핵심 요약
- VICI Properties의 배당 수익률은 8.0%, Healthpeak Properties는 6.7%이며, 두 회사 모두 2026년 2분기에 견실한 실적을 보고했습니다.
- VICI는 2018년 상장 이후 매년 배당금을 인상했으며, Healthpeak은 2021 회계연도에 배당을 삭감한 후 4년간 동결 상태를 유지하다가 2025 회계연도에 인상했습니다.
- 두 회사 모두 AFFO의 약 4분의 3을 배당으로 지급합니다: 2025 회계연도 기준 각각 74%와 72%, 2026 회계연도 컨센서스 기준 각각 74%와 78%입니다.
- VICI는 선행 AFFO 기준 9.2배에 거래되며, 이는 5년 범위의 하단 근처입니다. Healthpeak은 12.2배에 거래됩니다.
8.0%의 수익률은 어떤 소득 투자자의 관심도 끌며, 이것이 현재 가격에서 VICI Properties (VICI)가 지급하는 수준입니다. Healthpeak Properties (DOC)도 6.7%로 크게 뒤지지 않습니다.
두 회사 모두 실적 시즌을 좋은 소식과 함께 마쳤습니다. VICI의 주당 AFFO는 2026년 2분기에 4.6% 증가한 0.62달러를 기록했으며, Healthpeak은 8월에 2026년 연간 조정 FFO에 대한 가이던스를 주당 1.73달러에서 1.77달러로 상향 조정했습니다.
그러나 높은 수익률은 그 배후에 있는 현금 흐름과 그 현금이 향하는 방향만큼이나 중요합니다. 그렇다면 어느 것이 더 나은 고수익 배당주일까요?
| 지표 | VICI Properties (VICI) | Healthpeak Properties (DOC) |
|---|---|---|
| 배당 수익률 | 8.0% | 6.7% |
| 배당 성장률, 2020-2025 회계연도 | 연간 7.1% | 연간 -3.8% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2025 회계연도 | 74% | 72% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2026 회계연도 컨센서스 | 74% | 78% |
| 순부채/EBITDA (LTM) | 4.81x | 5.44x |
| 이자보상비율 (LTM) | 4.33x | 1.49x |
| 주가/AFFO (NTM) | 9.2x | 12.2x |
VICI의 인상은 현금 흐름을 따라갑니다
VICI는 2018년 상장 이후 매년 배당금을 인상해 왔습니다. 경영진은 AFFO 배당 지급 비율을 약 75% 수준으로 운영한다고 밝혔으며, 기록도 이를 뒷받침합니다. 2019 회계연도부터 2025 회계연도까지 이 비율은 매년 74%에서 79% 사이를 유지했으며, 주당 배당금은 1.17달러에서 1.76달러로, 주당 AFFO는 1.48달러에서 2.38달러로 증가했습니다.
VICI는 2026년 AFFO를 주당 2.45달러에서 2.47달러로 가이드하며, 이는 2.46달러 컨센서스와 일치하여 선행 배당 지급 비율을 74%로 유지합니다. 경영진은 "배당의 신성함을 보호할 의향"이라고 밝혔으며, 이러한 여유가 그렇게 할 수 있는 공간을 제공합니다.
그러나 인상 속도는 둔화되었습니다: 2025 회계연도에 3.5% 인상했으며, 이는 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지의 연간 7.1% 증가율보다 낮습니다. 이후 9월 3일에 분기당 0.46달러로 2.2% 인상했습니다.
주요 리스크는 VICI의 가장 큰 세입자입니다. VICI의 두 주요 세입자 중 하나인 Caesars는 Fertitta Entertainment에 의해 주당 31달러 현금으로 인수되고 있으며, 이 거래는 Caesars 주주들이 9월 22일에 승인했고 규제 당국의 승인을 기다리고 있습니다. Caesars의 지역 임대 계약은 아직 미결 상태입니다. "그것은 언젠가 진행될 대화입니다."라고 CEO 에드 피토니악은 7월 30일 실적 발표에서 말했으며, "그동안 우리는 분명히 모든 임대료를 징수하고 있습니다."라고 덧붙였습니다.
Healthpeak의 배당금은 회복 중입니다
VICI의 배당금이 매년 상승한 반면, Healthpeak의 배당금은 반대 방향으로 움직였습니다. 5년 동안 두 번 삭감했으며, 2016 회계연도의 주당 2.10달러에서 2017 회계연도에 1.48달러로, 이후 2021 회계연도에 1.20달러로 삭감했습니다. 이는 주당 AFFO가 2016 회계연도의 2.57달러에서 2021 회계연도의 1.35달러로 하락하는 동안 이루어졌습니다.
그 이후의 회복은 실질적입니다. 주당 AFFO는 2025 회계연도에 1.69달러로 회복했으며, AFFO 배당 지급 비율은 2020 회계연도의 102%에서 안정적인 72%로 하락했습니다. 또한 Healthpeak은 4년간 1.20달러를 유지한 후 배당금을 1.22달러로 인상했습니다.
그러나 컨센서스는 2026 회계연도 주당 AFFO가 1.57달러로 하락할 것으로 예상하며, 이는 선행 배당 지급 비율을 78%로 끌어올립니다. 이는 여전히 지급 가능한 수준이지만, 여유는 줄어듭니다. 사업은 혼재되어 있습니다. 노인 주거 사업인 Janus Living의 수익은 2026년 2분기에 45% 성장했지만, 실험실 동일 매출 기준 조정 NOI는 2025년 2분기 대비 3.2% 하락했습니다. CEO 스콧 브링커는 실험실 분야에서 기회를 보고 있습니다: "앞으로 몇 년간은 인수 게임이 될 것이며, 우리는 그 기회를 활용할 플랫폼과 재무 상태를 갖추고 있습니다."
소득 측면에서, 현재 10,000달러 투자는 연간 670달러를 지급합니다. 2025 회계연도의 1.7% 성장률을 유지한다면, 10년 후에는 약 777달러가 됩니다. 연간 -3.8%의 5년 성장률을 유지한다면 약 473달러로 줄어듭니다.
부채가 주요 리스크입니다. Healthpeak의 이자보상비율은 얇은 1.49배이며, 순부채는 EBITDA의 5.44배 수준입니다.
그렇다면 어느 배당이 승리할까요?
VICI Properties가 더 나은 고수익 배당주입니다. 더 큰 수표를 지급하며, 2026 회계연도 컨센서스 기준 더 잘 보장합니다(74% 대 Healthpeak의 78%). 또한 부채 리스크가 훨씬 적으며, 이자보상비율이 4.33배 대 1.49배입니다. 각 배당금의 2025 회계연도 성장률을 유지할 경우, Healthpeak의 소득은 따라잡지 못합니다: VICI는 10년 후 약 1,093달러(9월 인상률 기준으로는 더 적음), Healthpeak은 약 777달러입니다.
이를 위해 비싼 값을 치르지도 않습니다. VICI는 선행 AFFO 기준 9.2배에 거래되며, 이는 2026년 10월 5일에 기록된 5년 최저치인 9.1배에 가깝고, 13.8배인 5년 평균보다 훨씬 낮습니다...
…반면 Healthpeak은 12.2배에 거래됩니다.
이는 Healthpeak의 배당이 위기에 처했다는 말이 아닙니다. AFFO 배당 지급 비율은 2020 회계연도의 102%에서 2025 회계연도의 72%로 매년 하락했으며, 2025 회계연도에 배당을 인상했고, 월간 배당을 지급합니다. 다만 VICI가 더 많이 지급하고, 더 빠르게 인상하며, 두 가지 모두를 계속할 수 있는 재무 상태를 갖추고 있다는 것입니다.
물론, Caesars 거래와 그 지역 임대 계약이 어떻게 해결되는지가 VICI의 다음 시험대가 될 것입니다.
그렇다면 VICI Properties 주식의 실제 가치는 얼마일까요?
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