Die wichtigsten Punkte
- NNN REIT bietet eine Dividendenrendite von 6,0 % und Agree Realty 4,8 %, und beide steigerten ihr AFFO je Aktie im dritten Quartal 2026.
- Beide Dividenden sind gut gedeckt, bei 71 % des AFFO für Agree und 69 % für NNN im Geschäftsjahr 2025.
- Die Dividende von Agree wuchs von Geschäftsjahr 2020 bis 2025 um 5,1 % pro Jahr, gegenüber 2,7 % für NNN, aber die Erhöhung von NNN im Geschäftsjahr 2025 war die größere der beiden.
- NNN notiert mit dem 12-fachen des erwarteten AFFO, unter seinem Fünfjahresdurchschnitt, gegenüber dem 15-fachen für Agree.
Agree Realty (ADC) und NNN REIT (NNN) haben gerade Quartalszahlen vorgelegt mit fast keinen Leerständen. Die Immobilien von Agree waren am 30. September zu 99,8 % vermietet, die von NNN zu 99,2 % belegt. Das AFFO je Aktie stieg gegenüber dem Vorjahr um 4,9 % bei Agree und um 5,8 % bei NNN.
Beide erhöhen auch weiterhin ihre Dividenden. Am 13. Oktober erklärte Agree eine monatliche Dividende von 0,271 $ je Aktie, was aufs Jahr hochgerechnet 3,252 $ ergibt, 3,4 % mehr als vor einem Jahr. NNN zahlt nach seiner jüngsten Erhöhung um 3,3 % 0,62 $ je Aktie pro Quartal und gibt an, einer von nur drei börsennotierten REITs zu sein, die ihre Jahresdividende seit 37 oder mehr Jahren in Folge erhöht haben.
Für Ertragsorientierte Anleger bieten die beiden jedoch Unterschiedliches. NNN zahlt den größeren Scheck, eine Rendite von 6,0 % gegenüber 4,8 % bei Agree. Die Dividende von Agree ist schneller gewachsen: 5,1 % pro Jahr von Geschäftsjahr 2020 bis 2025, gegenüber 2,7 % für NNN. Welche ist also die bessere Dividendenaktie?
| Kennzahl | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Dividendenrendite | 4,8% | 6,0% |
| Jahresdividende | $3,25 (monatlich) | $2,48 (vierteljährlich) |
| Dividendenwachstum, GJ 2020-2025 | 5,1 % p.a. | 2,7 % p.a. |
| AFFO-Ausschüttungsquote, GJ 2025 | 71% | 69% |
| AFFO-Ausschüttungsquote, Konsens 2026 | 70% | 68% |
| Nettoverschuldung/EBITDA (LTM) | 5,1x | 5,8x |
| Kurs/AFFO (NTM) | 15x | 12x |
Quelle: TIKR, 5. Nov. 2026; StockAnalysis für die Jahresdividende.
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Agree Realty wählt gezielt aus
Agree wächst immer noch, nur selektiver. Bei der Veröffentlichung der Zahlen am 20. Oktober erhöhte das Unternehmen seine AFFO-Prognose für 2026 auf 4,58 bis 4,59 $ je Aktie und senkte seine Investitionsprognose auf etwa 1,6 Mrd. $. CEO Joey Agree sagte im Telefonat zum dritten Quartal, das Unternehmen habe dies erreicht, "indem wir Chancen mit niedrigerer Rendite aussortiert und unsere Pipeline aggressiv neu bewertet haben." Es hat in den ersten neun Monaten des Jahres auch mit über 255 Mio. $ einen Unternehmensrekord für Entwicklungsprojekte verpflichtet.
Die Dividende von Agree ist gut gedeckt: Im Geschäftsjahr 2025 wurden 71 % des AFFO ausgeschüttet, und der Konsens für 2026 sieht die Quote bei 70 %. Das AFFO je Aktie ist im letzten Jahrzehnt schneller gewachsen als die Dividende, von 2,51 $ im Geschäftsjahr 2016 auf 4,33 $ im Geschäftsjahr 2025, wodurch die Ausschüttungsquote von 76,5 % auf 71,1 % sank:
Agree nennt steigende Kapitalkosten unter seinen Risiken. Und mit dem 2,6-fachen ist seine Zinsdeckung die dünnere der beiden.
NNN REIT erhöht einfach weiter
Agree kürzte seine Investitionspläne, aber NNN hielt seine Akquisitionsprognose für 2026 bei 700 bis 800 Mio. $, als es am 4. November berichtete. Es hielt auch seine AFFO-Prognose bei 3,55 bis 3,59 $ je Aktie. Die annualisierte Grundmiete stieg gegenüber dem Vorjahr um 6,8 % auf 974,0 Mio. $. NNN senkte außerdem seine Prognose für uneinbringliche Forderungen für das Gesamtjahr auf etwa 25 Basispunkte der Miete, von 40.
Die Dividende von NNN ist etwas besser gedeckt als die von Agree: 68,6 % des AFFO im Geschäftsjahr 2025 und 68 % laut Konsens für 2026. NNN erhöhte seine Dividende auch im Geschäftsjahr 2020 weiter, als das AFFO je Aktie auf 2,51 $ von 2,80 $ fiel und die Ausschüttungsquote auf eine angespannte 82,5 % sprang:
CFO Vincent Chao sagte im Telefonat zum dritten Quartal, dass die Geschichte von NNN durch viele Zyklen "es uns ermöglicht hat, diese Dividende Jahr für Jahr weiter zu erhöhen, egal was um uns herum passiert."
NNN trägt mehr Schulden, beim 5,8-fachen der Nettoverschuldung zu EBITDA, obwohl seine Zinsdeckung von 2,8x die stärkere der beiden ist. Es nennt auch Camping World und Dave & Buster's unter seinen Mietern, die unter zyklischem Druck stehen.
Welche Dividende gewinnt also?
Für mich ist NNN REIT die bessere Dividendenaktie. Es zahlt heute 600 $ pro Jahr auf 10.000 $, gegenüber 480 $ von Agree Realty, und seine Dividende ist genauso gut gedeckt.
Bei ihrer 5-Jahres-Wachstumsrate würde das Einkommen von Agree das von NNN in etwa 9,4 Jahren überholen, um 2036 herum. Selbst dann liegen die beiden im 10. Jahr fast gleichauf: etwa 752 $ von Agree und 760 $ von NNN, eine Rendite von 7,5 % bzw. 7,6 % auf die ursprünglichen 10.000 $. Aber Agree erhöhte seine Dividende im Geschäftsjahr 2025 um 2,7 %, weniger als die 3,1 % von NNN. Bei dem Tempo, mit dem jede aktuell wächst, holt Agree nie auf. Im 10. Jahr würden 10.000 $ etwa 608 $ von Agree und etwa 787 $ von NNN zahlen.
NNN ist auch die günstigere Aktie. Sie notiert mit dem 12-fachen des erwarteten AFFO, gegenüber dem 15-fachen für Agree, und unter ihrem eigenen Fünfjahresdurchschnitt von 13x:
Nichts davon macht die Dividende von Agree unsicher. Sie ist gut gedeckt, sie trägt weniger Schulden, sie zahlt monatlich, und das Management erwartet für 2027 ein mittleres einstelliges Wachstum des AFFO je Aktie. Es ist nur so, dass NNN den größeren Scheck bei gleicher Deckung zahlt, mit der längeren Historie, und Agree wächst seine Dividende aktuell nicht schnell genug, um den Unterschied auszugleichen.
Natürlich hat NNN eine 350 Mio. $-Anleihe, die im Dezember zur Refinanzierung fällig wird, und beide Unternehmen sagen, dass Kapital teurer wird. Der Zinssatz, den NNN für diese neue Verschuldung erhält, ist die nächste Sache, die man im Auge behalten sollte.
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