e 72% nell'esercizio 2025, e 74% e 78% secondo il consenso per l'esercizio 2026.
- VICI scambia a 9,2x l'AFFO forward, vicino al minimo del suo range quinquennale, contro 12,2x per Healthpeak.
Un rendimento dell'8,0% attira l'attenzione di qualsiasi investitore focalizzato sul reddito, ed è quello che offre VICI Properties (VICI) al suo prezzo attuale. Healthpeak Properties (DOC) non è molto indietro con il 6,7%.
Entrambe sono uscite dalla stagione degli utili con buone notizie. L'AFFO per azione di VICI è aumentato del 4,6% a $0,62 nel secondo trimestre del 2026, e ad agosto Healthpeak ha alzato le sue previsioni per l'intero 2026 per l'FFO rettificato a $1,73 - $1,77 per azione.
Ma un rendimento elevato vale solo quanto la liquidità che lo sostiene e la direzione di quella liquidità. Quindi, quale è il titolo a dividendo ad alto rendimento migliore?
| Metrica | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 8,0% | 6,7% |
| Crescita del dividendo, esercizi 2020–2025 | 7,1% annuo | -3,8% annuo |
| AFFO payout ratio, esercizio 2025 | 74% | 72% |
| AFFO payout ratio, esercizio 2026 (consenso) | 74% | 78% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 4,81x | 5,44x |
| Copertura interessi (LTM) | 4,33x | 1,49x |
| Prezzo/AFFO (NTM) | 9,2x | 12,2x |
Gli aumenti di VICI seguono il suo flusso di cassa
VICI ha aumentato il suo dividendo ogni anno dal debutto in borsa nel 2018. La direzione afferma di mantenere un payout ratio sull'AFFO di circa il 75%, e i dati confermano. Dall'esercizio 2019 all'esercizio 2025, quel rapporto è rimasto ogni anno tra il 74% e il 79%, mentre il dividendo per azione è salito da $1,17 a $1,76 e l'AFFO per azione da $1,48 a $2,38.
VICI prevede un AFFO 2026 di $2,45 - $2,47 per azione, in linea con il consenso di $2,46, il che mantiene il payout ratio forward al 74%. La direzione afferma di voler "proteggere la sacralità del dividendo", e quella copertura le dà lo spazio per farlo.
Gli aumenti hanno però rallentato: 3,5% nell'esercizio 2025, contro il 7,1% annuo dall'esercizio 2020 all'esercizio 2025, poi il 2,2% il 3 settembre, a $0,46 per trimestre.
Il rischio principale è il più grande affittuario di VICI. Caesars, uno dei due maggiori affittuari di VICI, viene acquisita da Fertitta Entertainment per $31 per azione in contanti, un accordo approvato dagli azionisti di Caesars il 22 settembre e ancora in attesa del via libera dei regolatori. Il contratto di locazione regionale di Caesars con VICI non è ancora definito. "Questa è una conversazione che avrà luogo a un certo punto", ha detto il CEO Ed Pitoniak nella call del 30 luglio, e "ovviamente nel frattempo incassiamo ogni dollaro di affitto".
Il dividendo di Healthpeak è in via di guarigione
Mentre il dividendo di VICI è salito ogni anno, quello di Healthpeak ha fatto il percorso opposto. Ha tagliato la distribuzione due volte in cinque anni, da $2,10 per azione nell'esercizio 2016 a $1,48 nell'esercizio 2017, poi a $1,20 nell'esercizio 2021, mentre l'AFFO per azione scendeva da $2,57 a $1,35 dall'esercizio 2016 all'esercizio 2021.
La ripresa da allora è reale. L'AFFO per azione è risalito a $1,69 nell'esercizio 2025, il payout ratio sull'AFFO è sceso dal 102% nell'esercizio 2020 a un confortevole 72%, e Healthpeak ha aumentato il suo dividendo a $1,22 dopo quattro anni a $1,20.
Il consenso prevede però un AFFO per azione in calo a $1,57 nell'esercizio 2026, il che alza il payout ratio forward al 78%. È ancora coperto, ma con meno margine. Il business è misto. Janus Living, il suo business di senior housing, ha visto i ricavi crescere del 45% nel secondo trimestre del 2026, mentre il NOI rettificato same-store dei laboratori è sceso del 3,2% rispetto al secondo trimestre del 2025. Il CEO Scott Brinker vede opportunità nei laboratori: "per i prossimi anni, sarà un gioco di acquisizioni, e noi abbiamo la piattaforma e il bilancio per capitalizzare l'opportunità".
Per il reddito, $10.000 pagano $670 all'anno ora. Al ritmo dell'esercizio 2025 dell'1,7%, sono circa $777 nell'anno 10. Al tasso quinquennale del -3,8% annuo, si riduce a circa $473.
Il debito è il rischio principale. La copertura degli interessi di Healthpeak è un sottile 1,49x, e il suo debito netto è 5,44x l'EBITDA.
Quindi, quale dividendo vince?
VICI Properties è il titolo a dividendo ad alto rendimento migliore. Paga l'assegno più grande, lo copre meglio secondo il consenso per l'esercizio 2026 (74% contro il 78% di Healthpeak), e porta un rischio di debito di gran lunga inferiore, con una copertura degli interessi di 4,33x contro 1,49x. Al ritmo del dividendo di ciascuna nell'esercizio 2025, il reddito di Healthpeak non raggiunge mai quello di VICI: circa $1.093 da VICI nell'anno 10 (meno al suo ritmo di settembre), contro circa $777.
E non si paga un premio per questo. VICI scambia a 9,2x l'AFFO forward, vicino al suo minimo quinquennale di 9,1x fissato il 5 ottobre 2026, e ben al di sotto della sua media quinquennale di 13,8x...
…mentre Healthpeak scambia a 12,2x.
Questo non vuol dire che il dividendo di Healthpeak sia in difficoltà. Il suo payout ratio sull'AFFO è sceso ogni anno dal 102% nell'esercizio 2020 al 72% nell'esercizio 2025, ha aumentato il dividendo nell'esercizio 2025, e paga mensilmente. È solo che VICI paga di più, aumenta più velocemente, e ha il bilancio per continuare a fare entrambe le cose.
Ovviamente, come si risolverà l'accordo con Caesars e il suo contratto di locazione regionale è la prossima prova per VICI.
Quindi, quanto vale realmente il titolo VICI Properties?
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