サイモン・プロパティ株の主要統計
- 今週のパフォーマンス: -3.3%
- 52週レンジ: $136.3 to $205.1
- 現在の株価： 187.6 ドル
何が起きたか？
サイモン・プロパティ・グループ（SPG）は、2025年に48億ドルの不動産FFOを記録し、米国最大のショッピングモールREITである。
サイモンが2月2日に発表した決算報告では、第4四半期の売上高がコンセンサス予想15.1億ドルに対し18.0億ドルとなり、2026年の不動産FFOガイダンスは1株当たり13.00ドルから13.25ドルと、ストリート予想の13.08ドルを中間点でクリアした。
ポートフォリオNOI（サイモンが保有する254の不動産から回収する純営業利益）は、地主の価格決定力を示す最も明確な指標であり、米国のモールおよびアウトレットの稼働率は96.4％、平均ベース賃料は4.7％増の1平方フィート当たり60.97ドルで、通期では4.7％増の61億ドルとなった。
イーライ・サイモン最高執行責任者（COO）は、2025年第4四半期の決算説明会で、「パイプラインは前年比約15％増で、全カテゴリーにわたって実に幅広い」と述べ、関税の影響で通年で契約した4,600件のうちリースキャンセルは4～5件にとどまったと付け加えた。
40億ドルのシャドー開発パイプライン、17億ドル残っていたものに代わる20億ドルの新たな自社株買いプログラム、そして現在進行中の3つの旧タウブマン資産の2.5億ドルの再開発により、サイモンはTRGの完全所有権を数年間のNOI加速ストーリーに変えつつある。
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SPG株に対するウォール街の見方
2月2日の業績上振れ-予想15.1億ドルに対して18.0億ドルの第4四半期収益-は、SPGの核となるテーゼを直接的に検証した。
SPGのEBITDAマージンは2025年に78.8%を維持し、コンセンサスモデルは2027年まで78%以上を維持すると予測する一方、正規化EPSは2025年の5.91ドルから2026年には6.60ドルへと11.7%加速する。
コンセンサス平均目標株価206.15ドルは、現在の187.57ドルから9.9％の上昇を意味し、経営陣がまだ展開を開始していない40億ドルの影の再開発パイプラインを考慮すると、複利ケースを控えめにした控えめなプレミアムである。
184ドルの下限ターゲットと250ドルの上限ターゲットの間のスプレッドは、2つの真に異なる結果を反映している：下限アンカーは関税主導の小売業者のストレスとサックス・グローバルの放射性降下物であり、上限はタウブマン統合の完全な実行、コプリー、タンパ、ナッシュビルの再開発、および96％以上の稼働率の持続である。
バリュエーション・モデルの結果は？
TIKRのミッドケース・モデルでは、2030年12月までに$246.33を目標にし、$187.57からのトータル・リターンは31.3%、年率換算IRRは5.8%である。
SPGのリースパイプラインは昨年を15％上回り、新規リース賃料はポートフォリオ平均の60.97ドルをすでに4ドル上回っているにもかかわらず、市場は1株当たりNAV（実質簿価）の1.03倍で評価している。
2026年の国内NOI成長率を少なくとも3％とする経営陣自身のガイダンスは、TIKRモデルの収益想定を4年連続で上回っており、5.2％の将来CAGRは積極的というよりむしろ保守的に見える。
2月5日に発表された20億ドルの自社株買いは、17億ドルの自社株買いが残っていたプログラムに代わるもので、経営陣が現在の株価を過小評価と見ていることを示すもので、NOI成長ストーリーに加え、1株当たり利益の直接的な増加メカニズムを追加するものである。
主なリスクは、サックスやカタリストがすでに吸収した以上の、関税に起因する小売業者の倒産である。テナントのストレスが中堅のアパレル・アンカーに広がれば、NOIモデルとEBITDAマージン・フロアの両方を支える96.4％の稼働率の前提が崩れる。
稼働率が96％以上を維持し、代替賃料が3,000万ドル（約30億円）に達するようであれば、TIKRのミッドケースは大きな信憑性を持つことになる。
SPGは、40億ドルの再開発パイプライン、9％の混合開発利回り、20億ドルの自社株買いを持つ、EBITDAマージン80％近いコンパウンダーであり、ストリートが売りをゼロとする一方、実質的にNAVで取引されている。
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