Die wichtigsten Punkte
- Realty Income wirft 5,7% Rendite ab und NNN REIT 6,0%, beide veröffentlichten ihre Quartalszahlen für das dritte Quartal Anfang November.
- Beide Dividenden sind gut gedeckt, mit AFFO-Ausschüttungsquoten von 75 % für Realty Income und 69 % für NNN REIT im Geschäftsjahr 2025.
- Realty Income hat seine Dividende etwas schneller erhöht, mit 2,9 % pro Jahr von Geschäftsjahr 2020 bis 2025 gegenüber 2,7 % für NNN REIT.
- Realty Income hat seine AFFO-Prognose für 2026 angehoben und NNN REIT seine beibehalten, sodass beide Ausschüttungen mit soliden Fundamenten in das Jahr 2027 gehen.
Realty Income (O) und NNN REIT (NNN) haben diese Woche beide ihre Quartalszahlen für das dritte Quartal veröffentlicht, und Einkommensinvestoren bekamen von beiden, was sie wollten: stetige Dividenden und eine robuste Aussicht für 2026.
Realty Income erhöhte seine AFFO-Prognose am 2. November, und NNN REIT behielt seine Prognose zwei Tage später unverändert bei. Mit Renditen von 5,7 % und 6,0 % liegen die beiden Ausschüttungen eng beieinander. Welche ist also die bessere Dividendenaktie?
| Metrik | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 5,7% | 6,0% |
| Dividendenwachstum, Geschäftsjahr 2020-2025 | 2,9 % p.a. | 2,7 % p.a. |
| Dividendensteigerungen (Zählung des Unternehmens) | Über 32 aufeinanderfolgende Jahre | 37 aufeinanderfolgende Jahre |
| AFFO-Ausschüttungsquote, Geschäftsjahr 2025 | 75% | 69% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, Geschäftsjahr 2026 (Konsens) | 73% | 68% |
| Nettoverbindlichkeiten / EBITDA | 5,7x | 5,8x |
| Zinsdeckungsgrad | 2,4x | 2,8x |
Quelle: TIKR, 5. November 2026; die Reihen der Erhöhungen basieren auf der jeweiligen Zählung der Unternehmen.
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Realty Income setzt verstärkt auf Industrieimmobilien und Europa
Realty Income investiert mehr Geld in Industrieimmobilien und Europa. Von den 2,6 Mrd. USD, die es im dritten Quartal investierte, entfiel der größte Teil mit 1,15 Mrd. USD auf Industrieimmobilien, und Europa machte 42 % seines pro-rata-Volumens zu einer Rendite von 7,1 % aus. Das Unternehmen emittiert auch weniger neue Aktien, um diese Deals zu finanzieren: Bisher in diesem Jahr wurden 19 % seiner Investitionen durch öffentliche Aktienemissionen finanziert, gegenüber einem Dreijahresdurchschnitt von 47 %.
Das AFFO je Aktie ist im letzten Jahrzehnt schneller gewachsen als die Dividende, sodass die AFFO-Ausschüttungsquote von 83,0 % im Geschäftsjahr 2016 auf 75,2 % im Geschäftsjahr 2025 gesunken ist:
Das AFFO für das dritte Quartal belief sich auf 1,12 USD je Aktie, ein Plus von 3,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im September kündigte Realty Income seine 136. Dividendensteigerung seit dem Börsengang an der NYSE im Jahr 1994 an, die die monatliche Ausschüttung von 0,2710 USD auf 0,2715 USD je Aktie anhob. Gemessen am Konsens für das Geschäftsjahr 2026 ergibt sich daraus eine gut gedeckte Ausschüttungsquote von 73 %.
Das Hauptrisiko ist die Refinanzierung: Etwa 2,9 Mrd. USD Schulden laufen 2027 zu einem Zinssatz unter 3 % fällig, und die heutigen Zinsen sind höher.
NNN REIT hält mehr Reserven zurück
NNN REIT wächst derzeit mit seinen Erträgen schneller als Realty Income. Das AFFO für das dritte Quartal stieg um 5,8 % auf 0,91 USD je Aktie, die annualisierte Basismiete stieg um 6,8 % auf 974,0 Mio. USD und die Belegungsquote erreichte 99,2 %. NNN REIT hielt seine AFFO-Prognose für 2026 bei 3,55–3,59 USD je Aktie und senkte seine Prognose für Forderungsausfälle auf etwa 25 Basispunkte der Miete, gegenüber zuvor 40.
Auch seine Deckung hat sich im Laufe des Jahrzehnts verbessert. Die AFFO-Ausschüttungsquote sank von 73,9 % im Geschäftsjahr 2016 auf 68,6 % im Geschäftsjahr 2025. Im Geschäftsjahr 2020 fiel das AFFO je Aktie auf 2,51 USD von 2,80 USD, und die Dividende stieg dennoch auf 2,07 USD von 2,03 USD:
Wie CFO Vincent Chao im Telefonat zum dritten Quartal sagte, haben Jahrzehnte von Zins- und Konjunkturzyklen es dem Unternehmen "ermöglicht, diese Dividende Jahr für Jahr weiter zu erhöhen, unabhängig davon, was um uns herum passiert."
Am 15. Oktober erklärte der Vorstand erneut 0,62 USD je Aktie für das Quartal und behielt damit den Satz bei, der im Juli nach einer Erhöhung um 3,3 % von 0,60 USD festgelegt worden war. Diese Erhöhung war die 37. jährliche Steigerung in Folge von NNN REIT. Seine zukünftige Ausschüttungsquote liegt bei komfortablen 68 %, und die zurückgehaltene Barmittel unterstützen den Plan des Managements, Deals ohne Emission neuer Aktien zu finanzieren.
Die Risiken sind Mieter unter Konsumentendruck, wie Camping World und Dave & Buster's, sowie eine im Dezember fällige Anleihe über 350 Mio. USD. NNN REIT verfügt über 1,4 Mrd. USD an verfügbarer Liquidität, um diese Anleihe zu bedienen.
Welche Dividende gewinnt also?
NNN REIT ist die bessere Dividendenaktie. Sie zahlt heute mehr aus, mit einer Rendite von 6,0 % gegenüber 5,7 %, und sie deckt diese Dividende mit mehr Spielraum: 68 % des prognostizierten AFFO für 2026 gegenüber 73 % für Realty Income.
Das schnellere Dividendenwachstum von Realty Income schließt diese Lücke lange Zeit nicht. Bei der jeweiligen 5-Jahres-Rate der Unternehmen würde eine Investition von 10.000 USD in NNN REIT im Jahr 10 etwa 760 USD ausschütten, eine Rendite von 7,6 % auf Ihr eingesetztes Kapital. Realty Income würde etwa 738 USD ausschütten, und sein Ertrag würde den von NNN REIT erst etwa 2047 übertreffen.
Sie zahlen auch weniger für die Dividende von NNN REIT. Sie notiert mit dem 12-fachen des zukünftigen AFFO, gegenüber dem 13-fachen für Realty Income und unter ihrem eigenen Fünfjahresdurchschnitt von 13x:
Die Dividende von Realty Income ist immer noch sehr sicher. Sie wird monatlich ausgeschüttet und das Unternehmen hat seine Ausschüttung seit über 32 aufeinanderfolgenden Jahren erhöht. Sein Portfolio breitet sich in wachstumsstärkere Bereiche aus, und seine Verschuldung ist etwas niedriger. Am Ende zahlt NNN REIT jedoch einen größeren Scheck mit mehr Spielraum und zu einem niedrigeren Preis.
Natürlich hält Realty Income an seinem Investitionsziel von 10,0 Mrd. USD für 2026 fest. Wenn diese Ausgaben sein AFFO-Wachstum deutlich über das von NNN REIT treiben, könnte die Lücke im Dividendenwachstum schneller wachsen, als diese Raten vermuten lassen.
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