デジタル・リアルティ・トラストの主要統計
- 52週レンジ： $144～$196
- 現在の株価: 196ドル
- ストリートの平均ターゲット: $201
- ストリート・ハイ・ターゲット:223ドル
- TIKRモデル目標（2030年12月）:276ドル
何が起きたか？
デジタル・リアルティ・トラスト株(DLR) は、55 以上の世界都市市場で 300 以上のデータセンターを所有・運営する同社への賭けを意味し、2025 年度の数字はその賭けを割安に見せました。
営業利益は前年同期比39.8％増の890億9,000万ドルに達した。2025年第4四半期のコアFFO（営業活動による資金、REITにおける営業キャッシュ収益に相当）は1株当たり1.86ドルで、コンセンサス予想の1.58ドルを上回り、前年同期比7.5％増となった。
通年の予約総額はシェア100％で12億ドルに達し、2年連続でこの基準を上回り、それ以前の5年間の平均を70％近く上回った。
公開・非公開投資家対応担当上級副社長のジョーダン・サドラーは、2025年第4四半期の決算説明会で、「2026年の当初ガイダンスは、当初の2025年ガイダンスを500ベーシス・ポイント近く上回ったにもかかわらず、中間値では1株当たり8%近い最終利益の伸びを示唆している」と述べ、この加速を1四半期だけの出来事ではなく、トレンドの文脈に位置づけている。
また、DLRはマレーシア、ポルトガル、ブルガリア、イタリアを含む6つの新市場に参入し、GAAPベースの年間賃料ベースで過去最高の14億ドルの受注残を計上した。
ミラノでの土地取得（84 MW の IT キャパシティに拡張可能な 2 区画）、およびブルームバーグが報じた約 23 億ドルのイタリアデータセンター投資計画により、欧州の拡大はもはや投資家向けデッキのスライドではなく、すでにコミットされた資本であることが確認されました。
DLR株に対するウォール街の見方
市場がまだ十分に評価していないのは、DLRのコスト構造に組み込まれた営業レバレッジであり、急増する開始台数は、同社が長年にわたって構築してきた固定費ベースを上回り始めている。
DLRのEBITは25年度に前年比39.6％増の6億6,000万ドルに達し、コンセンサスでは26年度のEBITを約11億1,000万ドルと予想している。
現在、32人のカバーアナリストのうち25人がデジタル・リアルティ株を買いまたはアウトパフォームと評価し、4月14日の終値195.79ドルに対して平均目標株価は201ドル前後となっています。
強気の目標223ドルと弱気の下限170ドルは、実際の議論を反映している。強気は、建設中の100億ドルのパイプラインの2桁の安定した開発利回りを織り込んでいる一方、弱気は、FY26に32.5億ドルから37.5億ドルの間で導かれる設備投資（パートナーの拠出金控除後）が、少なくともFY27までFCFをマイナスに保つと主張している。
デジタル・リアルティの株価は、コンセンサスの純資産価値（NAV）の約1.33倍で、過去4四半期の過去のレンジは1.08倍から1.24倍に近いが、デジタル・リアルティの株価は、コンセンサスが過去最高の14億ドルのバックログを背景に、FY26のEBITが約68％成長すると予想していることから、市場がまだ1年間の出来事として扱っているEBITの変節に比べ、割安に見える。
バージニア北部、シンガポール、欧州・中東・アフリカの電力供給能力が、このモデルを崩す唯一の変数である。電力会社の制約により、2027年から2029年の間に納入が予定されている300MWの発電容量が遅れれば、開始スケジュールはずれ込み、EBITの軌道は縮小する。
4月23日の2026年第1四半期決算発表が、予定されている6億3,400万ドルの開始がペース通りに進んでいるかどうかに関する最初の確かなデータポイントとなる。
デジタル・リアルティ・トラスト株式財務
デジタル・リアルティの 25 年度の総収益は 60.8 億ドルに達し、24 年度の 54.3 億ドルから 11.9％増加した。
営業利益率は11.7％から14.6％に上昇したが、営業総費用は同期間に8.1％増の51.9億ドルだった。
DLRのプライベート・キャピタル・ファンド戦略から生じる経常収益である不動産管理手数料収入は、24年度の0.7億ドルから25年度には1.4億ドルに増加した。
もし26年度の開発設備投資額が32.5億ドルから37.5億ドルと予想され、物件費と営業費が現在の軌道を上回れば、わずか1年のマージン回復が最初のストレステストに直面することになる。
バリュエーション・モデルは何を示しているか？
TIKRのミッドケース・モデルは、2025年から2030年までの売上高年平均成長率約10％、EPS年平均成長率約14％に基づいて構築されており、DLRの100億ドルの開発パイプラインが11.9％の安定化利回りで予測され、経営陣が案内した開始スケジュール通りに収益に転換するという仮定によって、今日の価格から41％のトータルリターンを意味する276ドル程度の目標に到達する。
ローケースの 2030 年までのトータルリターンが約 52％、ミッドケースの年率リターンが約 8％で推移していることから、デジタル・リアルティ株は、データセンター・リートを評価する投資家にとって、現在の水準では割安です。ミッドケースの EPS CAGR は約 14％で、同社が積極的に取り除いてきた低成長リートのアイデンティティを反映した NAV 倍率で評価されています。
シナリオの内訳
デジタル・リアルティ株の投資ケース全体は、一つの疑問にかかっています。それは、FY26 と FY27 に開始される記録的な 14 億ドルのバックログが、経営陣が案内したスケジュール通りに変換されるのか、それとも電力と建設の制約によって、これらの開始と EBIT の変 動が、現在の価格では反映されない年月に押し上げられるのか、ということです。
うまくいかなければならないこと
- FY26に予定されている6億3,400万ドルのリース契約は予定通り変換され、EBITコンセンサスである約11億1,000万ドルと、予想に織り込まれている約68％の成長率をサポートする。
- 0～1メガワットのブッキングは、2025年第4四半期に記録した1四半期あたり9,600万ドルを維持する。
- 1メガワット超のポートフォリオは2025年第4四半期に8.1％の現金再リーススプレッドを達成した。
- 33億ドルのハイパースケール・ファンドからの手数料収入は引き続き拡大し、追加の開発資本を必要とすることなく営業利益率を改善。
何が問題か
- 開発設備投資額がFY26に32.5億ドルから37.5億ドル（FY25の30億ドルから増加）に増加するため、FCFが大幅なマイナスとなり、リース環境が軟化した場合のバランスシートのオプション性が制限される。
- 11月のユーロ債借り換えによる160ベーシス・ポイントの金利コストの逆風は、すでに8％のFFOガイダンスの中間値に織り込まれており、追加的な資金調達コストのサプライズに対するバッファーは残されていない。
- バージニア州北部における送電の遅れ（2027年から2029年の間に300MWの引渡しを目指しているが、経営陣は「非常に限定的」と説明している）により、開始時期が28年度にずれ込み、EBITの回復が先送りされる可能性がある。
- 現在のNAV倍率1.33倍は、下振れ防止には限界がある。4月23日に2026年第1四半期の事業開始が見送られた場合、倍率は4四半期前の谷である1.08倍まで低下する可能性があり、アナリストの弱気目標である170ドルに対して約19％の下振れを意味する。
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