핵심 요약
- VICI Properties의 배당수익률은 8.0%, W. P. Carey는 6.0%이며, 두 기업 모두 2025 회계연도 AFFO의 73%에서 74%를 배당금으로 지급했습니다.
- VICI는 2018년 상장 이후 매년 배당금을 인상해 왔습니다. W. P. Carey의 배당금은 2022 회계연도 주당 $4.24에서 2024 회계연도 주당 $3.49로 하락했습니다.
- W. P. Carey는 2026년 주당 AFFO 성장률을 중간값 기준 5.2%로 예상하고 있지만, VICI의 순부채/EBITDA 비율 4.8x에 비해 5.7x로 더 많은 부채를 보유하고 있습니다.
- VICI는 선행 AFFO 기준 9.2배에 거래되며, 이는 5년 최저치인 9.1배에 근접한 수준입니다.
W. P. Carey (WPC)는 7월 28일 2026년 AFFO 가이던스를 상향 조정했습니다. 다음 날 열린 컨퍼런스콜에서 Jason Fox CEO는 다음과 같이 주장했습니다: "최근 주가 성과가 동종 업계 대비 우리가 얼마나 잘 실행해 왔는지를 충분히 반영하지 못하고 있다고 생각합니다."
소득형 투자자에게는 주가가 뒤처질수록 배당수익률이 높아지며, W. P. Carey의 현재 수익률은 6.0%입니다. 반면 VICI Properties (VICI)는 8.0%로 더 높은 수익률을 제공합니다.
두 기업 모두 AFFO 중 거의 동일한 비율을 배당금으로 지급합니다. 그렇다면 어느 것이 더 나은 고수익 배당주일까요?
| 지표 | VICI Properties (VICI) | W. P. Carey (WPC) |
|---|---|---|
| 배당수익률 | 8.0% | 6.0% |
| 배당금 성장률, 2020-2025 회계연도 | 연간 7.1% | 연간 -2.8% |
| AFFO 배당지급비율, 2025 회계연도 | 74% | 73% |
| AFFO 배당지급비율, 2026 회계연도 컨센서스 | 74% | 71% |
| 순부채 / EBITDA (LTM) | 4.81x | 5.69x |
| 이자보상비율 (LTM) | 4.33x | 3.24x |
| 주가 / AFFO (NTM) | 9.2x | 11.9x |
VICI Properties: 2018년 이후 매년 인상
VICI는 임대 수익원을 확대하고 있습니다. Clairvest, Golden Entertainment, Club Med를 각각 14번째, 15번째, 16번째 임차인으로 추가했으며, 2026년 2분기 주당 AFFO는 전년 동기 대비 4.6% 증가한 $0.62를 기록했습니다.
배당금은 AFFO와 함께 매년 상승해 왔습니다. 주당 AFFO는 2018 회계연도 $1.43에서 2025 회계연도 $2.38로 증가했고, 배당금은 $1.00에서 $1.76으로 올랐습니다.
…이로 인해 배당지급비율은 매년 70%에서 79% 사이를 유지했습니다. VICI는 "2018년 상장 이후 매년 배당금을 인상해 왔다"고 밝히며 "배당금 성장을 지속할 수 있는 능력을 유지하는 데 중점을 두고 있다"고 말했습니다. 2025 회계연도 74%, 2026 회계연도 컨센서스 기준 74%라는 충분히 보장된 배당지급비율은 이를 계속할 여지를 남깁니다.
리스크는 임차인이며, 가장 큰 임차인 중 하나가 소유권을 이전하고 있습니다. VICI의 두 주요 임차인 중 하나인 Caesars는 Fertitta Entertainment에 의해 주당 $31 현금으로 인수되고 있으며, Caesars 주주들은 9월 22일 이 거래를 승인했고 규제 당국의 승인을 기다리고 있습니다. Caesars와 VICI 간의 지역 임대 계약은 아직 정리되지 않았습니다. Ed Pitoniak CEO는 7월 30일 컨퍼런스콜에서 "그것은 언젠가 진행될 대화"이며 "그동안 우리는 분명히 모든 임대료를 수령한다"고 말했습니다.
W. P. Carey: 인하 이후 다시 성장 중
W. P. Carey도 배당금을 비슷하게 보장하지만, 실적 기록은 매우 다르게 보입니다. 배당금은 2016 회계연도 주당 $3.93에서 2022 회계연도 $4.24로 상승했습니다. 이후 2024 회계연도 $3.49로 하락했습니다. 같은 기간 주당 AFFO는 2016 회계연도 $5.12에서 2025 회계연도 $4.97로 변동했습니다.
…그리고 배당지급비율은 2020 회계연도 88.0%에서 2025 회계연도 73%로 하락했습니다. 컨센서스는 2026 회계연도 71%를 예상하며, 이는 양쪽 모두에서 안정적인 수준입니다.
사업은 다시 성장하고 있습니다. 2026년 AFFO 가이던스인 주당 $5.19~$5.27는 중간값 기준 5.2% 성장을 의미합니다. Fox CEO는 "CPI에 연동된 임대 계약을 통해 인플레이션의 순풍(tailwind) 효과가 점점 더 커질 것으로 기대한다"고 말했습니다.
경영진은 배당금이 "보수적인 배당지급비율을 유지하면서 AFFO 성장과 함께 계속 증가할 것"이라고 예상합니다. 실제로 그렇게 진행 중입니다: 6월에 분기 배당금으로 주당 $0.94를 선언했으며, 이는 전년 동기 대비 4.4% 증가한 수치입니다. 반면 2분기 주당 AFFO는 4.7% 증가했습니다. 9월 18일에는 주당 $0.950로 다시 인상했으며, 이는 2026년 세 번째 인상입니다.
리스크는 부채입니다: EBITDA 대비 5.69배로, VICI의 4.81배보다 높으며, 더 높은 금리로의 재융자는 W. P. Carey가 언급한 리스크입니다.
그렇다면 어느 배당주가 승리할까요?
VICI Properties가 더 나은 고수익 배당주입니다. 더 큰 배당금을 지급하고, AFFO 기준으로 동등하게 보장하며, 더 적은 부채를 보유하고 있으며, 2018년 이후 매년 배당금을 인상해 왔습니다.
VICI에 $10,000를 투자하면 현재 연간 $800의 배당금을 받는 반면, W. P. Carey는 $600입니다. 각 배당금의 현재 증가 속도는 2025 회계연도 상승률과 같습니다: VICI 3.5%, W. P. Carey 3.7%. 이러한 속도에서도 VICI는 10년차에 약 $1,093을 지급하는 반면 W. P. Carey는 약 $834이며, W. P. Carey의 배당소득이 따라잡기까지는 30년 이상이 걸립니다. VICI의 9월 3일 인상(분기당 $0.46으로 2.2% 증가)은 더 느렸기 때문에, 10년차 수치는 다소 높게 산정됩니다.
그리고 VICI는 5년 만에 가장 저렴한 수준에 근접하고 있습니다. 선행 AFFO 기준 9.2배에 거래되며, 이는 5년 평균 13.8배와 2026년 10월 5일 최저치 9.1배에 비해 낮은 수준입니다.
이는 W. P. Carey의 배당금이 위험하다는 의미는 아닙니다. 배당지급비율은 73%로 낮아졌고, 올해 AFFO 성장 속도는 더 빠르며, CPI 연동 임대 계약이 임대료를 더 높일 수 있습니다. 다만 VICI는 배당수익률이 2%포인트 더 높고, 그 뒤에 더 적은 부채가 있으며, 실적 기록에 인하가 없다는 점입니다.
물론, Caesars 거래와 지역 임대 계약이 어떻게 정리되는지는 VICI 임대료에 대한 다음 시험대가 될 것입니다.
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