핵심 요점
- 재혼하지 않은 미망인은 배우자 사망 후 2년 이내에 주택을 매각할 경우 최대 $500,000의 양도소득을 비과세로 공제할 수 있으며, 그 이후에는 $250,000까지 공제 가능합니다.
- 배우자와 함께 $200,000에 구입한 $900,000짜리 주택을 매각하는 가상의 미망인은, 그녀가 상속받은 절반은 배우자 사망일의 공정 시장가치를 취득원가로 인정받기 때문에 $350,000의 양도소득이 발생합니다.
- 2년 이내에 매각하면 이 소득 중 어느 것도 과세되지 않습니다. 3년차에 매각하면 그 중 $100,000가 과세 대상이 됩니다.
- 올 가을 매도자들이 가격을 낮추는 상황에서, 더 나은 제안을 기다리는 미망인은 자신의 2년 기한이 언제 끝나는지 알아야 합니다.
재혼하지 않은 가상의 미망인은 고인이 된 배우자와 함께 $200,000에 구입한 주택을 여전히 소유하고 있습니다. 현재 그 주택은 $900,000의 가치로, 구입가 대비 $700,000 상승했습니다.
이 상승분 중 얼마가 과세되는지는 두 가지 연방세 규칙이 결정하며, 그 중 하나는 배우자 사망 2주년에 효력이 소멸됩니다. 그녀가 이 날짜 이전에 매각하면 양도소득에 대해 연방세를 내지 않아도 됩니다. 3년차에 매각하면 그 중 $100,000가 과세 대상이 됩니다.
올 가을, 이 마감일은 놓치기 쉽습니다. 전국적으로 매도자들이 가격을 낮추고 있습니다. Realtor.com에 따르면, 9월에 게시된 매물의 약 21%가 초기 희망 매매가를 낮췄으며, 이는 4년 만에 가장 높은 수치입니다. AP 통신은 10월에 평균 30년 만기 모기지 금리가 7.4%까지 올랐다고 보도했습니다. 더 나은 제안을 기다리는 미망인은 마감일을 지나쳐버릴 수 있습니다.
주택 절반의 취득원가 재설정
첫 번째 규칙은 그녀의 취득원가를 설정합니다. IRS의 공보 551호 (12/2025)에 따르면, 배우자가 사망하면 부부가 공동으로 소유한 재산의 절반은 사망한 배우자의 소유로 간주됩니다. 그녀는 자신의 절반에 대한 원래 취득원가를 유지합니다. 그녀가 상속받은 절반은 배우자 사망일의 공정 시장가치를 취득원가로 인정받습니다. 이는 생존자 권리(right of survivorship)로 공동 소유하거나, 부부 공동 재산권(tenants by the entirety)으로 소유한 부동산에 적용됩니다.
공동 재산제(community-property) 주에 거주하는 부부는 다른 규칙을 따르며, 아래 계산은 그들에게 적용되지 않습니다.
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2년간 부부 공제 한도 적용
두 번째 규칙은 양도소득 중 얼마나 많은 부분이 과세를 면제받는지 설정합니다. IRS 주제번호 701에 따르면, 주택을 최소 2년 이상 소유하고 거주한 후 매각하는 모든 매도자는 최대 $250,000의 양도소득을 비과세로 공제할 수 있으며, 부부 공동 신고 시 $500,000까지 공제 가능합니다.
생존 배우자는 한동안 부부의 공제 한도를 유지합니다. 공보 523호 (2025)에 따르면, 그녀는 다음 두 가지 조건을 충족할 경우 최대 $500,000까지 공제할 수 있습니다:
- 배우자 사망 후 2년 이내에 매각한다.
- 매각 시점에 재혼하지 않았다.
2년간의 소유 및 사용 요건은 여전히 적용됩니다. 어느 배우자도 그 전 2년 동안 다른 주택에 대해 이 공제를 받은 적이 없어야 합니다. 이 기간이 지나면 그녀는 $250,000 한도를 가진 단독 매도자가 됩니다.
그녀의 취득원가는 두 부분으로 구성됩니다:
- 그녀 자신의 절반은 원래 취득원가를 유지합니다: $200,000 ÷ 2 = $100,000.
- 배우자의 절반은 사망일의 가치를 취득원가로 인정받습니다: $900,000 ÷ 2 = $450,000.
이로 인해 그녀의 취득원가는 $550,000가 됩니다. $900,000에 매각하면 $350,000의 양도소득이 발생합니다.
그녀가 2년 이내에 매각하면 $500,000 공제 한도가 전체 $350,000를 커버하며, $150,000의 여유가 남습니다. 그녀의 과세 대상 소득은 $0입니다.
그녀가 3년차에 매각하면 공제 한도는 $250,000로 떨어집니다. 이는 $350,000 - $250,000 = $100,000의 과세 대상 소득이 남는다는 의미입니다.
| 지표 | 2년 이내 매각 | 3년차 매각 |
|---|---|---|
| 매각 가격 | $900,000 | $900,000 |
| 취득원가 | $550,000 | $550,000 |
| 양도소득 | $350,000 | $350,000 |
| 공제 한도 | $500,000 | $250,000 |
| 과세 대상 소득 | $0 | $100,000 |
배우자 절반에 대한 취득원가 재설정(step-up)은 마감일만큼 중요합니다. 이것이 없었다면 그녀의 취득원가는 그들이 지불한 $200,000가 되었을 것이고, 양도소득은 $700,000가 되었을 것입니다. $500,000 공제 한도라도 적용되더라도 $200,000가 과세 대상이 되었을 것입니다.
다음 가격 인하보다 중요한 기념일
이미 매각할 계획이 있는 미망인에게는, 얼마를 받느냐보다 언제 매각하느냐가 더 중요합니다.
2년 이내 기간 동안, 그녀는 취득원가 $550,000에 $500,000 공제 한도를 더한 $1,050,000까지는 양도소득이 전혀 과세되지 않습니다. 3년차에는 이 상한선이 $800,000($550,000 + $250,000)으로 떨어집니다. $800,000 이상의 더 나은 제안은 1달러마다 과세 대상 소득이 됩니다.
약화된 시장은 이 중 일부를 변화시킵니다. 3년차에 주택이 더 낮은 가격에 팔리면, 가격이 떨어짐에 따라 양도소득도 줄어들고, $800,000 이하에 매각되면 과세 대상이 없을 것입니다. 그러나 마감일 이후 더 높은 가격을 기다리며 보유하는 것은, 추가되는 매 1달러마다 더 많은 부분이 과세된다는 의미입니다.
그녀가 어느 열에 속하는지는 세 가지 사실이 결정합니다:
- 매각 날짜 (배우자 사망일 기준).
- 매각 시점까지 그녀가 재혼했는지 여부. 매각 전 재혼하면 2년 이내라도 $500,000 공제 한도를 잃게 됩니다.
- 배우자 사망일 당시 주택의 가치. 이 수치는 그녀 취득원가의 절반을 구성하므로, 모든 계산의 기초가 됩니다.
2년은 사망 후 오랜 시간이 아니며, 많은 미망인들이 그때까지 이사할 준비가 되어 있지 않을 것입니다. 이는 머물기에 완벽히 타당한 이유입니다. 나중에라도 매각할 계획이 있다면, 머무는 데 드는 비용을 아는 것이 도움이 됩니다.
같은 주택, 같은 $900,000 가격, 같은 $550,000 취득원가입니다. 배우자 사망 후 2년 이내에 매각하면, 양도소득 중 어느 것도 과세되지 않습니다. 3년차에 매각하면, 그 중 $100,000가 과세됩니다.
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