核心要点
- Healthpeak Properties的股息收益率为6.7%，高于Realty Income的6.1%，且两家公司均按月支付股息。
- Realty Income宣称其股息已连续增长超过31年，而Healthpeak的每股股息则从2016财年的2.10美元降至2025财年的1.22美元。
- Healthpeak在2025财年支付了其调整后运营资金（AFFO）的72%，而Realty Income支付了75%，但分析师预计2026财年这一比例将分别为78%和73%。
- 这两只房地产投资信托基金（REIT）的股价几乎相同，约为前瞻AFFO的12倍。
任何寻求6%以上月度股息收益率的投资者，都会关注像Realty Income (O)和Healthpeak Properties (DOC)这样的房地产投资信托基金（REIT）。两家公司均在8月初公布第二季度业绩时上调了2026年的业绩展望。
Healthpeak支付的股息更高，收益率为6.7%，而Realty Income为6.1%。Realty Income则以其记录作为回应。其宣称的使命是"提供可靠且随时间增长的月度股息"，并表示其股息已连续增长超过31年。
两者都是房地产投资信托基金（REIT），因此均以其调整后运营资金（AFFO）派息率来评判。那么，哪一只才是更好的高收益股息股票？
| 指标 | Realty Income (O) | Healthpeak (DOC) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 6.1% | 6.7% |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均2.9% | 年均-3.8% |
| AFFO派息率，2025财年 | 75% | 72% |
| AFFO派息率，2026财年共识预期 | 73% | 78% |
| 净负债/EBITDA（最近12个月） | 5.74倍 | 5.44倍 |
| 利息保障倍数（最近12个月） | 2.35倍 | 1.49倍 |
| 股价/AFFO（未来12个月） | 12.1倍 | 12.2倍 |
Realty Income：持续上调股息
Realty Income的股息覆盖情况良好。2025财年，其派息占AFFO的75%（每股3.22美元对4.28美元），分析师预计到2026财年这一比例将降至73%，因为其每股AFFO预计将升至4.44美元。
这一共识预期处于管理层自身预测区间的低端。8月，Realty Income将其2026年AFFO指引从每股4.41-4.44美元上调至4.44-4.45美元，此前其2026年第二季度每股AFFO同比增长3.8%至1.09美元。截至2026年6月30日，其物业出租率为98.8%。该公司对自身股票融资的依赖也在降低：截至2026年第二季度，公开股权融资占其投资总额的18%，而过去三年的平均比例为47%。
每股AFFO从2016财年的2.88美元逐年增长至2025财年的4.28美元，股息也随之从2.39美元攀升至3.22美元。
（派息率从2016财年的83.0%降至2025财年的75.2%，因此股息增长并未超过现金流。）
关键在于增长速度。从2020财年到2025财年，年均2.9%的增幅意味着股息支票增长缓慢，且Realty Income的负债略高于Healthpeak，净负债/EBITDA为5.74倍，而Healthpeak为5.44倍。
Healthpeak：复苏之路尚远
Healthpeak的图表讲述了一个与Realty Income截然不同的故事。其股息从2016财年的每股2.10美元降至2021财年的1.20美元，同期每股AFFO从2.57美元下滑至1.35美元。
（此后每股AFFO在2025财年恢复至1.69美元，派息率也从2020财年的102.1%降至覆盖情况良好的72.2%。）
2025财年也带来了小幅上调，股息从每股1.20美元增至1.22美元。高级住宅业务是主要驱动力：2026年第二季度收入同比增长45%。实验室业务是拖累，同期同店调整后净营业收入（NOI）下降3.2%，不过实验室出租率较第一季度上升80个基点至78.5%。
问题在于前瞻数据。分析师预计2026财年每股AFFO将下滑至1.57美元，这将使派息率升至更紧张的78%。
首席执行官Scott Brinker在第二季度电话会议上表示："当前环境不适合维持高杠杆。"考虑到Healthpeak的利息保障倍数仅为1.49倍，他这么说是有道理的。
那么，哪只股息胜出？
Realty Income是更好的高收益股息股票。决定因素在于两只股息的未来走向。Realty Income的AFFO十年来逐年增长且预计将持续攀升，而Healthpeak的AFFO预计将在2026财年下滑。
Healthpeak的5年增长率起点是一次削减，因此比较两者当前的增长速度：Realty Income为2.9%，Healthpeak为1.7%（基于其2025财年的上调幅度）。以此速度计算，Realty Income的股息收入将在2034年左右超过Healthpeak。而且，以12.1倍前瞻AFFO计算，Realty Income的估值并不比Healthpeak的12.2倍更高。
Healthpeak的情况是真实的。它支付的股息支票更大，10,000美元投资每年可获得670美元，而Realty Income为610美元。在2025财年AFFO的覆盖下，其股息覆盖情况略好，且负债略低。只是归根结底，Realty Income的记录、不断增长的AFFO以及强劲得多的利息保障倍数，使其股息支票更值得信赖。
当然，Healthpeak的实验室业务复苏仍在进行中。如果实验室出租率持续攀升，分析师的AFFO预期可能会上调，届时那张更大的支票看起来会稳固得多。
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