Die wichtigsten Punkte
- W. P. Carey rentiert mit 5,9 % und Realty Income mit 5,7 %, beide haben mit ihren Quartalsergebnissen ihre AFFO-Prognose für 2026 angehoben.
- W. P. Carey schüttete 73 % seines AFFO für das Geschäftsjahr 2025 aus, Realty Income 75 %; Analysten erwarten für beide Quoten eine leichte Entspannung im Jahr 2026.
- Realty Income hat seine Dividende über 32 Jahre in Folge erhöht, während die Dividende von W. P. Carey zwischen dem Geschäftsjahr 2022 und 2024 sank, bevor sie wieder stieg.
- W. P. Carey notiert mit dem 12-fachen des erwarteten AFFO, Realty Income mit dem 13-fachen.
W. P. Carey (WPC) hat seine AFFO-Prognose für 2026 mit den Quartalsergebnissen vom 27. Oktober angehoben, und Realty Income (O) tat dasselbe am 2. November. Jeder Rentner auf der Suche nach Einkommen hat Grund, sich beide anzusehen: W. P. Carey rentiert mit 5,9 %, Realty Income mit 5,7 %.
Sie kommen jedoch auf unterschiedliche Weise dorthin. W. P. Carey zahlt die größere Ausschüttung, einmal pro Quartal. Realty Income zahlt monatlich und hat seine Dividende über 32 Jahre in Folge erhöht. Welche ist also die bessere Dividendenaktie?
| Kennzahl | W. P. Carey (WPC) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 5,9 % | 5,7 % |
| Jahresdividende | $3,80, vierteljährlich gezahlt | $3,26, monatlich gezahlt |
| Dividendenwachstum, GJ 2020-2025 | -2,8 % p.a. | 2,9 % p.a. |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 73 % | 75 % |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2026 (Konsens) | 71 % | 73 % |
| Nettoverschuldung/EBITDA (LTM) | 5,5x | 5,7x |
| Zinsdeckungsgrad (LTM) | 3,3x | 2,4x |
Quelle: TIKR, 5. November 2026.
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W. P. Carey wächst wieder
Das dritte Quartal gab W. P. Carey viel Spielraum. Der AFFO je Aktie stieg gegenüber dem Vorjahr um 6,4 % auf $1,33, und das Management erwartet nun für 2026 $5,23 bis $5,29, ein Wachstum von 5,8 % auf Basis der Mitte des Korridors. Am 18. September erhöhte es seine vierteljährliche Dividende um 4,4 % auf $0,950 je Aktie.
Diese Erhöhung folgt auf eine schwierige Phase. Die Dividende stieg jedes Jahr vom Geschäftsjahr 2016 bis 2022, sank dann von $4,24 je Aktie auf $3,49 bis zum Geschäftsjahr 2024, während der AFFO je Aktie zwischen $4,70 und $5,39 blieb:
Die Deckung ist jetzt viel besser. Die Dividende nahm im Geschäftsjahr 2025 72,8 % des AFFO ein, gegenüber 88,0 % im Geschäftsjahr 2020, und Analysten erwarten 71 % im Geschäftsjahr 2026. Das ist eine solide gedeckte REIT-Dividende.
W. P. Carey plant auch, weiterhin Immobilien zu kaufen, ohne sich auf Aktionäre zu stützen. CEO Jason Fox sagte im Telefonat zum dritten Quartal: "Wir sind zuversichtlich, dass wir Deals im Jahr 2027 finanzieren können, ohne neues Eigenkapital aufnehmen zu müssen."
Das Hauptrisiko ist die Refinanzierung zu höheren Zinsen: eine €500 Millionen Euro-Anleihe fällig im April 2027.
Realty Income hält die Serie am Leben
Realty Income hat keinen solchen Einbruch in seiner Bilanz. Das Unternehmen gibt an, seine Dividende über 32 aufeinanderfolgende Jahre erhöht und 676 monatliche Dividenden in Folge ausgeschüttet zu haben. Im September kündigte es seine 136. Erhöhung seit dem Börsengang 1994 an und erhöhte die monatliche Dividende von $0,2710 auf $0,2715 je Aktie.
Auch das Geschäft wächst, nur langsamer. Der AFFO je Aktie stieg im dritten Quartal um 3,7 % auf $1,12, und am 2. November erhöhte Realty Income seine AFFO-Prognose für 2026 auf $4,45 bis $4,46 je Aktie. Das Unternehmen investierte im Quartal $2,6 Milliarden und hält an seinem Ziel von $10,0 Milliarden für das Jahr fest. Es erwartet jedoch für 2026 nur ein Mietwachstum in bestehenden Objekten von 1,1 % bis 1,3 %, gegenüber einem vertraglichen Mietwachstum in bestehenden Objekten von 2,6 % bei W. P. Carey.
Sein AFFO je Aktie ist im letzten Jahrzehnt stärker gewachsen als seine Dividende und stieg von $2,88 im Geschäftsjahr 2016 auf $4,28 im Geschäftsjahr 2025:
Dadurch sank die Ausschüttungsquote von 83,0 % im Geschäftsjahr 2016 auf 75,2 % im Geschäftsjahr 2025, und Analysten erwarten 73 % im Geschäftsjahr 2026. Das ist eine komfortable Deckung und untermauert die erklärte Mission des Unternehmens, "zuverlässige monatliche Dividenden zu liefern, die im Laufe der Zeit steigen".
Das Hauptrisiko ist die Verschuldung. Etwa $2,9 Milliarden werden 2027 zu einem Zinssatz unter 3 % fällig, und sein Zinsdeckungsgrad von 2,4x ist geringer als der von W. P. Carey mit 3,3x.
Welche Dividende gewinnt also?
W. P. Carey ist aktuell die bessere Dividendenaktie. Es zahlt die höhere Rendite, behält nach der Dividende mehr von seinem AFFO und wächst mit diesem AFFO schneller.
Realty Incomes jährliche Rate von 2,9 % über fünf Jahre würde sein Einkommen bis 2027 über das von W. P. Carey heben, aber die Fünfjahresrate von W. P. Carey schließt seine Kürzung ein. Zum Tempo, mit dem jedes im Geschäftsjahr 2025 erhöhte (3,7 % für W. P. Carey und 2,9 % für Realty Income), zahlt $10.000 in W. P. Carey heute $590 und in Jahr 10 etwa $820. Die gleichen $10.000 in Realty Income zahlen heute $570 und in Jahr 10 etwa $736.
W. P. Carey ist auch im Vergleich zu seiner eigenen Historie günstig bewertet, mit dem 12-fachen des erwarteten AFFO gegenüber einem Fünfjahresdurchschnitt von 14x:
Realty Income notiert mit dem 13-fachen.
Nichts davon macht die Dividende von Realty Income unsicher. Sie ist gut gedeckt, ihr AFFO steigt weiter, und eine Serie von über 32 Jahren mit Erhöhungen ist eine, von der ich erwarte, dass das Management hart kämpfen wird, um sie zu halten. Rentner, die jeden Monat eine Ausschüttung wollen, werden sie lieben. Es ist nur so, dass W. P. Carey mehr zahlt, es besser deckt und schneller wächst, und das für weniger Geld.
Natürlich begann die Dividende von W. P. Carey erst im Geschäftsjahr 2025 wieder zu wachsen. Es muss 2027 immer noch ohne neue Aktien finanzieren und sich zu höheren Zinsen refinanzieren.
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