核心要点
- VICI Properties 的股息收益率为 8.0%，W. P. Carey 为 6.0%，两家公司在 2025 财年都将其 AFFO 的 73% 至 74% 用于支付股息。
- VICI 自 2018 年上市以来每年都提高股息。W. P. Carey 的股息从 2022 财年的每股 4.24 美元降至 2024 财年的每股 3.49 美元。
- W. P. Carey 在其预测中点指引 2026 年每股 AFFO 增长 5.2%，但其负债更高，净负债与 EBITDA 之比为 5.7 倍，而 VICI 为 4.8 倍。
- VICI 的远期 AFFO 倍数为 9.2 倍，接近其五年低点 9.1 倍。
W. P. Carey (WPC) 于 7 月 28 日上调了其 2026 年 AFFO 指引。在次日的电话会议上，首席执行官 Jason Fox 阐述了他的观点："我们认为，相对于同行，我们近期的股价表现并未完全反映出我们执行得有多好。"
对于收益型投资者而言，股价落后意味着更高的收益率，W. P. Carey 目前的收益率为 6.0%。而 VICI Properties (VICI) 的收益率甚至更高，达到 8.0%。
两家公司支付的股息占其 AFFO 的比例几乎相同。那么，哪一只才是更好的高股息收益股票？
| 指标 | VICI Properties (VICI) | W. P. Carey (WPC) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 8.0% | 6.0% |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均 7.1% | 年均 -2.8% |
| AFFO 派息率，2025财年 | 74% | 73% |
| AFFO 派息率，2026财年共识预期 | 74% | 71% |
| 净负债 / EBITDA (最近12个月) | 4.81x | 5.69x |
| 利息保障倍数 (最近12个月) | 4.33x | 3.24x |
| 股价 / AFFO (未来12个月) | 9.2x | 11.9x |
VICI Properties：自 2018 年以来每年上调
VICI 正在拓展其租金收入来源。它已将 Clairvest、Golden Entertainment 和 Club Med 作为其第 14、15 和 16 位租户，2026 年第二季度每股 AFFO 同比增长 4.6%，达到 0.62 美元。
股息每年都随着 AFFO 的增长而提高。每股 AFFO 从 2018 财年的 1.43 美元增至 2025 财年的 2.38 美元，股息则从 1.00 美元增至 1.76 美元。
…这使得派息率在那些年份的每一年都保持在 70% 到 79% 之间。VICI 表示，自 2018 年上市以来，它"每年都提高股息"，并且"专注于保持我们继续提高股息的能力"。2025 财年 74% 的派息率覆盖良好，2026 财年共识预期再次为 74%，这为继续提高股息留下了空间。
风险在于其租户，其最大的租户正在易手。VICI 两大租户之一的 Caesars 正被 Fertitta Entertainment 以每股 31 美元的现金收购，Caesars 的股东已于 9 月 22 日批准了该交易，仍需监管部门批准。Caesars 与 VICI 的区域租赁协议仍未确定。"这将在某个时间点进行讨论，"首席执行官 Ed Pitoniak 在 7 月 30 日的电话会议上表示，并且"在此期间，我们显然会收取每一美元的租金。"
W. P. Carey：削减后再次增长
W. P. Carey 的股息覆盖情况大致相当，但其记录看起来非常不同。其股息从 2016 财年的每股 3.93 美元增至 2022 财年的 4.24 美元。随后在 2024 财年降至 3.49 美元。在同一时期，每股 AFFO 从 2016 财年的 5.12 美元变为 2025 财年的 4.97 美元。
…派息率已从 2020 财年的 88.0% 降至 2025 财年的 73%。共识预期 2026 财年为 71%，从两方面看都处于舒适水平。
业务正在再次增长。其 2026 年 AFFO 指引为每股 5.19 至 5.27 美元，按中点计算意味着 5.2% 的增长。Fox 表示"我们预计将越来越多地受益于通胀顺风通过我们与 CPI 挂钩的租赁合同传导。"
管理层预计股息"将继续与我们的 AFFO 增长同步增长，同时保持保守的派息率。"它正在这样做：6 月份，它宣布季度股息为每股 0.94 美元，同比增长 4.4%，而第二季度每股 AFFO 增长了 4.7%。9 月 18 日，它再次提高至每股 0.950 美元，这是 2026 年的第三次提高。
风险在于债务：净负债与 EBITDA 之比为 5.69 倍，而 VICI 为 4.81 倍，以更高利率再融资是 W. P. Carey 指出的风险。
那么，哪只股息胜出？
VICI Properties 是更好的高股息收益股票。它支付更高的股息，在 AFFO 基础上的覆盖情况同样良好，负债更少，并且自 2018 年以来每年都提高股息。
投资 10,000 美元于 VICI，目前每年支付 800 美元，而 W. P. Carey 为 600 美元。每只股息目前的增长速度是其 2025 财年的增幅：VICI 为 3.5%，W. P. Carey 为 3.7%。即使以这些速度计算，VICI 在第 10 年支付约 1,093 美元，而 W. P. Carey 支付约 834 美元，并且 W. P. Carey 的股息收入需要超过 30 年才能赶上。VICI 在 9 月 3 日将季度股息提高 2.2% 至 0.46 美元，速度较慢，因此其第 10 年的数字偏高。
而且 VICI 的估值接近其五年来的最低水平。其远期 AFFO 倍数为 9.2 倍，而五年平均值为 13.8 倍，2026 年 10 月 5 日的低点为 9.1 倍。
这并不是说 W. P. Carey 的股息有麻烦。其派息率已降至 73%，其 AFFO 今年增长更快，并且与 CPI 挂钩的租赁合同可能推高租金。只是 VICI 提供了额外两个百分点的收益率，背后的负债更少，且历史上没有削减股息的记录。
当然，Caesars 交易及其区域租赁协议的最终结果是对 VICI 租金收入的下一个考验。
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