핵심 요약
- 킴코 리얼티(Kimco Realty)는 2026년 8월 4일 분기 배당금을 12% 인상하여 주당 $0.28로 올렸고, 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group)은 8월 10일 배당금을 4.7% 인상하여 주당 $2.25로 올렸습니다.
- 킴코의 배당수익률은 5.1%, 사이먼은 4.5%이지만, 사이먼의 배당은 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연간 7.3% 성장한 반면 킴코는 4.3% 성장했습니다.
- 사이먼은 2025 회계연도 AFFO의 76%를 배당으로 지급했고 킴코는 80%를 지급했으며, 애널리스트들은 2026 회계연도에도 동일한 비율이 유지될 것으로 예상합니다.
- 킴코는 지난 12개월 기준 순부채 대비 EBITDA가 6.1배로 사이먼의 5.5배보다 더 많은 부채를 보유하고 있습니다.
킴코 리얼티 (KIM)가 올여름 소득 투자자들에게 좋은 깜짝 선물을 안겼습니다. 8월 4일, 회사는 분기 배당금을 12% 인상하여 주당 $0.28로 올렸습니다. 코너 플린(Conor Flynn) CEO는 시기를 이렇게 설명했습니다: "올해 운영 성과의 강세로 인한 강력한 현금 흐름 성장을 감안하여, 우리는 일반 현금 배당금을 12% 인상하는데, 이는 우리의 일반적인 일정보다 한 분기 앞선 것입니다."
6일 후, 사이먼 프로퍼티 그룹 (SPG)이 자체적으로 더 작은 인상률(4.7%, 분기당 $2.25)을 발표하며 뒤를 이었습니다. 이로 인해 킴코가 사이먼의 4.5%에 비해 5.1%로 더 높은 배당수익률을 기록하게 되었습니다.
그렇다면 어느 부동산 소유주가 더 나은 배당주일까요?
| 지표 | 사이먼 프로퍼티 그룹 (SPG) | 킴코 리얼티 (KIM) |
|---|---|---|
| 배당수익률 | 4.5% | 5.1% |
| 배당 성장률, 2020 회계연도 ~ 2025 회계연도 | 연간 7.3% | 연간 4.3% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2025 회계연도 | 76% | 80% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2026 회계연도 합의치 | 76% | 80% |
| 순부채 / EBITDA, 지난 12개월 | 5.48x | 6.05x |
| 이자 보상 비율 (EBIT / 이자비용), 지난 12개월 | 3.07x | 2.25x |
| 가격 / AFFO, 향후 12개월 | 16.8x | 16.2x |
사이먼의 쇼핑센터는 활기차게 돌아가고 있습니다
사이먼은 2026년 2분기에 강력한 실적을 기록했습니다. Real Estate FFO는 전년 동기 대비 7.9% 증가하여 주당 $3.29를 기록했고, 포트폴리오 NOI는 8.3% 성장했습니다. 경영진은 2026년 Real Estate FFO 전망을 주당 $13.20~$13.30으로 상향 조정했습니다.
이러한 성장이 배당을 뒷받침합니다. 사이먼은 2025 회계연도에 AFFO의 76%라는 여유로운 수준으로 배당을 지급했습니다. 애널리스트들은 2026 회계연도에도 76%를 유지할 것으로 예상하며, AFFO는 $9.01의 배당에 대비해 5% 증가한 주당 $11.79를 기록할 것으로 봅니다.
AFFO는 지난 10년 동안 매년 배당을 충당했습니다. 여기에는 AFFO가 주당 $8.84로 떨어지고 사이먼이 배당을 $6.00으로 삭감했던 2020 회계연도도 포함됩니다.
2025 회계연도의 76%는 2019 회계연도의 77% 바로 아래로, 10년 범위의 상단 근처에 위치합니다. 여기서부터는 배당 인상이 AFFO 성장에서 나와야 합니다. AFFO는 2024 회계연도 주당 $11.85에서 2025 회계연도 주당 $11.21로 감소했습니다. 일라이 사이먼(Eli Simon) CEO는 "현금 흐름 성장을 키우고, 주당 배당금을 늘리고, 우리의 쇼핑센터를 더 좋게 만드는 것이 우리의 일"이라고 말합니다.
킴코의 쇼핑센터는 거의 가득 찼습니다
킴코의 임대 성과도 마찬가지로 강력합니다. 2026년 2분기 기준 비례 임대 점유율은 사상 최고치인 96.4%를 기록했으며, 새로 체결된 임대 계약서의 현금 임대료는 기존보다 40.4% 높았습니다. 경영진은 2026년 FFO 가이던스를 주당 $1.83~$1.84로 상향 조정했습니다.
하지만 배당금이 더 큰 부담을 줍니다. 킴코는 2024 회계연도와 2025 회계연도 모두 AFFO의 80%를 배당으로 지급했습니다. 애널리스트들은 2026 회계연도에도 80%를 유지할 것으로 예상하며, AFFO는 $1.07의 배당에 대비해 6% 증가한 주당 $1.34를 기록할 것으로 봅니다. 이는 여전히 충당되지만, 사이먼보다 여유가 적습니다.
킴코의 지난 10년도 더 요동쳤습니다.
AFFO는 2020 회계연도에 주당 $0.89로 떨어졌고, 배당금은 2019 회계연도의 $1.12에서 2021 회계연도에는 $0.68로 떨어졌습니다. 새로운 연간 $1.12의 배당률은 킴코가 2018 회계연도와 2019 회계연도에 지급했던 수준으로 돌아가는 것에 불과합니다.
부채가 주요 리스크입니다. 킴코의 순부채는 EBITDA의 6.05배이며, EBIT는 이자비용을 2.25배 커버합니다. 킴코는 금리가 오르거나 임차인이 어려움을 겪을 경우 대처할 여유가 더 적습니다.
그렇다면 어느 배당이 승리할까요?
사이먼 프로퍼티가 더 나은 배당주입니다. 회사는 AFFO 중 더 적은 비율을 배당으로 지급하고 더 적은 부채를 보유하고 있습니다. 또한 배당 성장 속도도 더 빠릅니다: 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연간 7.3%, 그리고 2015 회계연도부터 연간 3.5% 성장했습니다. 같은 기간 킴코의 성장률은 각각 4.3%와 0.2%였습니다.
두 5년 성장률 모두 2020년 삭감 시점부터 시작하므로, 각각의 일부는 반등입니다. 그럼에도 불구하고, 그 성장률을 기준으로 $10,000을 사이먼에 투자하면 현재 연간 $450을 지급하고 10년차에는 약 $851을 지급합니다. 같은 $10,000을 킴코에 투자하면 현재 연간 $510을 지급하고 10년차에는 약 $742를 지급합니다. 사이먼의 소득은 약 2031년경에 킴코의 소득을 추월합니다. 10년차에 현금 대비 약 8.5%의 수익률이라고 할 수 있습니다.
킴코도 나름의 근거가 있습니다. 현재 $10,000 투자 시 연간 $60를 더 지급하며, 12% 인상이 예정보다 일찍 이루어졌습니다. 하지만 계속 성장하기를 원하는 배당이라면, 더 넓은 안전마진과 더 가벼운 부채 부담을 가진 주식을 보유하고 싶습니다.
2031년 교차점은 사이먼이 배당을 연간 7.3%씩 계속 인상한다고 가정한 것이며, 8월 인상률은 4.7%였습니다. 향후 몇 차례의 인상이 그 속도를 유지할지 보여줄 것입니다.
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