Conclusiones clave
- Public Storage y Extra Space Storage elevaron sus previsiones de Core FFO para 2026 a finales de octubre, y ninguna ha aumentado su dividendo desde el año fiscal 2023.
- Extra Space ofrece un rendimiento del 4%, frente al 3,7% de Public Storage, y creció su dividendo más rápido desde el año fiscal 2020 hasta el 2025.
- La deuda neta de Public Storage es de 3,3 veces el EBITDA, frente a 5,8 veces en Extra Space.
- Con ambos dividendos estancados, la pregunta decisiva es cuál tiene margen para empezar a crecer de nuevo.
Public Storage (PSA) y Extra Space Storage (EXR) elevaron sus perspectivas para 2026 a finales de octubre.
Sin embargo, ninguna empresa aumentó su dividendo. Public Storage declaró otro pago trimestral de $3.00 el 3 de noviembre, la tasa que ha pagado desde el año fiscal 2023. Extra Space también ha pagado $1.62 por trimestre desde entonces.
Entonces, con Extra Space ofreciendo un mayor rendimiento y Public Storage cargando con mucha menos deuda, ¿cuál es la mejor acción en términos de dividendo?
| Métrica | Public Storage (PSA) | Extra Space Storage (EXR) |
|---|---|---|
| Rendimiento por dividendo | 3.7% | 4.0% |
| Dividendo anual | $12.00 | $6.48 |
| Crecimiento del dividendo, año fiscal 2020-2025 | 8.4% anual | 12.5% anual |
| Ratio de pago basado en AFFO, último dato real | 75% (año fiscal 2025) | 67% (año fiscal 2022) |
| Ratio de pago basado en AFFO, consenso | 76% (año fiscal 2026) | 87% (año fiscal 2024) |
| Deuda neta/EBITDA, últimos doce meses | 3.3x | 5.8x |
| Cobertura de intereses, últimos doce meses | 6.4x | 2.5x |
Fuente: TIKR, 5 de noviembre de 2026.
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Public Storage tiene margen de sobra
El dividendo de Public Storage está bien cubierto. Absorbió el 75% del AFFO en el año fiscal 2025, y absorbe un constante 76% de los $15.79 por acción que los analistas esperan para el año fiscal 2026. El AFFO por acción ha superado el crecimiento del dividendo en la última década:
El AFFO aumentó de $9.39 por acción en el año fiscal 2016 a $15.97 en el año fiscal 2025, mientras que el dividendo aumentó por etapas. Esto redujo el ratio de pago del 82% en el año fiscal 2020 al 75% en el año fiscal 2025. (El año fiscal 2022 es el único año en que pagó más que su AFFO: $21.15 por acción frente a $13.56).
Su crecimiento proviene de operaciones. Los ingresos y el NOI de las mismas tiendas aumentaron solo un 0,5% en el tercer trimestre de 2026 respecto al año anterior, mientras que las adquisiciones de NSA y PS Canada añadieron más de 1.100 establecimientos. El 26 de octubre, elevó su previsión de Core FFO para el año completo a $16.90-$17.10 por acción desde $16.75-$17.05.
Con su rendimiento del 3,7%, $10,000 pagan $370 al año. Al ritmo del 8,4% anual al que aumentó su dividendo desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, esos $10,000 pagan aproximadamente $768 en el año 10, un rendimiento del 7,7% sobre tu efectivo.
Extra Space tiene el impulso
Los establecimientos existentes de Public Storage están estancados, mientras que los de Extra Space están recuperándose. Sus ingresos de las mismas tiendas aumentaron un 2,7% y su NOI de las mismas tiendas aumentó un 4,6% en el tercer trimestre de 2026 respecto al año anterior. El 27 de octubre, elevó su previsión de Core FFO para el año completo a $8.40-$8.50 por acción, desde $8.25-$8.40.
Su dividendo tiene un colchón más fino. El ratio de pago basado en AFFO fue del 67% en el año fiscal 2022. El consenso de los analistas para el año fiscal 2024 sitúa el AFFO en $7.48 por acción, lo que hace que el dividendo actual de $6.48 sea un ajustado ratio de pago del 87%. El colchón se ha reducido desde el año fiscal 2022:
El dividendo más que se duplicó desde $2.93 por acción en el año fiscal 2016 a $6.48 en el año fiscal 2023, y se mantuvo allí hasta el año fiscal 2025. El AFFO por acción pasó de $8.90 en el año fiscal 2022 a un estimado de $7.68 para el año fiscal 2025.
Con su rendimiento del 4,0%, $10,000 pagan $401 al año. Al ritmo del 12,5% anual al que aumentó su dividendo desde el año fiscal 2020 hasta el 2025, esos $10,000 pagan aproximadamente $1,155 en el año 10, un rendimiento del 11,6% sobre tu efectivo.
Entonces, ¿qué dividendo gana?
Public Storage es la mejor acción en términos de dividendo. Con ambos dividendos estancados, tiene mucho más margen para empezar a aumentarlo de nuevo, tanto en su ratio de pago como en su balance: su deuda es 3,3 veces el EBITDA, y su cobertura de intereses es 6,4 veces.
La deuda de Extra Space es más pesada, y ha estado aumentando:
La deuda neta pasó de 5,4 veces el EBITDA en el año fiscal 2021 a 6,0 veces en el año fiscal 2025. En los últimos doce meses, su EBIT cubrió los intereses solo 2,5 veces.
El dividendo de Extra Space no está en problemas. Paga el cheque más grande y sus establecimientos están creciendo más rápido. También es más barata, a 19 veces el AFFO futuro frente a 21 veces para Public Storage, y al ritmo de crecimiento de cinco años de las dos empresas, sus ingresos se mantienen por delante cada año. Pero ninguno de los dos dividendos está creciendo a esos ritmos ahora. Con ambos estancados, la ventaja de Extra Space sobre $10,000 sigue siendo de solo $31 al año en el año 10. Renunciaré a $31 al año por el colchón más amplio y la deuda más ligera.
Por supuesto, Public Storage todavía tiene que hacer que su operación NSA sea rentable. La dirección espera sinergias a un ritmo anualizado (run-rate) de $110 millones a $130 millones en tres o cuatro años, y ese dinero podría hacer que su dividendo vuelva a crecer.
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