Die wichtigsten Punkte
- Wenn Sie Ihr Hauptwohnsitz verkaufen, zieht das IRS Ihre Verkaufskosten, wie z.B. Maklerprovisionen, vom Verkaufspreis ab, bevor es Ihren Gewinn berechnet.
- Ein alleinstehender 70-Jähriger, der ein Haus für $700,000 verkauft, nachdem er es für $300,000 gekauft hat, schuldet $22,500 Bundessteuer auf den Gewinn über dem $250,000-Freibetrag hinaus, wenn die Kosten nicht berücksichtigt werden. Werden $40,000 Kosten angerechnet, beträgt die Steuer $16,500.
- Ein gemeinsam veranlagtes Ehepaar erhält einen $500,000-Freibetrag, sodass derselbe Verkauf bei ihnen überhaupt keinen steuerpflichtigen Gewinn hinterlassen würde.
- Sie können nur die Kosten anrechnen, die Sie belegen können. Bewahren Sie daher die Schlussrechnung und alle Rechnungen für Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf auf.
Der Verkauf eines Hauses kostet viel mehr, als die meisten Eigentümer planen. Verkäufer, die in den letzten drei Jahren inseriert haben, gaben durchschnittlich fast $82,000 für den Verkauf aus, ein Anstieg von 22% gegenüber 2025, wie aus einer Umfrage von Clever Real Estate hervorgeht.
Das tut weh. Aber wenn Sie Ihr Haus lange genug besessen haben, damit der Gewinn den $250,000-Freibetrag des IRS übersteigt, habe ich eine gute Nachricht: Ein großer Teil dieser Kosten wird vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen. Designer Ken Fulk ist der neueste langjährige Eigentümer, der verkauft. Er hat gerade einen Käufer für das San Francisco-Haus gefunden, das er und sein Ehemann 16 Jahre lang besaßen, angeblich für $9,995,000. Sie hatten es 2010 für $1,9 Millionen gekauft, berichtet The Real Deal.
Ein $400,000-Gewinn bei einem $300,000-Haus
Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel: Sie sind 70 Jahre alt und alleinstehend und haben in diesem Jahr nach Abzug Ihrer Werbungskosten $50,000 anderes zu versteuerndes Einkommen. Sie haben Ihr Haus für $300,000 gekauft, besitzen und bewohnen es seit mindestens zwei der letzten fünf Jahre und verkaufen es für $700,000.
Das ist ein Gewinn von $400,000. Die ersten $250,000 sind steuerfrei, bleiben also $150,000, die das IRS besteuern kann.
Aber Sie sind nicht mit $700,000 davongekommen. Die Makler nahmen ihre Provisionen, und die Schlussrechnung enthielt ihre eigene Liste von Gebühren. Nehmen wir an, das alles belief sich auf $40,000, was kaum übertrieben ist. Clever geht davon aus, dass Verkäufer etwa 5,46% des Verkaufspreises an Provisionen zahlen, also $38,220 bei einem $700,000-Haus, bevor auch nur eine Schlusskosten anfällt.
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Das IRS besteuert, was Sie tatsächlich erhalten haben
Wenn Sie Ihr Hauptwohnsitz verkaufen, berechnet das IRS Ihren Gewinn als den realisierten Betrag abzüglich Ihrer angepassten Anschaffungskosten, und Ihre Verkaufskosten werden vom realisierten Betrag abgezogen. Publication 523 bezeichnet sie als die Kosten, die direkt mit dem Verkauf Ihres Hauses verbunden sind. Das dazugehörige Arbeitsblatt listet Provisionen, Werbekosten und Anwaltsgebühren unter anderem auf. Sie können Transfer- oder Stempelsteuern, die Sie als Verkäufer zahlen, nicht separat abziehen, aber das IRS erlaubt Ihnen, sie ebenfalls als Verkaufskosten anzurechnen.
Dann gibt es den Freibetrag: $250,000 für Alleinstehende und $500,000 für eine gemeinsame Steuererklärung, für ein Haus, das Sie mindestens 24 Monate der letzten fünf Jahre besessen und bewohnt haben, gemäß Topic 701 des IRS. Sobald Ihr Gewinn diesen übersteigt, reduziert jeder Dollar an Verkaufskosten direkt den Teil, den das IRS besteuert.
$6,000 weniger Steuern
Hier ist derselbe Verkauf unter den Kapitalertragssteuersätzen für 2026, einmal ohne Berücksichtigung der Kosten und einmal mit ihrer Anrechnung:
| Metrik | Kosten nicht berücksichtigt | $40,000 Kosten berücksichtigt |
|---|---|---|
| Realisiertes Veräußerungserlös | $700,000 | $660,000 |
| Gewinn | $400,000 | $360,000 |
| Steuerpflichtiger Gewinn über dem $250,000-Freibetrag | $150,000 | $110,000 |
| Bundessteuer bei 15% | $22,500 | $16,500 |
Für einen alleinstehenden Steuerpflichtigen im Jahr 2026 gilt der 0%-Satz für zu versteuerndes Einkommen bis zu $49,450 und der 15%-Satz bis zu $545,500, wobei der Gewinn in dieses Einkommen einfließt, gemäß Rev. Proc. 2025-32 des IRS. Ihre $50,000 anderes Einkommen füllen bereits die 0%-Zone. Selbst wenn der volle $150,000-Gewinn hinzukommt, beläuft sich Ihr zu versteuerndes Einkommen auf $200,000. Also wird jeder Dollar des Gewinns mit 15% besteuert, und jeder Dollar an Verkaufskosten spart Ihnen 15 Cent.
Das sind $6,000 zurück für $40,000 Kosten, die Sie sowieso bezahlt haben. Gar nicht schlecht.
Natürlich spielt das alles keine Rolle, bis Ihr Gewinn den Freibetrag übersteigt. Ein gemeinsam veranlagtes Ehepaar erhält $500,000, sodass derselbe $400,000-Gewinn bei ihnen überhaupt keinen steuerpflichtigen Gewinn hinterlassen würde, egal ob mit oder ohne Kosten. Alleinstehende Verkäufer mit einem großen Gewinn haben am meisten davon, ihre Unterlagen in Ordnung zu halten.
Bewahren Sie die Schlussrechnung auf
Das IRS rechnet nur die direkt mit dem Verkauf verbundenen Kosten an, daher sollten Sie die Unterlagen vom Verkauf griffbereit haben. Bewahren Sie Ihre Schlussrechnung und die Rechnungen für alles andere auf, was Sie für den Verkauf bezahlt haben, wie Werbung oder Anwaltsgebühren. Bewahren Sie auch Nachweise für alle Transfersteuern auf, die Sie als Verkäufer gezahlt haben. Das Arbeitsblatt in Publication 523 hilft Ihnen, sie zusammenzurechnen.
Dieselbe Veröffentlichung fügt Verbesserungen, die Sie über die Jahre vorgenommen haben, sowie die Schlusskosten, die Sie beim Kauf bezahlt haben, zu Ihrer angepassten Anschaffungsbasis hinzu. Das ist eine separate Zahl von Ihren Verkaufskosten, und eine höhere Basis bedeutet einen geringeren Gewinn. Also lohnt es sich auch, die Quittungen für eine Küchenrenovierung von vor Jahren herauszusuchen.
Achten Sie auf die Steuergrenzen im nächsten Jahr
Die 0%- und 15%-Grenzwerte oben gelten für 2026, und das IRS legt für jedes Steuerjahr neue fest. Wenn Sie also im nächsten Jahr verkaufen, gelten die Zahlen des nächsten Jahres. Ein viel größerer Gewinn würde einen Teil davon in die 20%-Kategorie bringen. Mit $50,000 anderem Einkommen würden Sie diese Rate erst ab einem steuerpflichtigen Gewinn von über $495,500 erreichen, wo Ihr zu versteuerndes Einkommen die Grenze von $545,500 für 2026 überschreitet. Oberhalb dieses Punktes spart jeder Dollar an Verkaufskosten 20 Cent.
Am Ende des Tages sind $6,000 viel Geld, das man dem IRS überlässt, nur weil eine Schlussrechnung fehlt. Wenn Sie alleinstehend sind und Ihr Gewinn $250,000 übersteigen wird, würde ich diese Unterlagen wie ein Steuerdokument behandeln, denn für Sie sind sie das.
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